갭투자자의 실체(내 집을 미리 마련하는 실거주자)

전세를 끼고 주택을 사는 갭투자자 10명 중에 6~7명이 자가거주를 하지 않는 것으로 확인되었습니다.

자신도 전·월세로 거주하면서 다른 사람들이 전세로 사는 집을 사는 경우가 많다는 것입니다.

갭투자 65%가 무주택자였다..'영끌' 30대, '몸테크'도 불사 | Daum 부동산

갭투자 65%가 무주택자였다..'영끌' 30대, '몸테크'도 불사 | Daum 부동산

 

많은 사람들이 '투기꾼'으로 보는 갭투자자들이 본인들은 임대를 사는 것입니다.

이렇게 자신도 전·월세로 거주하면서 갭투자를 하는 이유는 대부분

내집마련을 하고 싶으나 현재 가진 본인의 자금이 부족하기 때문입니다.

(물론 시세차익을 극대화 하기 위해 자신의 거주 자금까지 갭투자에 넣은 갭투자자도 있습니다.)

 

이렇게 하는 갭투자자들의 자금 비중은 평균적으로

본인자금 52%, 보증금 승계 25%, 차입금 23%라고 합니다.

온전히 자신의 자금으로 갭투자를 하는 것이 아니라 신용대출까지 끌어서 갭투자를 하는 경우도 있다는 것입니다.

아무리 실거주가 목표라 하더라도, 대출은 본인이 감당 가능한 범위 내에서 해야 합니다.

 

 

본인의 자금은 부족한데

주택의 담보대출 비율은 낮고 (투기지역 40%, 조정대상지역 50%)

집값의 상승세는 가파르며

향후 집값이 꺾일만한 분위기도 아니고

향후 집값이 떨어지더라도 지금보다는 비쌀 것이라는 생각이 있기 때문에

갭투자를 해서라도 집을 미리 사두는 것입니다.

 

이러한 갭투자의 목표는

자신이 미래에 살 집을 미리 사놓는 것이거나

자신이 미래에 살 집으로 갈아타기 위해 그 전단계의 집을 사는 것입니다.

 

후자의 경우, 가격이 오를만한 집을 시세차익을 노리고 사는 것이 보통입니다.

하지만 그렇다고 전자가 가격이 떨어질만한 집을 산다는 것도 아닙니다.

전자 또한 '가격이 오를 것이기에 미리 사는 것'이기 때문입니다.

 

왜 이런 현상이 나타나는지는 국토부에서 발표한 2020년도 주거실태조사를 보면 알 수 있습니다.

2020년도 주거실태조사

 

주거실태 조사에서, 이사를 다니는 사람들의 주된 이사 사유는

• 시설이나 설비 상향 : 48.3%
• 직주근접 : 29.7%
• 주택마련을 위해 : 28.3%

입니다.

 

편의시설이 많고, 회사에 가까운 곳을 찾아 사람들은 이동합니다.

이 2가지를 모두 만족하는 곳은 현재는 수도권입니다.

그렇기 때문에 사람들이 수도권으로 몰리고 지방 인구가 감소하는 것입니다.

 

주택 수는 한정되어 있고 공급은 적으며, 사람은 몰리니

내가 살만한 주택의 경쟁이 치열해집니다.

먼저 선점하지 않으면 나중에 더 비싼 값을 치르고 사야 할 수도 있습니다.

 

그렇기 때문에 자금이 부족하더라도 갭투자를 이용하여 주택을 먼저 선점하는 것입니다.

 

여기에, 주택관련 대출과 신용대출도 막히기 시작하고 있습니다.

신용대출과 전세대출 규제 (tistory.com)

신용대출과 전세대출 규제

거주를 위해 집을 매매하는 것도, 전세를 사는 것도 어려워질 수 있습니다.

 

이렇게 되면 이러한 사람들의 선택지는 2가지가 됩니다.

그냥 월세를 살거나

저렴한 월세에서 살면서 몸테크를 하고, 갭투자로 내가 살 집을 사는 것입니다.

 

어떤 방향이든 간에 쉬운 길은 아닙니다.