부동산 전세가의 상승, 월세의 가속화

임대차2법 이후, 부동산 시장에 전세매물은 줄고 전세가는 상승하고 있습니다.

그리고 반전세, 월세가 늘고 있습니다.

 

이에 대해 현상을 분석하고, 원인을 파악해봅니다.

 

서울시 부동산 전체 거래 비중 (1월 ~ 7월)

연도	구분	거래 건 수			전체 거래 대비 비중			전월세 거래 비중
		매매	전세	월세	매매	전세	월세	전세	월세
2020년	아파트	54,145	81,472	32,406	15.0%	22.5%	9.0%	30.8%	12.2%
	단독/다가구	7,163	38,847	45,015	2.0%	10.7%	12.4%	14.7%	17.0%
	다세대	35,901	47,309	19,546	9.9%	13.1%	5.4%	17.9%	7.4%
	합계	97,209	167,628	96,967	26.9%	46.3%	26.8%	63.4%	36.6%
2021년	아파트	26,009	57,255	29,403	9.4%	20.7%	10.6%	27.0%	13.8%
	단독/다가구	5,247	31,864	38,445	1.9%	11.5%	13.9%	15.0%	18.1%
	다세대	33,156	38,843	16,554	12.0%	14.0%	6.0%	18.3%	7.8%
	합계	64,412	127,962	84,402	23.3%	46.2%	30.5%	60.3%	39.7%

출처 : 서울부동산정보광장의 부동산거래현황 (거래건 수)

 

현상

전체적으로 전세거래 비중이 감소하고 월세거래 비중이 증가하였습니다.

• 전체 부동산 거래 중 전세 비중의 변화 : 46.3% -> 46.2% (-0.1%)
• 전체 부동산 거래 중 월세 비중의 변화 : 26.8% -> 30.5% (+3.7%)
• 전체 전월세 거래 중 전세 비중의 변화 : 63.4% -> 60.3% (-3.1%)
• 전체 전월세 거래 중 월세 비중의 변화 : 36.6% -> 39.7% (+3.1%)

아파트의 경우, 전세거래의 비중이 감소하고 월세거래의 비중이 증가하였습니다.

• 아파트 거래 중 전세 비중의 변화 : 22.5% -> 20.7% (-1.8%)
• 아파트 거래 중 월세 비중의 변화 : 9% -> 10.6% (+1.6%)
• 아파트 거래 중 전세 비중의 변화 : 30.8% -> 27% (-2.2%)
• 아파트 거래 중 월세 비중의 변화 : 12.2% -> 13.8% (+1.6%)

거래량은 2020년에 비해 전체적으로 감소하였습니다.

• 2020년 총 거래량 : 361,804
• 2021년 총 거래량 : 276,776

 

원인

임대차2법의 영향으로 인한 전세가 상승하였습니다.

• 계약갱신청구권 사용으로 시장에 나오는 전체 매물이 감소하였고
• 매물 감소로 인해 전세의 수급난이 증가하였습니다.
• 전세 수급난으로 전세 가격이 상승하였고, 전세가 상승하면서 매매가 또한 상승하였습니다.

부동산 세금이 증가하였습니다.

• 공시지가 상승, 종부세 세율 인상으로 다주택자 보유세 부담이 증가하였습니다.
• 올라간 보유세를 월세로 충당하려는 집주인들의 움직임이 시작되었습니다.

저금리의 장기화

• 저금리로 인해 집주인들은 전세금을 활용한 방안이 부족해졌습니다.
• 집주인 입장에서는 갭투자 외에 전세를 할 이유가 없어진 상태이기 때문에 반전세, 월세를 선호로 선회한 사람들이 있습니다.

 

향후 예상

매물 부족에 따른 전세난이 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.

• 계약갱신을 원하는 세입자가 늘면서 물량이 없는 상태가 지속될 것입니다.
• 3기 신도시 입주는 최소 3년 후입니다.