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부동산/개발지식

토지등소유자/조합원/조합원입주권 기준

책부 2021. 7. 20. 00:00

내가 소유한 부동산이 포함된 지역이 재개발/재건축 사업을 진행하면

'드디어 내 집이 새 집이 되는구나! 버티기 성공!'

이라고 생각이 들게 될 것입니다.

 

하지만 경우에 따라서 그 새 집에 내가 들어갈 수도, 들어가지 못할수도 있습니다.

재개발/재건축 정비사업에서, 부동산 소유자는 토지등소유자가 될 수도, 조합원이 될 수도 있습니다.

조합원이 되어 조합원입주권을 받을 수도 있지만 현금청산을 당할수도 있습니다.

 

그런데, 토지등소유자/조합원/조합원입주권의 차이가 무엇일까요?

 

이번 글은 이 3가지 개념에 대한 정리입니다.

 

관련법안

토지등소유자

조합원

조합원입주권

 

토지등소유자 / 조합원 / 조합원입주권 비교

토지등소유자는 정비사업(재개발/재건축) 구역 내 토지/건물의 소유자입니다.

조합원은 토지등소유자 중 자격을 얻습니다.

조합원입주권은 조합원 중 가격을 얻습니다.

  설명 재개발사업에서의 자격 재건축사업에서의 자격
토지등소유자 정비사업참여 가능자 정비구역에 위치한
토지의 소유자
또는 건축물의 지상권자		 정비구역에 위치한
건축물 및 그 부속토지의 소유자
소유자를 대표 1인으로만
간주하는 경우		 소유형태가 공유인 경우 소유형태가 공유인 경우
1인이 수개의 부동산을 소유한 경우 1인이 수개의 부동산을 소유한 경우
여러 부동산을 다수인이 공유하는 경우 여러 부동산을 다수인이 공유하는 경우
조합원 정비사업참여자 토지등소유자 토지등소유자 중
재건축 사업 동의자
조합원입주권 정비사업으로 분양을 받는 자 조합원 중 자격 만족
(각 지자체 조례를 따름)		 조합원 중 자격 만족
(각 지자체 조례를 따름)

2020년에 '투기과열지구 내 재건축은 2년 실거주한 경우에만 조합원이 될 수 있다' 라는 법안을 추진하였으나,

2021년에 해당 법안은 추진 취소되었습니다.

 

 

 

 

토지등소유자의 동의자 수 산정 시 대표자 선정 방법

재개발/재건축 사업을 하려면 토지등소유자의 동의가 필요합니다.

동의자 수를 산정할 때 보통은 소유자 1인이 토지등소유자 1인이 되나,

대표 1인만 토지등소유자로 인정하는 경우가 있습니다. 

사업 구분 토지등소유자 기준 비고
재개발사업 다수가 하나의 토지/건물 공유 1필지의 토지를 여럿이서 공유
하나의 건축물을 여럿이서 공유		 여럿을 대표하는 1인
해당 토지 또는 건축물의
토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인		 전통시장 및 상점가인 경우
토지에 지상권 설정 토지의 소유자, 토지의 지상권자를 대표하는 1인
1인이 다수의
토지/건물 소유		 1인이 다수 필지의 토지 또는
다수의 건축물 소유		 토지등소유자는 1인
(필지/건축물 수 무관)
정비구역 지정 당시의
토지 또는 건축물의 소유자를
토지등소유자의 수에 포함		 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우,
토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물
다수가 다수의 토지/건물 소유 동일한 공유자가
둘 이상의 토지 또는 건축물 소유		 공유자 여럿을 대표하는 1인
재건축사업 다수가 하나의 토지/건물 공유 소유권/구분소유권을 여럿이서 공유 여럿을 대표하는 1인
1인이 다수의
토지/건물 소유		 1인이  둘 이상의
소유권/구분소유권을 소유		 토지등소유자는 1인
(소유권/구분소유권의 수 무관)
다수가 다수의 토지/건물 소유 동일한 공유자가 둘 이상의
소유권/구분소유권을 소유		 공유자 여럿을 대표하는 1인

 

 

 

소유자를 대표 1인으로 하는 경우에 대한 분양권리

정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 아래에 해당하는 경우, 고시일 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정합니다.

  • 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
  • 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
  • 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
  • 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

 

관리처분 방법 (분양 방법)

재개발

  • 기본적으로는 지상권자를 제외한 토지등소유자에게 분양합니다.
  • 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 기준(금액, 규묘, 취득시기 또는 유형)에 부합하지 않는 토지등소유자는 분양대상에서 제외될 수 있습니다.
  • 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물을 2인 이상에게 분양하는 경우
  • 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우

재건축

  • 필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우
  • 부대시설ㆍ복리시설(부속토지 포함)의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급. 단 아래의 경우에는 1주택 분양 가능
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