부동산 매매계약 시 주의점

부동산 매매계약은 일반적으로 평생 1~2번 하는 것이 일반적입니다.

부동산 투자를 하는 경우에는 이런 계약이 빈번하지만, 실거주를 위해 집을 사는 일반적인 경우에는 큰 돈이 왔다갔다 하기도 하고, 주거 안정 때문에 계약을 하는 횟수가 적습니다.

그렇다보니, 매매계약 당시에는 어버버하다 중요하게 챙겨야 하는 것들을 챙기지 못하는 경우도 있습니다.

이번 글에서는 부동산 투자를 하는 입장에서 제가 부동산 매매 계약을 할 때 중요하게 보는 것들을 정리합니다.

 

1. 매도자 확인

가급적이면 매도자가 직접 거래현장에 나오는 것이 좋습니다.

하지만 매도자가 해외에 있다든지, 아니면 불가피한 사유로 거래 현장에 나오지 못해 대리인을 세우는 경우가 있습니다. 대리인이 나올 경우, 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

매도자의 주민번호가 위임장, 등기부등본, 인감증명서에서 모두 같아야 하고

대리인의 주민번호가 위임장, 주민등록증과 일치해야 합니다.

인감증명서의 경우, 이전에 작성한 글과 같이 해당 인감증명서가 위조되지 않은 적법한 인감증명서인지 확인이 가능합니다.

인감증명 등록과 증명서 발급, 사실확인 (tistory.com)

인감증명 등록과 증명서 발급, 사실확인

매매 대금 역시 매도자의 계좌에 입금되어야 합니다. 매도자의 계좌를 매매계약서에 표시해주는 것이 일반적이니, 대리인이나 중개사의 계좌에 입금하지 않도록 합니다.

그리고 가능하면 거래 당시에 매도자와 전화 한통정도는 하는 것이 좋습니다. 그래서 해당 주소의 부동산에 대한 매매거래를 한다는 것과 입금계좌에 대해 다시 한번 확인하는 것이 좀 더 확실합니다.

 

2. 집의 상태와 부속서류 확인

매매하는 부동산의 기본적인 상태는 알고 계약을 진행해야 합니다.

주로 보는 상태는 벽과 천장의 누수가 있는지, 그을린 흔적은 없는지, 내벽에 금이 간 곳은 없는지 정도입니다.

그리고 이렇게 확인한 사항이 중개대상물 확인·설명서에 그대로 표기되도록 합니다.

 

그리고 눈으로 정확하게 알 수 없는 대지면적과 대지지분, 주택의 면적, 주소를 등기부등본과 건축물대장으로 확인해야합니다.

부동산 등기부등본 : 부동산 등기의 종류 (tistory.com)

부동산 등기부등본 : 부동산 보존등기 (tistory.com)

부동산 등기부등본의 을구 : 저당과 근저당의 차이 (tistory.com)

 

등기부등본 또한 적법하게 발급된 등기부등본인이 확인해야 합니다. 가능하면 매수자가 직접 등기부등본을 떼고 현장에서 공인중개사가 주는 것과 비교를 해보는 것도 좋습니다. 비용은 700원밖에 하지 않습니다.

등기부등본 발급과 확인 (tistory.com)

등기부등본 발급과 확인

 

3. 매매 금액에 대한 명시

매매계약서를 작성할 때에는 매매 금액에 대해 명시해야 합니다.

계약금은 얼마이고 언제 납부할 지

중도금은 얼마이고 언제 납부할 지

잔금은 얼마이고 언제 납부할 지

모두 매매계약서에 작성해야 합니다.

그래야 계약파기가 발생할 경우 대처를 할 수 있습니다.

계약금만 납부한 상태에서는 계약해지에 대한 위약금만 발생하지만

중도금을 납부한 후부터는 계약해지를 할 수 없습니다.

부동산 계약 파기 시 배상 (tistory.com)

부동산 계약 파기 시 배상

 

4. 임차인에 대해

만약 매매하는 부동산에 현재 거주하는 것이 매도자가 아니라 임차인인 경우, 임차인을 내보낼 것인지 아니면 그대로 임대인 지위를 승계할 것인지 명시해야 합니다.

임차인을 내보낼 경우에는 임대인이 내보내는 책임이 있다는 것을 명시해야 합니다.

임대차3법으로 인해 임대인이 임차인을 내보내기 어려워졌기 때문에 특히 더 주의를 해야 합니다.

이제, 집 살 때 주의할 점 (tistory.com)

이제, 집 살 때 주의할 점

 

5. 그외 특약

그 외 여러가지 특약이 매매계약서에 추가될 수 있습니다.

• 관리비, 제세공과금을 잔금일 기준으로 매도인이 납부한다
• 에어컨, 붙박이장 등 옵션이 있을 경우, 옵션을 포함하여 거래할 것인지를 명시
• 부동산 등기부등본에 근저당이 있을 경우, 잔금 시점에 근저당을 말소할 것
• 부동산 등기부등본에 기타 특이한 권리가 설정된 경우, 예를 들어 가압류 등이 있을 경우 잔금 전까지 이를 말소할 것
• 현상태로 계약 (매수인이 하자내용을 모르는 상태에서 매수 6개월 이내에 중도하자 발생 시, 매도인이 하자담보 책임을 지도록 민법에서 정해져 있습니다.

누수 발생 시 비용부담 (tistory.com)

누수 발생 시 비용부담

 

6. 잔금일 당시

잔금일에 특이사항 없이 매매대금을 지급할 경우, 아래와 같은 일들이 벌어집니다.

• 매수자가 은행에서 주택담보대출을 받는 경우, 은행에서 법무사가 현장에 나와 대출관련 처리를 합니다.
• 매도자가 잔금일에 근저당을 말소하는 경우, 보통 공인중개사에서 소개한 법무사가 나와 관련 업무를 처리합니다.
• 매수자는 매도자의 계좌에 잔금(대출분을 제외한)을 이체합니다.
• 매도자는 관리비와 제세공과금을 납부했다는 증명서를 첨부합니다.
• 매수자는 매도자로부터 현관문키, (아파트인 경우)음식물쓰레기키와 각종 관련 키를 넘겨받습니다.
• 법무사가 매매계약서를 들고 갑니다. 이 매매계약서는 차후 등기필증과 함께 매수자가 돌려받습니다.

잔금일에 법무사가 매매계약서를 들고가기 때문에, 필요하다면 매매계약서 사진을 찍어놓는 것이 좋습니다.

법무사를 통하지 않고 직접 등기할 수도 있습니다.

 

 

매매계약은 거의 전재산이 들어가는 큰 거래입니다.

이 글 뿐만이 아니라 여러 글들을 참고하여 안전하게 매매계약을 하시기 바랍니다.