용적률과 건폐율

재건축이나 지역주택조합 등 주택을 재건설하는 사업에서 중요하게 생각하는 개념이 있습니다

바로 용적률과 건폐율입니다

용적률 상한을 유지한다, 늘린다 하는 것으로 이 주택 재건설의 추진이 빨라지기도 하고 느려지기도 합니다

그렇다면, 이 용적률과 건폐율이 무엇이기에 그러는 것인지 정리하겠습니다

1. 건폐율이란
2. 용적율이란
3. 건폐율과 용적률로 보는 건물
4. 견폐율과 용적률의 기준

 

건폐율이란

지면에서 건물이 차지할 수 있는 면적의 비율

건폐율이 클수록 넓은 건물이며, 지면에 빈공간이 적습니다

• 대지면적이 100㎡일 때 건폐율이 50%이면 지면을 차지하는 건물의 면적은 최대 50㎡입니다
• 이 때 지면을 차지하는 면적이란, 가장 넓은 층의 면적을 말합니다
• 즉, 가장 넓은 층의 면적이지 1층의 면적이 아닙니다

용적률

토지 면적 대비 건물의 지상 각 층의 지면 면적을 총 합면 면적의 비율

용적률이 클수록 고층 건물을 짓는 것이 가능합니다

• 대지면적이 100㎡이용적률이 300%이고 용적률이 300%이면, 이 건물의 최대 지면 면적은 300㎡입니다
• 건물의 모든 층의 면적이 50㎡로 동일하다면, 50㎡x6=300㎡으로 최대 지상6층 건물의 건설이 가능합니다
• 이 때, 지하층의 층수는 용적률에 적용받지 않습니다

건폐율과 용적률로 보는 건물

지면 100㎡인 땅에 건폐율 50%, 용적률 150%인 건물

• 각 지상층의 면적이 50㎡인 3층 건물이 가능
• 각 지상층의 면적이 25㎡인 6층 건물이 가능

지면 100㎡인 땅에 건폐율 100%, 용적률 200%인 건물

• 각 지상층의 면적이 100㎡인 2층 건물이 가능
• 각 지상층의 면적이 50㎡인 4층 건물이 가능
• 각 지상층의 면적이 25㎡인 8층 건물이 가능

건폐율과 용적률의 기준

건폐율과 용적율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있습니다

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 그 범위 내에서 각 지방자치단체에서 정할 수 있습니다

즉, 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있습니다

 

아래는 서울시의 건폐율, 용적률 기준입니다 (서울특별시 도시계획 조례 54조, 55조)

토지구분	건폐율		용적률
	법률 상 가능한 범위	서울시	법률 상 가능한 범위	서울시 일반	서울시 역사도심	서울시 학교이전 예정지
제1종전용주거지역	최대 50%	50%	50% ~ 100%	100%	-	100%
제2종전용주거지역	최대 50%	40%	100% ~150%	120%	-	100%
제1종일반주거지역	최대 60%	60%	100% ~ 200%	150%	-	120%
제2종일반주거지역	최대 60%	60%	150% ~ 250%	200%	-	160%
제3종일반주거지역	최대 50%	50%	200% ~ 300%	250%	-	200%
준주거지역	최대 70%	60%	200% ~ 500%	400%	-	320%
중심상업지역	최대 90%	60%	400% ~ 1,500%	1000%	800%	500%
일반상업지역	최대 80%	60%	300% ~ 1,300%	800%	600%	500%
근린상업지역	최대 70&	60%	200% ~ 900%	600%	500%	500%
유통상업지역	최대 80%	60%	200% ~ 1,100%	600%	500%	500%
전용공업지역	최대 70%	60%	150% ~ 300%	200%	-	-
일반공업지역	최대 70%	60%	200% ~ 350%	200%	-	-
준공업지역	최대 70%	60%	200% ~ 400%	400%	-	-
보전녹지지역	최대 20%	20%	50% ~ 80%	50%	-	-
생산녹지지역	최대 20%	20%	50% ~ 100%	50%	-	-
자연녹지지역	최대 20%	20%	50% ~ 100%	50%	-	-

• 역사도심이란, 서울시 '역사도심 도시계획'에 포함되는 지역으로, 간단하게 '한양도성 사대문 안'이라고 이해하면 됩니다
• 학교이전예정지의 경우, 10년이 지나면 일반 용적률을 적용 받습니다