공공재개발·공공재건축 요건(관련 법과 고시)

국토교통부에서 공공재개발·공공재건축의 요건과 절차, 특례 구체화를 위해 법 개정을 예고하였습니다.

이번 글에서는 이 법안의 주요 내용에 관해 훑어보겠습니다.

 

관련 법안

• 도시 및 주거환경정비법 시행령
• 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 고시

시행일

• 2021. 07. 14

개정안 주요내용

		공공재개발	공공재건축
정의	시행	공공에서 시행·대행	공공에서 시행·대행
	공급	조합원분을 제외한 50%를 임대주택과 지분형 주택으로 공급 - 서울 : 전체 세대수의 20% 이상 - 서울 외 : 전체 세대수의 10% 이상	기존 세대수의 1.6배 이상을 건축
지정효과	용적률	법적상한의 120%까지 건축	용도지역 1단계 상향
	기부체납	완화된 용적률의 20~50%에서 기부 (국민주택규모 임대주택 기부)	완화된 용적률의 40~70%에서 기부 (국민주택규모 임대·분양주택 기부)
	절차 간소화	지자체의 도시계획 수권소위, 사업계획 통합심의 - 통합심의위원은 30명
	기타	분양가상한제 적용 예외	공원녹지 설치비율 완화
		공공재개발 예정구역 신설 - 구역 내 신축 제한 - 지분 쪼개기 시, 분양권이 부여되지 않음
		임대주택 입주권 부여 시점 - 시행자 지정일 또는 공공재개발 정비계획 수립일 중 빠른 날 기준으로 이전부터 거주 시

 

위 내용의 주요 내용에 대한 상세내용은 아래와 같습니다.

 

1. 공공재개발사업의 공공임대 공급비율

공공재개발사업에서 공공임대 세대의 공급비율은 아래와 같습니다.

		서울	서울 외	비고
규정		전체 세대수의 20% 이상	전체 세대수의 10% 이상
예외	주거지역이 아닌 곳	전체 세대수의 10% 이상	전체 세대수의 5% 이상	시·도지사가 고시
	예외2	공공임대 공급의무 완화		지방도시계획위에서 심의

위 표에서 '예외2'의 예외요건은

• 전체 세대수 200세대미만인 소규모 사업장
• 사업성이 낮아 공공임대비율을 준수하기 어려운 사업장

입니다.

 

2. 공공재건축사업의 주택공급 규모

공공재건축은 기존 세대수의 1.6배 이상을 건축해야 합니다.

• 해당 단지 또는 인근 단지의 여건 상 1.6배 이상 건축이 어려운 경우에는 주택공급 규모요건을 완화할 수 있습니다.

 

3. 공공재개발사업 예정구역 지정 절차

정비구역 지정권자는 정비구역의 지정 전에 공공재개발 예정구역을 지정할 수 있습니다.

• 고시내용을 주민·지자체에 공람합니다. 주민동의 10%가 필요합니다.
• 지방도시계획위의 심의를 거칩니다.

공공재개발 예정구역 지정효과

• 구역 내 신축이 제한됩니다.
• 지분쪼개기(토지의 일부 지분만 매입)으로 토지 취득 시, 분양권이 부여되지 않습니다.
• LH/SH 등이 예비시행자가 됩니다.

 

4. 공공재건축사업의 용도지역 상향 및 기부채납주택 운영

공공재건축 정비구역 지정효과

• 현행 용도지역에서 1단계 종상향되어, 용적률과 층수제한이 기존보다 완화됩니다.
• 늘어난 용적률의 40~70% 범위에서 지자체가 주택을 인수하여 그 중 50%는 공공분양, 50%는 공공임대로 활용됩니다.
• 지자체가 부속토지 인수 시 감정평가액의 50%로 인수합니다.

 

5. 공공재개발 · 재건축의 사업시행계획 통합심의 구성 및 운영

사업시행계획 통합심의위원회는 30명으로 구성됩니다.

통합심의를 통해 각종 심의절차를 한번에 처리될 수 있게 한다고 합니다.

 

6. 공공재개발에서의 재개발임대주택 입주자격

(기존) 구역지정일 이전부터 거주한 세입자 및 청산자에게 입주권 부여

(개정) 시행자 지정일 또는 공공재개발 정비계획 수립일 중 빠른 날 전부터 거주 시 임대주택 입주권 부여