오피스텔 청약 전략 : 아파트와 오피스텔의 차이

올해 상반기에는 전용면적 59㎡ 이상 오피스텔 경쟁률은 급격히 상승했다고 합니다.

청약 경쟁률에 오르니, 가격도 함께 상승했다고 합니다.

 

한국부동산원이 발표한 오피스텔 가격동향 조사에서

2021년 2분기의 전국 오피스텔 매매 가격은 1분기 대비 0.37% 상승했다고 합니다.

• 전용 85㎡ 초과는 2.15%  상승
• 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 1.56% 상승

 

오피스텔에 수요가 몰리는 이유

이렇게 오피스텔에 수요가 몰리는 이유는 크게 2가지입니다.

첫번째는 아파트값의 상승세가 크기 때문에 오피스텔 중 아파트의 구조와 유사한 아파텔을 대체품으로 찾기 시작 한 것이고

두번째는 오피스텔이 아파트보다 규제가 덜 하기 때문입니다.

 

오피스텔 청약 규제

오피스텔은 만 19세 이상이면 청약 통장 없이 청약이 가능합니다.

출처 : 청약홈의 청약제도 안내

 

또한, 나중에 아파트에 청약을 할 때에도 오피스텔은 보유 주택 수에 포함되지 않기 때문에 무주택자 자격을 유지하는 것이 가능합니다.

출처 : 청약홈의 자주묻는 질문

출처 : 청약홈의 청약제도 안내

 

99가구 이하의 오피스텔은 전매 제한 규제가 없습니다.

출처 : 청약홈의 청약제도 안내

 

오피스텔의 청약은 청약홈에서 가능합니다.

 

오피스텔 대출규제

오피스텔의 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)도 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

아파트의 LTV는 투기지역 40%, 조정대상지역 50%입니다.

 

 

오피스텔 주의점 (아파트와 오피스텔의 차이)

주의점 1. 오피스텔은 아파트와 공급면적이 같아도 실제 사용할 수 있는 면적이 다릅니다.

 

아파트는 공급면적 기준으로 분양

• 전용면적 +  주거공용면적
• 서비스면적은 분양 시 공급면적에 포함되지 않음

오피스텔은 계약면적 기준으로 분양

• 공급면적 + 기타공용면적 = 전용면적 + 주거전용면적 + 기타공용면적
• 통상적으로 서비스면적이 없음

 

따라서,

아파트 전용률은 통상 70~80%이고

오피스텔 전용률은 50~60%입니다.

 

참고. 면적용어

• 전용면적 : 방, 거실, 주방, 화장실 등
• 서비스면적 : 발코니
• 주거공용면적 : 계단, 복도 등
• 기타공용면적 : 단지내 관리사무소, 노인정 등

 

즉,

아파트의 실사용면적 = 전용면적 + 서비스면적(발코니 면적)

오피스텔의 실사용면적 = 전용면적

 

때문에 아파트 전용면적 59㎡가 오피스텔 84㎡과 유사합니다.

 

주의점 2. 아파트와 오피스텔의 분양가 계산 방법의 차이가 있습니다.

아파트의 분양금액 = 총 분양가 / 공급면적

오피스텔의 분양금액 = 총 분양가 / (공급면적+기타공용면적)

 

때문에 오피스텔의 분양가가 더 저렴해일 수 있습니다.

같은 분양가의 경우 오피스텔의 공급면적이 아파트의 공급면적보다 작습니다.

 

주의점 3. 관리비의 차이가 있습니다.

오피스텔은 아파트보다 관리비가 높습니다.

관리비는 공급면적 기준으로 책정되는데, 오피스텔은 대체로 전용률이 낮습니다.

낮은 전용률은 관리비 부담으로 이어집니다.

 

주의점 4. 세금의 차이

아파트 청약시에는 보유 주택 수에 오피스텔이 포함되지 않는다는 장점이 있으나,

세금 측면으로 가면 이야기가 달라집니다.

 

보유세(재산세, 종합부동산세) : 다주택자일 경우 오피스텔도 주택으로 간주하여 중과하기 때문에 아파트와 차이가 없으며

양도소득세 : 다주택자일 경우에는 오피스텔도 주택으로 간주하여 중과됩니다. 따라서 오피스텔을 소유한 상태에서 아파트에 청약이 되면, 일시적 2주택 요건에 맞게 오피스텔을 처분해야 합니다.

취득세 : 주택을 가진 사람이 오피스텔을 사면 다주택 중과 대상이 아니지만, 오피스텔을 가진 사람이 주택을 사면 다주택 중과를 적용받습니다.

• 주택의 기본 취득세율은 1.1% (무주택자의 경우)
• 오피스텔의 기본 취득세율은 4.6%
• 주택을 가진 사람이 오피스텔 취득 시 취득세율 : 4.6%
• 오피스텔을 가진 사람이 규제 지역 내 주택 취득 시 취득세율 : 8%

 

오피스텔 매매 후 아파트 청약 전략

1. 오피스텔을 청약하거나 매매하여 일단 거주지를 확보합니다.
2. 내 오피스텔에서 거주하며 무주택기간 요건을 채웁니다.
3. 아파트 청약이 당첨되면, 오피스텔의 매매를 준비합니다. (규제지역의 경우 입주 1년 이내, 비규제 지역의 경우 입주 3년 이내에 오피스텔 매매)
4. 아파트에 입주합니다.