오피스텔 시장 현황 : 소형, 중대형, 상업용

이전에 오피스텔 청약전략에 관한 글을 올린적이 있습니다.

오피스텔 청약 전략 : 아파트와 오피스텔의 차이

 

위 글에서는 주거용 오피스텔 중 아파텔이 어떻게 아파트를 대체할 수 있고

향후 아파트로의 거주 전환을 위한 청약 시 어떤 장점이 있으며

어떤 점들을 주의해야 하는지을 정리했었습니다.

 

이 글을 작성하던 시기는 아파트의 가격이 너무 높아서 사람들의 눈이 조금씩 다른 곳으로 돌려지던 시기였습니다.

그리고 현재, 이렇게 돌려지던 눈들이 오피스텔로 일부 몰려서 오피스텔 시장에서 특징들이 나타나기 시작했습니다.

 

주거용 오피스텔 시장은 크게 2가지가 있습니다.

'원룸형' 전용면적 40㎡이하의 소형 오피스텔과

‘아파텔’ 전용면적 59㎡이상의 중대형 오피스텔입니다.

 

소형 오피스텔은 주로 월세 또는 반전세 시장이 주를 이루고

중대형 오피스텔은 매매 또는 전세 시장이 주를 이룹니다.

 

소평 오피스텔의 경우 수요가 줄어들고 있습니다.

 

다주택자 대상의 세금 규제가 강화되었기 때문인데,

오피스텔이 취득세 산정 시 주택 수에 포함이 되기 때문입니다.

 

취득세 중과를 적용할 때 주거용 오피스텔도 주택으로 간주하는데,

만약 주거용 오피스텔 1채를 보유한 상태에서 주택을 구입할 때에는

오피스텔 1채 + 주택 1채로 2주택 취득세인 8%를 납부해야 합니다.

만약 오피스텔이 2채였다면, 3주택 취득세인 12%를 납부해야 합니다.

상황별 주택수 합산 제외

 

또한 대출규제로 대출을 조이고 있고, 금리 또한 인상하고 있습니다.

임대수익이 목적인 경우 대출을 끼는 것이 일반적이고,

대출을 꼈다면 대출금리보다 높게 월세를 산정해야 합니다.

대출금리가 낮을수록 임대수익률이 높고

대출금리가 높을수록 임대수익률이 낮습니다.

 

이러한 이유로 소형 오피스텔이 외면을 받아 매물이 쌓이고 있습니다.

매물이 쌓이면서 소형 오피스텔은 역전세도 발생하는데,

전세시장 자체의 전세가도 올라가 있는데,

소형 오피스텔은 임대수익을 목적으로 한 월세임대가 대부분이라 전세 물량이 적고

매수수요는 떨어져서 매매 가격이 떨어지기 때문입니다.

(전세가격은 상승, 매매가격은 하락)

 

 

소형 오피스텔과는 반대로, 중대형 오피스텔의 수요는 증가하고 있습니다.

 

아파트의 높은 가격과 대출규제가 맞물려

실수요자들이 아파트의 대체재를 찾았는데,

이 대체자가 중대형 오피스텔이었습니다.

여기

 

실수요자들의 입장에서 중대형 오피스텔은

아파트와 비슷한 환경에서 거주할 수 있는데

전세 매물도 많고

매매를 하더라도 향후 아파트 청약에서 주택수에 포함되지 않아

무주택자 자격을 유지하여 청약 가점에서 불리하지 않기 때문에

중대형 오피스텔에 대한 거부감이 덜했던 것입니다.

 

소형 오피스텔을 매매하던 사람들의 수요가 중대형 오피스텔로 옮겨가기도 했지만

공격적으로 상업용 오피스텔과 상가 등 비주거용 부동산으로 옮겨가기도 했습니다.

 

이렇게 옮겨간 이유는

정부 규제가 주택을 비롯한 주거용 시장에 집중되어 있어

상가, 오피스, 업무용 오피스텔 등 비주거용 시장으로 옮겨간 것입니다.

 

이렇게 옮겨간 수요들은 다주택자들이 많은데,

부동산 취득세에서 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서

실익이 떨어져 다주택자가 주거용 오피스텔을 투자하기 어려워졌기 때문입니다.

 

또한 코로나19 여파로 문을 닫는 상가들이 많아지면서 상가투자 수요가 떨어졌을 때

이를 기회로 보고 옮겨간 경우도 있습니다.