빌라 공용부분 수리와 누수처리

아파트, 오피스텔, 빌라 같은 여러 세대가 사는 주택에서

지붕 또는 외벽이 파손되거나 건물 수도관을 손보거나

누수가 발생하면 어떻게 해야 할까요?

 

아파트와 오피스텔은 관리사무소가 있습니다.

이렇게 관리사무소가 있는 경우에는

공동으로 사용하는 부분에 대한 수리를 맡길 수 있습니다.

그러면 관리사무소에서는 그 원인을 파악하고 수리를 해야 할 의무가 있습니다.

 

그러면 관리사무소가 없으면 공동으로 사용하는 부분에 대해 수리를 할 수 없느냐?

하면 그런 것은 아닙니다.

빌라도 공동으로 사용하는 부분을 수리할 수 있습니다.

 

단지, 관리사무소가 없으니

관리사무소와 비슷한 역할을 해야 하는 '누군가'가 필요합니다.

그 누군가는 관리업체를 고용할 수도 있고, 그 빌라 동에 거주하는 세대 중 1세대일 수도 있습니다.

고가의 빌라가 아닌 한 관리업체를 별도로 두지는 않으니,

아마 대부분의 빌라는 그 동에 거주하는 세대 중 1세대가 그 역할을 맡을 것이고

그 세대는 보통은 101호, 또는 그 빌라에서 가장 오래 거주한 세대입니다.

 

공동사용 부분에 대해서 수리할 일 생기면 이 세대에 전달을 하고

이 '대표세대'는 동 내 모든 세대에 수리가 필요하다는 것을 전달하고

각 세대에서 비용을 모아 수리를 진행합니다.

 

이 때 법에서 정해져 있는 기준이 있는데, 다음과 같습니다.

내용	필요한 동의 세대 수 (소유자)
공용부분의 변경/개량을 하는 경우	2/3 이상
공용부분의 변경/개량을 하는 경우 중 지나치게 많은 비용이 들지 않는 경우	1/2 이상
공용부분의 변경/개량을 하는 경우 중 노후 개선 또는 기능 향상을 위한 것이고 각 세대의 소유권 범위나 내용에 변동이 있는 경우	4/5 이상
공용부분의 보존행위(파손 복구)	각 소유자가 수리 후 청구 가능

 

파손 복구의 경우 각 소유자가 수리 후에 청구 가능하다고 법에 정해져 있습니다.

하지만 현실에서는 절차가 조금 복잡해 집니다.

 

언제나 그렇듯이, 사람들은 나와 직접 관련이 없는 문제에 대해서는 관심이 없고 소극적이기 때문에

피해를 입고 있는 세대의 입김이 강하지 않으면 동의가 잘 나오지 않고

동의가 나오지 않아 피해 세대가 직접 수리를 하고 청구를 하면

다른 세대에서는 모르쇠로 일관하다 감정싸움이 심해지고나서 비용을 주거나

끝까지 안 주고 버티는 경우도 있습니다.

피해 세대는 법으로 해결 하는 경우도 잘 없고, 나중에 청구할 수 있다는 사실도 잘 모르는 경우가 많습니다.

 

또한 공용부분의 보존행위(파손복구)의 경우

건물 지붕의 수리 같은 일부 부분의 파손은 나중에 청구하는 것이 좀 수월할 수 있어도

누수의 경우에는 '어디에서 누수가 발생했는지'를 찾아야 하기 때문에 문제가 복잡해집니다.

 

피해 세대는 직접 수리를 하기에 앞서 변호사와 상담을 해보는 것이 좋습니다.

 

변호사 상담은 직접 찾아가서 해도 좋고, 전화 상담이 가능하다면 전화 상담만 하는 것도 괜찮습니다.

상담 비용도 그렇게 비싸지 않습니다.

제 경우, 5만원 이하의 금액으로 상담을 받았습니다.

5만원 아끼려다가 더 큰 금액을 손해보느니, 깔끔하게 상담을 받고 나중을 대비하는 것이 낫습니다.

 

관련 법령

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제15조(공용부분의 변경)

① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.  <개정 2020. 2. 4.>

  1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우

 

제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경)

① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다.

 

제16조(공용부분의 관리)

① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다.

다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

 

제38조(의결 방법)

① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.