사전청약 분양가의 문제점

사전청약과 분양가 상한제

사전청약 대상지 모두 분양가상한제가 적용됩니다.

• 주변 시세의 약 60~80% 정도의 가격으로 분양가가 추정되었습니다.

본 청약 시점에 원가가 상승 (지가, 건축비)하는 경우에는 분양가가 상승할 수 있습니다.

 

 

사전청약 물량과 주변 시세 비교

국토부의 답변

• 인천 계양의 경우
  • 인근 어떤 단지와 시세가 유사 (전용 59㎡가 시세 3.7억원)
  • 해당 단지는 입주 15년이 지났으며, 구도심에 위치하여 객관적 비교에 한계가 있다
  • 인천 계양 사전청약의 평당가는 1,400만원이다
  • 인근 다른 신축단지는 평당가가 1,600 ~ 1,800만원이고
  • 검단 신도시의 경우 평당가가 2,100 ~ 2,200만원이다
• 성남 복정의 경우
  • 인근 어떤 단지와 시세가 유사 (전용 59㎡가 시세 7억원)
  • 해당 단지는 구도심에 위치하며, 역세권이다. 객관적 비교가 어렵다.
  • 성남 복정 사정청약의 평당가는 2,500만원이다
  • 인접한 위례신도시 A단지의 경우 평당가는 3,700만원이다
  • 인접한 위례신도시 B단지의 경우 평당가는 4,200만원이다
• 따라서 시세의 60~80% 수준 분양이다

 

호갱노노를 통해 서 본 주변의 평당가

인천 계양신도시 : 1,400만원

인근지역 시세	평당가	주변 시세 대비 60~80%
인천 계양구 동양동(평균)	1,557만원	934 ~ 1,245만원
인천 계양구 동양동(최고)	1,557만원	934 ~ 1,245만원
인천 계양구 박촌동(평균)	1,467만원	880 ~ 1,173만원
인천 계양구 박촌동(최고)	1,764만원	1,058 ~ 1,411만원

 

성남 복정지구 : 2,500만원

인근지역 시세	평당가	시세 대비 60~80%
성남 수정구 창곡동(평균)	5,403만원	3,241 ~ 4,322만원
성남 수정구 창곡동(최고)	5,692만원	3,415 ~ 4.553만원
성남 수정구 창곡동위례택지(평균)	2,595만원	1,557 ~ 2,076만원
성남 수정구 창곡동위례택지(최고)	7,920만원	4.752 ~ 6.336만원

 

사전청약 분양가의 문제점

대체적으로 국토부의 말이 틀린것은 없습니다.

주변의 시세 대비 하여 그렇게 비싸다거나 하는 분양가는 아닙니다.

단, 2가지의 문제점이 있습니다.

1. 저 분양가는 후에 있을 본 청약시에는 원가(지가 및 건축비용) 상승 시 같이 상승할 수 있다고 밝혀두었습니다.
   • 사전청약이 본청약보다 싼 것이 아니라는 의미입니다.
   • 본청약보다 싸지도 않은 청약을 미리해서 무주택 요건과 거주지 요건을 그만큼 길게 가져가야 한다는 리스크를 져야 합니다.
2. 분양가가 현재 시세 대비하여 책정되었다는 것은, 주변의 시세가 향후에도 하락할 일은 없다는 것을 의미합니다.
   • 정책의 방향이 집값 하락이라면 하락한 시세를 반영하여 분양가를 책정했어야 합니다.
   • 어차피 본청약 때 분양가를 다시 책정할 것이기 때문에 사전청약의 분양가는 정책(집값하락)에 대한 의지를 보여줄 수도 있는 부분이었습니다.