주택개발과 매도청구

재건축사업, 가로주택정비사업, 지역주택조합 같은 주택사업의 경우 토지소유주의 동의가 필요합니다

내가 갖고 있는 집 근처에서 이러한 사업이 진행된다면, 당신은 어떻게 하시겠습니까?

선택지는 2개입니다. 동의를 하느냐, 하지 않느냐.

 

사업에 동의를 한다면, 그 사업이 잘 진행되기를 기다리면 됩니다.

 

사업에 동의를 하지 않는다면, 이후에 사업이 어떻게 진행되는지 알고 있어야 합니다.

사업 시행사에서 '매도청구'를 할 수도 있기 때문입니다.

 

매도청구

사업시행자가 일정 비율 이상의 소유권을 확보하면 소유권을 확보하지 못한 대지 또는 건축물의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도하도록 법원을 통해 청구할 수 있습니다

• 재건축사업의 경우, 소유자 중 80% 동의 시
• 지역주택사업의 경우, 토지사용권 95% 확보 시

매도청구 절차

절차	내용	기한
사업시행인가	정비사업에 관한 일체의 내용을 시장이 최종적으로 확정하여 인가하는 행정절차입니다	-
사업동의 여부 서면촉구	사업시행자가  조합설립에 동의하지 않은 소유주나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 소유주에게 동의 여부를 화답할 것을 서면으로 촉구합니다	사업시행인가 후 30일 이내
토지등 소유자 화답	위의 촉구를 받은 소유주는 2개월 이내에 화답해야 합니다 회신을 하지 않으면 동의하지 않는 것으로 간주됩니다	사업동의 여부 서면촉구 후 2개월 이내
매도청구	사업시행자는 동의하지 않은 소유주에 대해 소유권 매도청구를 할 수 있습니다	토지등 소유자 화답 후 2개월 이내

 

매도청구 전 금액협의

매도청구가 진행되기 전, 사업시행자와 금액을 협의하여 매도할 수 있습니다

그 시기는 '사업동의 여부 서면촉구' ~ '토지등 소유자 화답' 기간 입니다

이 기간 내에 사업시행자와 금액 협의가 되면, 그 금액으로 매도하면 됩니다.

 

금액협의가 안되어 매도청구가 진행될 시

금액협의가 되지 않으면, 사업시행자는 법원에 매도청구 소송을 진행하고 이에 승소한 후 매도청구권을 행사합니다

이 매도청구 소송은 사업시행자가 정해진 기간동안 정해진 절차대로 진행하였다면 보통 승소합니다.

• 정해진 기간동안 토지소유주와 사업동의화답 또는 가격협의
• 정해진 기간내에 매도청구소송

이것이 동의하지 않는 토지소유주가 사업진행에 대해 알고 있어야 하는 이유입니다

 

매도청구권 발동 시

매도청구소송에서 토지소유주가 패소하면, 사업시행자는 매도청구권을 통해 토지소유주에게서 시가대로 매매할 수 있게 됩니다. 여기서 시가란,

• 법원이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정합니다
• 대법원 판례에서, 감정시에는 개발이익이 포함된 ‘시가’로 정해야 합니다
• 단, 개발이익이 제대로 평가되는지는 별개의 문제입니다.