#25 부동산정책 : 공공직접 정비사업

2021년 2월 4일, 국토교통부에서 25번째 부동산정책을 발표하였습니다.

발표한 공급방법은 아래와 같습니다.

• 도심공공주택 복합사업 + 소규모 개발
• 공공 직접시행 정비사업
• 도시재생 사업방식 개선
• 공공택지 신규 지정
• 단기 주택 확충

이전 글에서는 '도심 공공주택 복합사업'에 대해 정리하였습니다.

#25 부동산정책 : 도심 공공주택 복합사업 (tistory.com)

 

이번 글은 이 정책들 중 공공 직접시행 정비사업에 대해 정리하며, 의문점과 문제점을 같이 정리합니다.

 

 

공공 직접시행 정비사업 도입

도입이유

그간 민간에서의 정비사업은 조합원들 간 의견조율이 되지 않아 사업의 시행이 느렸습니다

공공에서 정비사업에 참여하여 사업 진행의 속도를 높인다고 합니다.

 

공급목표 : 약 13만 6,000호

 

민간 정비사업에서 공공 직접시행 정비사업으로 변경 요건

• 정비계획 변경신청 : 조합원의 1/2 동의 필요
• 정비계획 변경요건 : 변경신청 후 1년 내 조합원의 2/3 동의 필요. 기한 초과 시 신청 해제
• 정비계획 변경 통과 시 : 조합 해산

공공 직접시행 정비사업으로 변경 시 달라지는 점 요약

		민간 정비사업	공공 직접시행 정비사업
사업요건	구역지정 요건	토지등소유자 2/3 동의	조합원의 1/2 동의
	사업진행 요건 (조합설립 요건)	토지등소유자 3/4 동의	신청 1년 내 조합원의 2/3 동의
사업방식	방식	관리처분 방식	현물선납 방식
	기존 소유자 역할	조합원 지위 획득	조합 해산 후 주민대표회의 구성  - 시공브랜드 선정 외의 권한은 없음
	사업비용	조합에서 부담	공기업에서 부담
	사업시행자	조합에서 선정	주민대표회의 또는 기존 업체 승계
	사업내용 검토	조합에서 사업내용 검토 후 확정	공기업에서 확정
	주택 입주권	조합원 입주권	소유자들에 우선공급권 부여
심의		건축심의 교통영향평가 각종 인허가	통함심의
규제		재건축 조합원 실거주 2년 의무 재건축 초과이익 환수제	규제 미적용
용적률		정비계획 상 용적률	용적률 완화 및 법정상한 상향
기부체납	재건축	20 ~ 25%	9%
	재개발		15%

우선공급권

• 입주권과 동일하게 1세대 1우선공급권만 부여합니다
• 우선공급권 부여 후, 소유권이전등기시까지 전매제한됩니다
• 우선공급권을 받으면, 우선공급 계약일로부터 5년 내에는 투기과열지구에서 우선공급권과 조합원 입주권을 취득할 수 없습니다.
• 단, 현물선납 방식으로 토지등소유자의 토지소유권을 공기업에 넘겨야 합니다

 

사업 시행 방식

사업성 확보 방안

용적률 상향

• 용도지역의 상향
  • 2종 주거지역 -> 3종 주거지역 : 200% -> 300%
• 법정상한 120%상향
  • 3종 주거지역 : 300% -> 360%
  • 3종 주거지역 중 역세권 도로변 -> 준주거로 상향 : 300% -> 500%
• 국토부 보도자료에는 서울시 용적률 기준으로 되어 있습니다. 용적률의 기준은 아래 글을 참고하시면 됩니다.

용적률과 건폐율 (tistory.com)

용적률과 건폐율

세대 수 확보

• 재건축은 종전 세대 수의 150% 보장
• 재개발은 종전 세대 수의 130% 보장
• 필요 시 층수제한도 완화

기부체납 제한

• 재건축의 기부체납은 9%로 제한
• 재개발의 기부체납은 15%로 제한

기존 조합원의 추가 수익 보장

• 기존 정비계획 상의 수익률보다 10~30% 추가수익 보장

재건축 초과이익 환수제 미부과

• 사업시행자가 공공이므로, 개발이익도 공공이 가져가므로 부담금을 미부과

현물선납 시 양도세 비과세

• 우선공급을 신청한 토지등소유자가 기존 소유주택을 공기업에게 현물로 선납 시 양도세 비과세 적용

재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

• 현재 재건축 진행 시 재건축 조합원 자격을 얻으려면 2년 실거주 의무가 있으나, 이를 미적용

 

투기수요 방지

공공 직접시행 정비사업지역이 되면, 그 구역은 토지거래허가구역이 됩니다

2021. 2. 4 이후 공공 직접시행 정비사업지역 내의 부동산을 취득하면 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산 대상이 됩니다.

 

분양비율

• 공공분양 70~80%, 공공임대 20~30%

개발이익 공유

• 도심 공공주택 복합사업과 같이, 개발이익에 대해 특수상황 토지소유자와 세입자 지원 등을 할 것이라고 합니다.

 

문제점

1. 1세대 1주택 비과세 요건등으로 주택을 매매해야 하는 경우, 정비사업지정이 되면 주택을 매매할 수 없습니다.
   • 새로 매입하는 사람에게는 우선공급권이 부여되지 않고 현금청산됩니다
   • 새로 매입하는 사람은 토지거래허가구역 내 매입이기 때문에 실거주를 해야 합니다.
   • 곧 철거할 집에 실거주를 하고 철거 후 현금청산을 하려고 집을 사려는 사람은 없습니다.
2. 정비사업에 동의 하지 않는 사람들의 경우
   • 민간 정비사업에서는 매도청구 기간동안 가격협상이 어느정도 가능하였습니다 (매도청구 설명 링크)
   • 공공직접 정비사업에서는 협상없이 강제수용(강제매도)됩니다.
   • 정비사업지역이 아직 발표되지 않았는데, 규제 발표 이후 매수한 사람들은 현금청산이 됩니다. 이는 재산권에 심각한 침해요소가 됩니다.
3. 정비사업의 결과가 기존 토지등소유자들이나 일반인들이 원하는 형태의 신축이 아닐 수 있습니다
   • 공공에서는 이 정비사업의 실적, 즉 몇호가 공급되었느냐가 중요합니다.
   • 각 호의 크기나 질 등은 공공에서 고려할만한 사항이 아닙니다.
4. 용적률 상향 시, 공공주택 복합사업에서와 같은 문제가 발생합니다.
   • 일조권과 채광에 문제가 발생합니다.
   • 주차문제가 발생합니다.

 

의문점

1. 기존 재개발, 재건축 동의율과 공공직접 정비사업의 동의율에 차이를 두는데
   • 공공직접 정비사업의 동의율이 더 낮은 이유는?
   • 비동의 인원들에 대해 강제 수용을 한다면 동의율을 더 높여야 피해를 보는 사람들이 더 적지 않을까?
2. 공공직접 정비사업에서는 조합원 실거주 의무를 적용하지 않겠다고 하는데
   • '조합원 실거주 의무' 자체가 헌법 상 국민의 자유 이동 권리에 제한을 가하는 내용이 아닐까?
   • 위헌 논란이 있는 규정을 적용하지 않겠다고 하는 것이 혜택일까?