분양가상한제와 아파트 분양가

재개발·재건축을 하면 분양을 합니다.

분양을 하면 선분양 또는 후분양을 할 수 있는데

우리나라의 경우 대부분 선분양을 하고 있습니다.

 

		선분양	후분양
분양방식		공사 착공 전에 미리 분양	공사 착공을 하고, 전체 건축 공정의 60%이상 완료 후 분양
입주시기		분양 후 2~3년	분양 즉시 또는 1년 이내
분양 견본품		모델하우스	공정 60%이상 완료 된 실물
입주 전까지 건설자금 조달		분양 당첨자들의 계약금 중도금 대출(집단대출)	건설업자가 조달 조합으로부터 조달
분양가 결정		HUG 분양가 심사로 결정 (분양가 통제가 가능)	HUG 분양가 심사 없이 결정
분양권 프리미엄		높음 (공사 전체 기간동안 시세 상승)	낮음 (남은 공사 기간동안 시세 상승)
옵션 적용 (발코니 확장, 시스템에어컨 등)		가능	어려움
미분양에 대한 리스크		작음 - 공사 전 수요 확인 - 자금 확보 후 공사	큼 - 공사 전 수요 확인 불가 - 공사 중 자금확보 (공사 지연 시 이자 추가)
분양가 결정	분양가상한제 적용	공사 전에 분양가상한제 적용 - 입주 2~3년 전 택지 감정평가 적용	공정 60%이상 완료 후 분양가상한제 적용 - 입주 1년 이내 택지 감정평가 적용
	분양가상한제 미적용	HUG 분양가 심사로 결정 (분양가 통제가 가능)	HUG 분양가 심사 없이 결정

최근에는 신축 분양이 아파트 가격 상승의 주범으로 지목되면서

분양가상한제를 통해 신축 분양의 가격을 통제하고 있습니다.

기존에도 HUG 규제로 막고는 있었지만, 좀 더 강한 규제가 들어가 있습니다.

 

분양가 상한제 적용 시 분양가 결정

• 분양가 = 건축비 + 택지비
• 건축비 = 기본형 건축비(정부가 정함) + 건축비 가산비
• 택지비 = 택지의 공급가격(감정평가) + 택지비 가산비

 

HUG분양가 규제

• 신규 아파트 분양가가 반경 500m 이내 평균 매매가의 90%를 넘길 수 없습니다.

 

따라서 현재 분양가는 4가지 방식 중 하나로 결정됩니다.

분양 방식	분양가 결정 시기	분양가 반영 주요 요소
분양가상한제 적용 선분양	착공 전	착공 전 택지비용
분양가상한제 미적용 HUG 분양 (선분양)	착공 전	착공 전 주변 아파트 시세
분양가상한제 적용 후분양	공정 60% 이상 시기	공정 60% 시기의 택지비용
분양가상한제 미적용 후분양	공정 60% 이상 시기	공사비용 + 이자비용

분양가상한제 적용 선분양이 가장 분양가가 싸고, 분양가상한제 미적용 후분양이 가장 분양가가 비쌉니다.

 

조합원의 입장에서 생각해보면 분양가를 높여야 조합원분담금의 부담이 줄어듭니다.

하지만 후분양을 하면 공사 중 자금조달을 함으로써 발생하는 금융이자 등의 부담이 있습니다.

 

건설사의 입장에서 생각해보면 조합원이 동의해야 분양을 할 수 있으므로 조합원의 부담을 줄여줄 수 있어야 합니다.

하지만 후분양을 하면, 만약 건설 중 자금조달이 막히면 회사가 부도가 날 수도 있습니다.

만약 선분양을 막고 후분양만 하게 한다면, 대단지 아파트 건설은 거의 불가능합니다.

건설사는 자금조달의 위험을 피해 작은 규모 (소규모 아파트 또는 나홀로 아파트)를 선택할 수밖에 없습니다.

우리나라에 대단지 아파트가 많고 해외에 단독주택 또는 고급빌라가 많은 이유는 이런 차이도 있습니다.

 

하지만 역으로 생각하면, 건설사와 조합원들이 공사자금을 조달할 여력이 있다면 후분양을 하는게 더 나을수도 있습니다. 분양가가 더 높기 때문에 분양이 완료되면 이익이 훨씬 더 크기 때문입니다.

 

이전까지는 HUG분양(선분양)으로도 충분히 이익이 남는 상황이어서 굳이 후분양이라는 모험을 하지 않았습니다.

하지만 재개발, 재건축 규체가 심화되고 분양가상한제로 이익이 현저히 줄어드는 상황이 나오면서, 기사와 같이 후분양이 나은 상황이 나오고 있습니다.

"분양가 더 받을래"…아파트 후분양으로 턴하는 건설사들