입주권 분양권 차이

재건축이나 재개발이 진행되면 분양이 진행됩니다.

분양이 완료된 후, 그 지역에는 새로 짓는 아파트에 대한 권리의 거래를 부동산에서 중개하기 시작합니다.

이 권리에는 2가지가 있습니다.

바로 입주권과 분양권입니다. 그런데, 이 두 권리의 차이가 무엇인지는 보통 알지 못합니다.

 

그래서 이번 글에서 입주권과 분양권을 정리합니다.

 

		입주권	분양권
정의		재개발 또는 재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리	일반 수요자가 청약통장으로 새 집을 취득할 수 있는 권리
발생	시기	정비사업 관리처분인가 이후	청약 후 당첨계약 이후
	요건	기존 토지의 소유주	청약 당첨
	청약통장	필요없음	필요
전매제한		미적용	적용
장점		원하는 집을 선택할 수 있음 분양가보다는 저렴한 가격	초기 비용이 적음 토지 소유와 상관없이 새 집을 살 수 있음
단점		초기 비용이 큼 추가분담금 발생 예측의 어려움	원하는 집을 선택할 수 없음
주택 수 산정 시기		입주권 소유 즉시 주택 수 산정	입주 후 주택 수 산정
권리 매매 시	취득세	토지가격의 4.6%	주택 가격 기준 취득세
	양도세 (규제지역)	1년 이내 재양도 시 40% 1년 이후 재양도 시 6~42% (기본세율)	50%
	양도세 (비규제지역)		1년 이내 50% 2년 이내 40% 2년 이상 6~42%

 

입주권

재개발 또는 재건축이 진행되는 대상 지역 토지의 원래 소유주들에게 토지 대신 부여되는 권리입니다

기존에 있는 토지/주택에 집을 다시 짓는 것이므로 건축 전~후 기간동안 주택수는 계속 변동이 없습니다.

사업이 진행되면 원래의 토지주들은

• 건축에 필요한 토지를 제공하고 입주권을 받습니다.
• 건축기간동안 다른 곳에서 살 수 있도록 이주비를 받을 수 있습니다.
• 건축기간동안 공사비가 증가하면 추가분담금이 발생할 수 있습니다.
• 우선적으로 원하는 구조, 원하는 층의 집을 선택할 수 있습니다.

입주권 매수를 고려한다면 아래의 이유로 추천합니다

• 분양권과 달리 전매제한이 없습니다
• 입주권 특성 상 좋은 층과 호의 집일 확률이 높습니다

 

분양권

재개발 또는 재건축이 진행되는 아파트(또는 그외 공동주택)를 청약통장을 사용해서 얻을 수 있는 권리입니다.

입주권과 달리 입주 전까지는 주택수에 포함되지 않습니다.

사업이 진행되면 일반 수요자들은

• 청약통장과 청약점수로 청약에 응모하여 당첨되어야 합니다.
• 당첨 후 층과 호가 랜덤으로 배정됩니다.
• 조건을 확인 후에는 계약금을 납입해야 합니다.
• 건축기간동안 중도금대출을 통해 중도금을 납입합니다
• 건축 후 잔금대출 시 은행의 근저당 대출로 변경됩니다.

분양권 매수를 고려한다면 아래의 이유로 추천합니다.

• 입주권보다는 저렴하며
• 분양 당시와 달리, 분양권은 특정 동/호가 지정된 상태이므로 선택할 수 있습니다.

단, 분양권의 경우 지역에 따라 전매제한으로 인해 매물이 없을 수 있습니다.