취득세, 양도소득세 절세 : 재개발, 재건축 이주 주택

재개발, 재건축 주택은 관리처분인가 후 멸실됩니다.

1주택자인 조합원이라면 주택 멸실 후 준공까지의 기간에 거주할 곳이 필요하게 됩니다.

이 때 거주할 주택에 임대로 들어가기도 하고, 주택을 새로 취득해서 가기도 합니다.

 

만약 거주를 위해 주택을 취득할 경우, 재개발, 재건축 준공이 끝나면 거주한 주택을 팔고 새 집으로 이사를 해야 합니다.

그리고 이렇게 임시로 거주 할 주택을 살 때에는 취득세가 발생하고 팔 때는 양도소득세가 발생합니다.

 

이렇게 되면 임시 거주 주택을 취득할 때에는 조합원 입주권 + 취득세로 2주택 취득세를 낼 것 같고

임시 거주 주택을 팔 때에는 조합원 입주권 + 임시거주 주택으로 2주택이 되어 양도세 중과를 낼 수도 있을 것 같지만

재개발, 재건축 이주용 주택은 1주택 취득세와 양도소득세는 비과세가 가능합니다.

 

상황

A주택 : 재개발, 재건축으로 멸실되는 집

B주택 : A주택으로 조합원 입주권을 갖고 재개발, 재건축으로 이주를 위해 취득한 집

C주택 : 재개발, 재건축으로 완공된 새 집

 

B주택 취득 시, 일시적 2주택으로 1주택 취득세만 낼 수 있습니다.

B주택 매도 시, 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

취득세 (일시적 2주택)

관련법령 : 지방세법 시행령 제28조의5 제3항

• 일시적 2주택

 

A주택에서 퇴거하면서 B주택을 취득해 이사한 경우 일시적 2주택으로 간주되어 1주택 취득세를 내면 됩니다.

• B주택의 취득 시기 및 이주요건
• 일시적 2주택을 만족하기 위한 B주택 매도 시기

 

양도소득세 비과세 (1세대 1주택)

관련 법령 : 제156조의2 제5항

• 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례

 

1세대 1주택 상태에서 A주택으로 조합원 입주권을 소유한 상태에서 아래 조건을 모두 만족하면

B주택에 1세대 1주택 대해양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• A 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 B주택 취득
• B주택 취득 후 1년 이상 거주
• C주택 완공 후 2년 이내에 세대원 전원이 이사
• B주택은 C주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 매도

이 경우, 이 B주택에 대해서는 2년 거주, 2년 보유 요건이 없습니다.

즉, B주택은 1년만 살아도 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

참고. 재개발, 재건축의 사업 순서

• 정비계획 수립 -> 추진위원회 승인 -> 안전진단 -> 조합 설립 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 ->  착공 -> 준공 -> 입주

 

정리. 조합원 입주권을 갖는 상태로 이주 주택에 대한 취득세, 양도소득세 절세

사업단계	조정대상지역 내		비조정대상지역 내
	재개발/재건축	소규모재건축	재개발/재건축	소규모재건축
정비계획수립	-
추진위원해 승인	-
안전진단	-
조합설립	A주택으로 조합원, 조합원 입주권 취득 (1세대 1주택)
사업시행인가		B주택 취득 및 거주 (1년 이상 거주)		B주택 취득 및 거주 (1년 이상 거주)
관리처분인가	B주택 취득 및 거주 (1년 이상 거주)		B주택 취득 및 거주 (1년 이상 거주)
착공	-
준공	-
입주	준공 2년 내 C주택 입주		준공 2년 내 C주택 입주
준공 이후	입주 1년 내, 준공 2년 내 B주택 매도		입주 3년 내, 준공 2년 내 B주택 매도