가압류 걸린 부동산 매매로 수익내기 (특약 작성 방법)

가압류가 걸린 부동산도 매매가 가능합니다.

 

가압류가 걸린 부동산의 경우 일반적인 급매보다 싸게 살 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

매도자가 가압류가 걸린 부동산을 내놨다는 것은 가압류가 걸린 원인이 되는 채무를 변제하기 어렵기 때문입니다.

이 부동산의 경우 매도가 되지 않아도 결국 경매신청을 당하게 됩니다.

 

즉, 매도자 입장에서는 어차피 처분될 부동산입니다. 그렇기 때문에 매수자가 좀 더 유리한 입장에서 협상이 가능합니다.

 

그렇다고 해서 매수자가 아무 생각없이 이런 물건에 접근하면 위험할 수 있습니다.

매수자는 충분한 리스크 대비를 하고 매매에 접근해야 합니다.

 

가압류된 부동산을 매매하는 것은 위법인가?

결론을 먼저 말씀드리면, 위법은 아닙니다.

매매가 가능합니다. 단, 가압류가 승계될 수 있습니다.

 

가압류가 소멸되지 않은 상태로 소유권을 이전받게 되면,

가압류를 걸어놓은 채권자가 그 가압류를 근거로 경매절차를 진행하게 되었을 때 대항할 수 없습니다.

 

가압류가 걸렸다고 싸게 집을 사놓고서 가압류를 소멸시키지 않으면 경매를 당하게 될 수도 있다는 것입니다.

 

 

가압류가 걸린 부동산을 매수할 때

가압류가 걸린 부동산을 매매할 때에는 몇가지 해야 하는 조치가 있습니다.

1. 사해행위 체크
2. 새로운 채무 발생 가능성 제거
3. 가압류 해제 시점과 소유권 이전 시점 협의

 

1. 사해행위 체크

사해행위란, 채권자가 가압류 재산에 대해서 강제집행을 하는 것을 막기 위해 채무자가 재산을 빼돌리는 행위 (은닉, 손괴, 증여)를 말합니다.

만약 사해행위에 해당하게 되면 채권자는 '사해행위취소소송'을 진행하게 되고 사해행위가 아님을 증명하지 못하면 소송에서 지게 됩니다.

 

그러면 거래한 부동산은 매도자에게 돌려주고 거래대금을 매도자에게 돌려받아야하는 상황에 놓이게 됩니다.

그런데 이 매도자는 이미 가압류가 걸릴정도로 자금이 원활하지 않은 사람이기 때문에, 부동산을 돌려주고도 거래대금을 받기 어려운 상황에 놓이게 됩니다.

 

그러니, 가능한 한 거래 관계는 완벽한 타인인 상태에서  공인중개를 통해 거래를 하는 방법으로 매수인은 이 부동산 거래에서 '악의가 없었으며, 사해행위인줄 몰랐다'는 것을 입증할 근거를 만들어두어야 합니다.

 

 

2. 새로운 채무 발생 가능성

당연하지만, 계약서 작성 이후부터 거래 완료시점까지는 해당 부동산에 대한 추가적인 채무가 설정이 되면 안됩니다.

부동산에 설정 가능한 채무는 근저당도 있지만 새로운 가압류도 있습니다.

근저당은 소유자 동의하에 설정되기 때문에 어려운 조건은 아니지만,

가압류의 경우에는 소유자 동의 없이 설정될 수 있습니다. 게다가 매도자는 이미 현금 흐름이 원활하지 않아 가압류가 걸렸기 때문에 얼마든지 추가적인 가압류 설정도 가능합니다.

매수인은 이러한 예상되지 않은 조건에 대해 미리 특약을 만들어야 합니다.

 

3. 가압류 해제 시점과 소유권 이전 시점

우리는 가압류 걸린 부동산을 가압류 걸린 상태로 사려는 게 아니라

가압류 걸린 부동산을 가압류 풀린 상태로 사려는 것입니다.

 

따라서 계약서에는 가압류 해제 시점을 명확히 적어야 합니다.

가압류 금액에 따라 계약서 작성 후 ~ 잔금 일 전까지 가압류를 해제하도록 한 후 잔금 입금과 소유권 이전을 할수도 있고

잔금일에 소유권 이전을 진행하는 법무사가 가압류 말소를 동시에 진행할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

가압류가 걸린 부동산 계약 시 특약

따라서, 가압류가 걸린 부동산 계약 시 걸어야 하는 특약은 아래와 같습니다.

1. 근저당과 가압류는 잔금일에 (또는 잔금일 전까지) 말소한다
2. 매도인은 잔금일까지 새로운 권리변동을 일으키지 않는다

 

아래는 제가 거래했던 부동산 계약서의 특약과 압류 말소 기록입니다.

 

 

투자자는 위기 상황에서도 빛을 볼 수 있어야 합니다.

하지만 그 빛이 잘못해서 내 눈을 멀게 할 수 있다면 선글라스 정도는 준비를 해야 합니다.