부동산 등기부등본 : 부동산 등기의 종류

등기부등본을 보면 부동산에 다양한 권리들이 새겨져있습니다.

그 권리에는 소유권에 관련한 권리도 있고 소유권이 아닌 권리도 있습니다.

 

이번 글은 부동산 등기에 대한 정리입니다.

 

 

부동산 등기

부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 제3자가 알 수 있도록 공시하는 방법입니다.

등기부등본을 통해 공시합니다.

 

부동산

• 토지 및 그 정착물을 말하며, 정착물은 계속적으로 토지에 부착된 물건을 의미합니다

부동산물권

• 간단한게 말하면 부동산에 대한 권리입니다. 해당 부동산에 대한 재산권, 지배권(소유권)입니다.

 

 

부동산등기의 효력

권리변동

• 표제부 : 부동산에 대한 설명을 담고있습니다.
  • 토지등기기록 : 표시번호, 접수, 소재지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타사항
  • 건물등기기록 : 표시번호, 접수, 소재지번 및 건물번호, 건물내역, 등기권인 및 기타사항
  • 구분건물 : 표시번호, 접수, 소재지번 및 건물명칭과 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항
• 갑구 : 부동산의 소유권에 대한 내용을 담고 있습니다.
• 을구 : 부동산의 소유권 외 권리에 대한 내용을 담고 있습니다.
  • 순위번호, 등기목적, 접수연월 및 접수번호, 등기원인 및 등기연월일, 등기권리자 성명과 주소 및 주민등록번호

대항력

• 등기부등본을 통해 제3자에게 대항할 수 있습니다.
• 임대차계약의 경우 대항력을 갖춤으로써 등기를 한 것과 동일한 효력을 갖습니다.

순위

• 등기부등본 상의 등기 순번에 따라 권리의 순위가 정해집니다.

권리추정

• 부동산 등기는 등기가 존재하는 자체가 적법한 등기원인으로 이루어졌다고 추정합니다.
• 단, 극히 드물게 등기원인 자체가 무효로 판결난 사례가 있습니다. 아내가 남편을 살인한 후 부동산을 매각한 사례로, 아내가 남편을 살인하였기 때문에 부동산의 상속이 아내가 아닌 조카에게 넘어가 아내가 매각한 부동산 거래가 무효하다고 본 사례입니다.

 

 

부동산 등기의 설정과 말소

등기는 기본적으로 등기의 당사자가 되는 2인(등기권리자와 등기의무자)가 공동으로 신청해야 합니다.

등기권리자

• 등기를 등록하거나 말소해야 하는 사람으로, 등기의 결과로 부동산에 대한 권리가 커지는 사람입니다.
• 부동산 매수인, 근저당권자(근저당 설정 시), 전세권자(전세권 설정 시)

등기의무자

• 등기를 등록하거나 말소하도록 동의하는 사람으로, 등기의 결과로 부동산에 대한 권리가 작아지는 사람입니다.
• 부동산 매도인, 근저당권자(근저당 말소 시), 전세권자(전세권 말소 시)

단, 아래의 경우 등기 시 당사자 2인이 공동으로 신청할 필요가 없습니다.

• 판결에 의한 경우
• 상속에 의한 경우
• 등기명의인 표시 또는 부동산 표시 변경 시
• 촉탁에 의한 경우 
• 가등기의 경우 (가등기의무자의 동의서 또는 가처분 명령 필요)
• 토지 수용으로 소유권이 이전되는 경우
• 부동산 신탁등기의 경우
• 미등기 부동산의 소유권 보존등기

 

 

부동산등기 종류

• 가등기 : 권리를 보전하기 위해 예비로 하는 등기입니다. 미래에 효력이 발동하며, 현재는 발동하지 않습니다.
• 본등기 : 현재 효력이 발동하는 등기입니다.

 

소유권 관련 등기

소유권 보존등기

• 토지소유권 보존등기 : 미등기 토지를 최초 등록하는 등기
• 건물소유권 보존등기 : 이등기 건물을 최초 등록하는 등기

소유권 이전등기

• 매매, 증여 등의 이전등기 (개인 간 거래이전)
• 상속, 판결, 경매 등의 이전등기 (공공기관에 의한 거래이전)

소유권 외 등기

지상권

• 토지의 사용권입니다.
• 건물의 건축, 공작물 설치, 논밭의 경작 등을 할 수 있습니다.
• 토지소유자와 지상권자 간 지상권 설정계약 후 등기 할 수 있습니다.

지역권

• 토지의 이용권입니다.
• 소유권이 없는 토지를 제한적으로 사용할 수 있습니다.
• 토지의 진입로 확보, 용수로 확보등을 할 수 있습니다.
• 각 토지소유자 간 지역권 계약 후 등기할 수 있습니다.

전세권

• 부동산의 사용권입니다.
• 해당 부동산을 점유하여 사용할 수 있습니다.
• 임대인과 전세권자가 전세권계약 후 등기할 수 있습니다.

저당권

• 채무 권한입니다.
• 대출실행자는 해당 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려주고, 후순위의 다른 물권 또는 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
• 저당권은 대출금액이 변동 되면 다시 등기내용을 설정해야 하지만 근저당권은 대출금액이 변동되어도 채권최고액 내에서라면 등기 내용을 수정하지 않습니다.
• 통상적으로 부동산 구매시 또는 전세금 반환 조건으로 대출 시 설정됩니다.

권리질권

• 채무 권한입니다.
• 동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권으로, 채권자가 채무자에게 채무를 이행하도록 하는 권리입니다.
• 기한 내에 채무를 이행하지 못하면 질권설정 대상물인 부동산을 경매처분할 수 있습니다.
• 통상적으로 전세대출 시 설정됩니다.

임차권

• 임대차계약 만료 후 임차인의 해당 부동산에 대한 권리를 지속시켜주는 권리입니다.
• 임차인의 거주이전에 자유를 주고 보증금을 회수할 수 있도록 합니다.