재개발, 재건축 용어

재개발, 재건축 뉴스를 접하다보면, 생소한 용어들을 보게됩니다.

용어들을 알아두어야 뉴스를 보거나 재개발, 재건축 추진을 할 때 좀더 잘 이해할 수 있습니다.

 

재개발, 재건축을 목표로 한다면, 적어도 이번 글의 용어들은 알고 있어야 합니다.

이번 글에서는 재개발, 재건축의 자격에 대한 용어와 비용에 대한 용어들을 정리합니다.

 

자격에 대한 용어

토지등소유자

토지등소유자란, 정비사업 구역 내 부동산 소유자를 말합니다.

재개발 사업에서의 토지등소유자와 재건축 사업에서의 토지등소유자가 다릅니다.

• 재개발 사업 : 토지 소유자 또는 건물 지상권자 또는 토지+건물 소유자
• 재건축 사업 : 토지+건물소유자

 

조합원

조합원이란, 정비사업에 대한 권리를 갖는 사람을 말합니다.

조합원 또한 재개발사업과 재건축사업에서의 구분이 다릅니다.

• 재개발 사업 : 토지등소유자 (동의가 필요하지 않습니다.)
• 재건축 사업 : 토지등소유자 중 재건축사업 동의자
  • 투기과열지구 내 2년 거주 요건 업습니다.

 

조합원입주권

조합원입주권이란, 정비사업이 완료되어 건축한 주택에 대해 조합원이 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

조합원이 무조건 입주권을 갖는 것이 아니라, 조합원 중에서 조합원입주권 자격을 얻을 수 있습니다.

조합원입주권을 얻지 못하는 조합원은 현금청산을 받게됩니다.

조합원입주권 자격은 각 지자체의 도시 및 주거환경정비 조례에 명시되어 있습니다.

 

비용에 대한 용어

권리가액

권리가액이란, 조합원들이 갖고 있는 부동산에 대한 감정가와 비례율을 곱한 금액입니다.

• 감정가 : 감정평가사가 주택과 토지에 대한 감정을해서 나온 금액입니다.
• 비례율 : 조합이 얻게 될 총 수입(종후자산평가액)에서 총 사업비를 차감한 금액과 조합원들이 보유하고 있던 감정평가액(종전평가액)의 비율입니다.

 

추가분담금

추가분담금이란, 부동산 개발을 완료한 후 조합원이 주택을 분양받기 위해 납부해야 하는 금액 중 권리가액을 제외한 금액입니다.

조합원이 주택을 분양받기 위한 금액 = 권리가액 + 조합원 추가분담금

조합원 추가분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

 

청산금

청산금이란, 부동산 개발을 완료한 후 조합원이 주택을 분양받기 위해 납부해야 하는 금액이 권리가액보다 작을 때 그 남는금액입니다. 현금청산과는 다른 용어입니다.

이 남는금액은 조합원이 돌려받습니다.

• 재건축초과이익환수제는 이 청산금에서 환수를 합니다.

조합원 추가분담금 = 권리가액 - 조합원 분양가

 

즉, 조합원분양가가 권리가액보다 크면 추가분담금이 발생하고

조합원분양가가 권리가액보다 작으면 청산금이 발생합니다.

 

권리가액 / 추가분담금 / 청산금 예시

조합원이 100명이고, 각 조합원의 부동산에 대한 감정평가액이 1억원입니다. 총 종전평가액은 100억원입니다.

조합이 부동산 개발로 얻게 될 총 수입은 150억원입니다.

총 사업비용은 30억원으로 예상됩니다.

A형 주택의 조합원 분양가는 2억으로 예상됩니다.

B형 주택의 조합원 분양가는 1억원으로 예상됩니다.

 

	비용	계산식
총 종전평가액	100억원	총 종전평가액  = 각 조합원의 부동산 감정평가 총액  = 100 x 1억원  = 100억원
1인당 감정액	1억원
총 사업비용	30억원
종후자산평가액	150억원
비례율	120%	비례율 = (종후자산평가액 - 총 사업비)/총 종전평가액 x 100(%) = (150억원 - 30억원)/100억원 x 100(%) = 120억원/100억원 x 100(%) = 120%
1인당 권리가액	1억 2,000만원	권리가액 = 감정평가액 x 비례율 = 1억원 x 120% = 1억 2,000만원
1인당 추가분담금 (A형 주택 선택 시)	8,000만원	A형 주택에 대한 조합원 1인당 추가분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = 2억원 - 1억 2,000만원 = 8,000만원
1인당 청산금 (B형 주택 선택 시)	2,000만원	B형 주택에 대한 조합원 1인당 청산금 = 권리가액 - 조합원 분양가 = 1억 2,000만원 - 1억원 = 2,000만원

 

현금청산

현금청산이란, 부동산 개발로 지어질 주택에 대한 입주권을 포기하는 것을 말합니다.

입주권을 포기하는 대신 현금으로 보상을 받습니다.

• 조합원 자격이 있으나 조합원 분양을 신청하지 않는 경우
• 조합원 가격이 있으나 자격을 포기하는 경우
• 조합원 자격에 미달되는 경우

 

이주비

이주비란, 부동산 개발로 주택을 짓기 위해 기존 주택을 철거하고 다시 짓는 동안 거주지를 옮기는데 대한 비용입니다.

• 조합원의 경우 거주지 이동
• 세입자의 경우 보증금 반환

이주비는 이주비 대출을 통해 마련하는 것이 일반적인데, 대출한도는 LTV 영향을 받습니다.

 

 

재건축 초과이익환수제

재건축 초과이익환수제란, 부동산 재건축으로 조합원이 이익을 얻게 될 경우 이익금의 10~50%를 정부에서 환수하는 것을 말합니다.

이익금 = 청산금 - 인근 집값 상승분 - 개발비용

재건축 초과이익환수금은 아래와 같이 계산됩니다.

조합원 1인당 평균 이익	부과율 및 부담금 산식
3,000만원 이하	-
3,000만원 ~ 5,000만원	(이익금 - 3,000만원) x 10% x 조합원 수
5,000만원 ~ 7,000만원	(이익금 - 5,000만원) x 20% x 조합원 수 + 200만원 x 조합원 수
7,000만원 ~ 9,000만원	(이익금 - 7,000만원) x 30% x 조합원 수 + 600만원 x 조합원 수
9,000만원 ~ 1억 1,000만원	(이익금 - 9,000만원) x 40% x 조합원 수 + 1,200만원 x 조합원 수
1억 1,000만원 초과	(이익금 - 1억 1,000만원) x 50% x 조합원 수 + 2,000만원 x 조합원 수