재건축 사업과 세금

이전 글에서는 재개발 사업과 세금에 대해 정리하였습니다.

 

이번 글에서는 재건축사업의 정의와 재개발 사업이 진행될 때 조합원들에게 발생하는 세금에 대한 일반적인 내용을 정리합니다.

 

재건축사업

정의

정비기반 시설은 양호하나 노후·불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

재개발과는 달리 지역의 기반시설은 변화하지 않고 건축물만 변화하는 사업입니다.

 

관련 법률

도시 및 주거환경 정비법

보통 도시정비법이나 도정법이라고 줄여서 부릅니다.

 

도시 및 주거환경정비법 목적

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고

노후 또는 불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써

도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 목적

 

사업시행 방법

정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대시설과 복리시설을 건설하여 공급합니다.

 

사업의 시행

조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 재건축사업을 시행할 수 있습니다.

관련법률 [제 25조 2항]

 

재개발동의

'도시 및 주거환경 정비법에 따라, 재개발 인가를 위한 토지등소유자의 동의 내용은 아래와 같습니다.

조합설립인가

• 주택단지의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)
• 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의
• 위 2개 조건을 모두 만족해야 합니다.
• 관련 법률 [제35조 3항]

 

재건축분양권

재건축이 진행되면, 기존 토지소유주는 재건축조합에 가입하여 재건축분양권을 받을 수 있습니다.

이는 재건축표준정관을 따릅니다.

• 토지 지분이나 크기 상관없이 재건축 분양권을 받을 수 있습니다.
• 재건축 예정지 내 여러 주택을 소유경우
  • 토지소유주는 1개의 분양권만 받을 수 있습니다.
  • 1세대가 여러 주택을 소유한 경우에도 1개의 분양권만 받을 수 있습니다
  • 토지소유권이 없는 건축물의 소유자는 조합설립 인가 전에 자신의 부담으로 그 건축물의 부속토지를 확보하는 조건으로 조합원 이 될 수 있습니다.

2021년 1월부터, 조정대상지역에서 재건축사업이 진행될 경우에는 토지소유주의 2년 실거주 요건이 추가되었습니다.

• 연속 거주기간이 아닌 총 거주 기간이 2년이상이어야 합니다.
• 1년 실거주 후 이사, 6개월 실거주 후 이사, 다시 6개월 실거주 후 이사 한 경우, 합산 2년이기 때문에 재건축 분양권을 받을 수 있습니다.

 

추진절차

 

재건축 시 조합과 조합원 세금

조합원 세금

양도소득세, 종합소득세, 종합부동산세, 취득세, 등록세

조합 세금

법인세, 조합설립인가, 종합소득세, 종합부동산세, 부가가치세, 등록세

조합은 설립할 때 법인으로 설립합니다.

• 매년 결산보고서를 작성해야 하고 법인세를 신고해야 합니다.
• 갑근세 등 매월 세무신고를 해야 합니다.
• 이 절차는 재개발이 진행되는 동안 지속됩니다.

조합원은 조합의 출자자이므로 조합원 부담금 명목으로 실질적인 부담자가 됩니다.

 

구분				과세여부
국세	법인세 (사업소득세)		조합분	과세	조합원별 소득세  과세
			조합원분	과세	조합 법인세 과세 : 조합원으로부터 자기기분 초과분에 대해 별도로 받은 금액 : 일반분양분
	양도소득세			과세	현물출자는 환지대상으로 과세제외
	부가가치세	일반분양	주택 (85㎡ 이하)	면세	토지가액 면세
			주택 (85㎡ 초과)	과세
			상사	과세
		조합원분양		제외
지방세	취득세	조합	조합원분	제외
			일반분양분	과세	60㎡이하 면제
		조합원	보존등기	과세	건물은 전체 과세
	등록세	조합	조합원분	제외
			일반분양분	과세
		조합원	보존등기	과세