재개발 / 재건축 / 지역주택조합 차이점

재개발과 재건축 이외에, 지역주택조합으로 아파트를 짓는다고 하는 경우가 있습니다.

 

그런데 통상

'지역주택조합은 쳐다도 보지 말라'

라고 합니다.

 

왜 그런 것일까?

 

재개발 / 재건축 / 지역주책조합의 차이점을 비교해보고,

지역주택조합의 특징을 정리합니다.

 

차이점

		재개발	재건축	지역주택조합
공사 범위		노후 건물을 포함한 지역 전체	노후한 건물만	특정 지역
		주택 및 기반시설(도로, 상하수도, 전기, 가스 등)	주택 재건설	주택 재건설
조합원	구성	토지 등 소유자	토지 등 소유자 중 재건축 사업에 동의한 자	토지 소유와 관계없이 거주 주민 중 지역주택조합 가입자
	결의요건	토지등소유자의 75% 동의	전체 구분 소유자 중 80% 이상 각 동별 2/3 이상 동의 필요	해당주택 건설대지의 80%이상에 대한 토지사용 승낙
공급 대상	입주권	조합원	조합원	조합원
	분양권	일반분양 (조합원잔여분)	일반분양 (조합원잔여분)	일반분양 (조합원잔여분)
증축가능면적		시, 도 조례에 의함	용적률 및 건폐율 기준	용적률 및 건폐율 기준
사업절차	주체	재개발조합 지자체 LH, SH	재건축 조합	지역주택조합
	사업준비	기본계획수립 정비계획수립 정비구역지정 재개발추진위원회 구성	재건축추진위원회 구성	지역주택조합 추진위 구성 부동산 매매 계약 체결 지구단위 계획
	사업시행	재개발조합설립 인가 사업시행 인가	재건축조합설립 인가 사업시행 인가	주택조합설립 인가 주택조합변경 인가 사업계획승인
	관리처분	분양신청 관리처분인가계획수립 관리처분인가	분양신청 관리처분인가계획수립 관리처분인가	분양신청
	완료	착공 준공 및 입주 청산	착공 준공 및 입주 청산	착공 준공 및 입주 청산
세대 수 증가여부		가능	가능	가능

재개발과 재건축의 일반적인 특징은 앞선 글에서 소개하였습니다.

재개발 / 재건축 / 리모델링 차이 (tistory.com)

재개발 / 재건축 / 리모델링 차이

 

지역주택조합원 요건

• 주택요건(아래 중 한가지 만족)
  • 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택일 것
  • 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주일 것
• 거주요건
  • 조합설립인가 신청일 당시 해당지역 6개월 이상 거주

 

지역주택조합 장/단점

장점

• 해당 지역의 토지주가 아니어도 입주권을 소유하게 된다
• 사업성이 나와야 조합원들의 참여가 높으므로, 통상적으로 생활에 편리한 위치에 주택을 짓는다
• 조합원들 간 이슈가 없다면 진행 속도가 빠르다

단점

• 조합을 만들어 기존 토지 소유주들의 땅을 매입해야 한다
  • 이 과정에서 많은 분쟁이 발생한다
• 땅이 준비되어도 건축심의 도중 사업규모의 변경과 지연이 빈번하다
  • 이로 인해 조합원의 잦은 가입과 강제탈퇴가 발생한다
  • 만약 강제탈퇴로 조합원이 줄어들면 조합원의 분담금이 상승한다
  • 자의로 탈퇴하고 싶어도 이미 들어간 비용이 있어 탈퇴하기도 어렵다
• 사업규모의 변경, 홍보, 분쟁등으로 재개발/재건축의 추가분담금보다 많은 비용이 발생할 수 있다
  • 이 과정 중 홍보사가 파산해버리는 경우도 있다
• 조합원들 간 이슈가 없다면 진행속도가 빠르지만, 위의 이유로 진행이 지지부진하다
  • 그리고 그 기간동안 지역주택조합원 요건에 맞춰 살아야 한다
• 사업의 주체가 시공사가 아니며, 시공사는 단순히 건설계약만 하는 것이다
  • 착공 전까지는 시공사가 바뀌는 일이 빈번하다
• 재개발/재건축은 미분양 시 시공사가 책임을 떠안지만 지역주택조합은 조합원이 책임을 져야한다

 

정리

지역주택조합은 '지금은 내 땅이 아닌 곳에서 분양보다 저렴하게 입주권을 가질 수 있다'는 희망으로 시작합니다

하지만 자칫하면

• 지금은 내 땅이 아니고, 그 땅이 내 땅이 언제 될지도 모른다
• 일반분양보다 더 비싸게 입주권을 가질 수도 있다
• 입주권을 갖기도 전에 대행사가 파산해서 사기를 당할 수도 있다

는 위험성이 있습니다

 

가능하면 하지 않는 것을 추천하며, 만약 한다면 많은 공부 후에 면밀히 검토하여 하시기 바랍니다