토지임대부 주택과 환매조건부

국토부장관이 교체되면서, 새 국토부장관이 추진하는 주택정책이 이슈가 되고 있습니다

바로 토지임대부, 환매조건부 주택의 분양입니다

 

오늘 글은 이 토지임대부, 환매조건무 주택에 대하여 설명하도록 하겠습니다

 

먼저, 일반적인 주택과 토지임대부 주택, 토지임대부+환매조건부 주택의 차이점은 아래와 같습니다

	일반적인 주택	토지임대부 주택	토지임대부+환매조건부 주택
토지소유권	개인	LH	LH
건물소유권	개인	개인	개인
토지보유세	재산세, 종부세	없음 토지 임대료만 발생	없음 토지 임대료만 발생
건불보유세	재산세, 종부세	재산세, 종부세	재산세, 종부세
보유주택 수	1주택	1주택	1주택
매매대상	토지+주택 모두 타인에게 매매	주택만 타인에게 매매	주택을 LH에만 매도 가능
매매가격	시세대로	시세대로	매입가격 +소유기간동안의 금리이자
거주기간	원하는만큼	최소기간 : 전매제한기간	최소기간 : 전매제한기간
재건축권한	토지소유주이므로 가능	토지소유주가 아니므로 불가	토지소유주가 아니므로 불가

일반적으로 주택은, 건물 소유권과 토지 소유권으로 나뉩니다.

그리고 대부분의 주택 소유자는 이 건물 소유권과 토지 소유권을 갖고 있습니다.

이는 등기부등본 상에서 나타나 있습니다

토지임대부 주택은 토지 소유권은 LH에서 갖고, 건물 소유권만 개인이 가질 수 있습니다

토지는 갖지 못하지만, 건물의 소유권은 마음대로 할 수 있기 때문에 전매기간만 지나면 마음대로 원하는 가격에 매매할 수도 있습니다.

단, 토지소유권이 필요한 재건축, 재개발 등의 사업에는 권리를 주장할 수 없습니다

 

토지임대부+환매조건부 주택은 토지 소유권은 LH에서 갖고, 건물 소유권만 개인이 가질 수 있습니다

토지는 갖지 못하고, 건물의 소유권은 개인이 갖지만, 매매에도 제약이 있습니다

건물의 매매는 LH에만 매매할수 있으며, 매매가격은 매입가(또는 분양가)입니다. 이것이 환매조건부 주택입니다

토지소유권이 필요한 재건축, 재개발 등의 사업에도 권리를 주장할 수 없습니다

 

토지임대부+환매조건부 주택을 시행하려는 이유를 국토부장관은 아래와 같이 이야기 하였습니다

'주택을 거래하면서 시세차익을 보려는 민간의 움직임 때문에 주택의 가격이 상승했다'

'국가가 나서서 시세차익을 환수하고 무주택자들에게 저렴한 주택에서 살 수 있는 기회를 제공해야 한다'

그리고 이 토지임대부+환매조건부 주택을 '공공자가주택'이라고 명명했습니다

 

만약 신규 주택을 분양한다면

• 일반 주택은 토지가격 + 건물가격을 모두 반영하고
• 공공자가주택은 건물가격만 반영하기 때문에
• 결과적으로 분양가가 저렴해지게 됩니다

 

그런데, 이 공공자가주택에 대한 내용을 보면 LH장기전세라고 하는 것이 나아보입니다

그래서 이번에는 일반적인 주택과 공공자가주택, 전세의 차이점을 비교하였습니다

	일반적인 주택	공공자가주택 (토지임대부+환매조건부 주택)	전세
토지소유권	개인	LH	집주인
건물소유권	개인	개인	집주인
토지보유세	재산세, 종부세	없음 토지 임대료만 발생	없음
건물보유세	재산세, 종부세	재산세, 종부세	없음
보유주택 수	1주택	1주택	무주택
매매대상	토지+주택 모두 타인에게 매매	주택을 LH에만 매도 가능	매매불가
매매가격	시세대로	매입가격 +소유기간동안의 금리이자	매매불가
거주기간	원하는만큼	최소기간 : 전매제한기간	2년 계약 단위로 집주인과 협의하는 만큼
재건축권한	토지소유주이므로 가능	토지소유주가 아니므로 불가	토지소유주가 아니므로 불가

공공자가주택과 전세의 공통점

• 거주를 위해 투입한 최초 금액이 보존된다
• 토지소유권이 없어 재건축/재개발에는 권한이 없다
• 다른 사람에게 임대를 주는 것이 불가하다

공공자가주택과 전세의 차이점

• 공공자가주택에는 보유세(재산세, 종부세)와 토지 임대료가 발생하지만 전세는 보유세가 발생하지 않는다
• 공공자가주택은 거주기간에 제한이 없지만, 전세는 임대계약기간이 만료되면 재협상을 해야 한다

자신이 무주택자이고 주택으로 돈을 벌 생각이 없으며, 한 주택에서 오래 살기를 원한다면 공공자가주택을 생각해봐도 괜찮습니다

사실, 공공자가주택은 원금을 보장하는 것처럼 보이지만 취득세와 인플레이션을 고려한다면 손실을 보는 것입니다. 전세 또한 마찬가지입니다. 하지만 이 것을 신경쓰지 않는 사람이라면 생각해보시면 됩니다

 

하지만, 만약 분양을 하는 아파트가 공공자가주택이라면 고민을 해보셔야 합니다.

공공자가주택의 내용을 보면 장기전세 또는 장기반전세라고 이해하는 것이 편한데, 청약기회를 사용하고 1주택자가 되면서 장기반전세를 들어가는것보다는 무주택자를 유지하면서 공공임대주택에 들어가는 것이 나은 선택일 수 있습니다