#25 부동산정책 : 도심 공공주택 복합사업

2021년 2월 4일, 국토교통부에서 25번째 부동산정책을 발표하였습니다.

이번에는 공급에 대한 발표를 하였습니다.

전체적인 내용은 아래와 같습니다.

 

공급목표

기한 : 2025년

물량 : 총 83만호

• 수도권 약 61만호. 이 중 서울은 약 32만호
• 5대 광역시 약 22만호
• 공공분양 70~80%
• 공공자가와 공공임대 20~30%

공급방법

• 도심공공주택 복합사업 + 소규모 개발
• 공공 직접시행 정비사업
• 도시재생 사업방식 개선
• 공공택지 신규 지정
• 단기 주택 확충

이번 글은 이 정책들 중 공공주택복합사업에 대해 정리하며, 의문점과 문제점을 같이 정리합니다.

 

도심 공공주택 복합사업

3년간 한시적으로 공공주택특별법을 개정하여 사업을 진행합니다

대상은 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 민간의 의견조율이 어려워 민간사업으로 개발이 어려운 지역으로 공기업이 참여하여 개발을 하겠다는 것입니다.

 

목표 물량 : 약 30만 6,000호

 

공공주택 사업 참여 유도 방안

토지소유자 추가수익 보장

• 공기업 참여 시 토지소유자의 추가 수익(10~30%)를 보장

특수한 상황의 토지소유자에 맞춤형 지원

<토지등 소유자 중 사업비 부담능력이 없는 실거주자>

	이익공유형	新모기지형
주택취득방법	분양가격의 일부만 지불	주택기금등에서 대출실행 대출에 대한 원리금 지불
소유권	소유자 100%	소유자 100%
양도 제한	LH 등 공기업에만 처분 가능	양도 제한 없음
양도 이익	분양가 대비 최초 지불금액 비율만	대출 평균 잔액 비중에 따라 이익을 기금과 공유

<전세금 반환 여력이 없는 집주인>

• 일정요건 만족 시 HUG에서 전용 전세금 반환대출 보증 지원
  • 요건 검토 중

<월세수입의존 고령자>

• 리츠주식의 취득기회를 부여하여 배당을 받을 수 있도록 함

<실경영 상가주와 공장주>

• 신축 상가와 산업시설 건설 시 이들이 들어갈 수 있게 공급비율을 결정

<세입자와 영세상인에 대한 지원>

• 세입자(주택임차인)
  • 사업시행지구 밖으로 이사 시 이사비 지급
  • 3개월 이상 거주자에 한해 4개월분에 해당하는 월평균 가계지출비 지급
  • 건설기간 중 이전사업에서 공급되는 공공임대를 임시 거주지로 제공
  • 건설 후 재정착 공공임대 물량 중 50%를 로 하여 우선순위를 정해 공급
• 영세상인(상가임차인)
  • 일정요건(4개월 이상 영업) 충족 시 휴업기간에 대한 영업이익 보상
  • 인근지역 공실상가등을 매입후 임대하여 영업을 계속할 수 있도록 지원
  • 사업으로 공급하는 상가 중 일부를 공공임대상가로 하여 이들을 우선순위를 정해 입주
  • 사업으로 공급하는 상가 중 기존 소유자 분을 제외한 잔여분을 이들에게 공급

위의 내용들을 개발이익 공유를 통해 지원하겠다고 합니다.

 

의문점

1. 토지소유자의 추가수익에 대한 기준은 무엇일까?
   • 용적률 상향으로 수익을 확보한다면 완화만으로 개발이익을 제외한 추가수익 제공이 가능할까?
2. 기존 다가구 소유자들이 월세수익
   • 리츠주식은 안전한가?
   • 소유자들이 월세보다 리츠주식의 배당을 원할까?
3. 세입자의 임시거주지는 이전사업에서 진행되는 공공임대 물량으로 공급하겠다 하였는데
   • 이전 사업이 마무리 되지 않았다면 이전지를 제공할 수 없는 것이 아닐까?
   • 이를 감당할만큼 건설 속도가 나올 것인가? 
   • 임시거주지가 세입자들이 원하는 곳일까?
4. 영세상인들의 계속영업을 위해 인근 공실상가를 매입하겠다 하였는데
   • 공실상가가 없다면?
   • 인근 공실의 거리는 어디까지일까?
   • 1층 상가 상인들의 경우, 2층이상 위치의 공실상가에 배정한다면?
5. 개발이익으로 위의 내용들을 진행하겠다 하였는데
   • 그렇다면 개발이익이 그만큼 남도록 분양가를 책정할 것인가?
   • 혹시 신축 사업비를 낮추고 분양가를 높이지는 않을까?

 

건축규제 완화

위의 안대로 진행될 경우, 주거의 질이 떨어지는 주택이 건설되는데 주요 문제 내용은 아래와 같습니다.

• 신축 주택이 역과의 통로진입 확보 시, 주차장 설치를 감면합니다.
  • 용적률이 높아지는만큼 건물 내 인구가 증가하는데, 주차장은 작다는 것입니다.
  • 입주민 중 주차장을 사용할 수 없는 가구가 발생합니다.

• 용적률이 높아지면서 건축기준을 완화합니다.
  • 저층의 일조·채광의 문제가 되는데 이 기준을 완화하고 건물간 거리 기준을 완화합니다.
  • 높이기준을 완화합니다. 즉, 더 높이 지을 수 있습니다.
  • 공지가 없는 만큼 조경설치의무를 완화합니다.

사업절차

• 지구지정 : 토지등소유자의 10% 동의시 지정됩니다.
• 사업추진 : 1년 이내 토지등소유자의 2/3이상 (면적의 1/2 이상) 동의 시 진행합니다.
• 입주 : 사업제안 ~ 입주까지 4~5년 이내 완료