부동산 등기부등본 : 부동산 보존등기

부동산 보존등기는 등기가 되어 있지 않은 부동산에 최초로 등록하는 등기입니다.

부동산의 소유권 보존등기에는 3가지가 있습니다.

부동산 등기부등본의 표제부에 나타나 있는 토지, 건물, 구분건물입니다.

 

이번 글은 소유권 보존등기에 관한 내용을 정리합니다.

 

소유권 보존등기

보존등기의 이유

부동산에 등기가 되어 있지 않은 이유는 다양합니다.

등기부등본 시행 전 소유자가 등기를 하지 않았을 수도 있고

건물을 새로 짓거나, 재건축으로 다시 짓거나, 재개발을 하면서 구획이 바뀌면서일 수도 있습니다.

 

보존등기의 표시

소유권 보존등기 자체는 '갑구'에 위치합니다.

• 보존등기 자체가 소유권에 관련한 내용이기 때문입니다.
• 갑구에서는 보존등기의 등기인 정보가 표시됩니다.

보존등기의 상세 내용은 '표제부'에 위치합니다.

• 갑구에서 보존등기의 상세 내용은 표시되지 않습니다.
• 보존등기의 내용이 부동산에 대한 설명이기 때문에 표제부에서 이를 표시합니다.

등기부등본을 보는 방법은 이전 글에서 확인할 수 있습니다.

등기부등본 발급과 확인 (tistory.com)

등기부등본 발급과 확인

 

보존등기의 종류

토지 소유권 보존등기

• 미등기의 토지에 처음으로 행해지는 소유권 등기입니다.
• 토지 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하(지면, 공중, 지하)까지 인정됩니다

건물 소유권 보존등기

• 미등기의 건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기입니다.
• 단독주택, 다가구주택 등이 있습니다.
• 건물 소유권과 토지 소유권은 분리해서 처분할 수 있습니다.

구분건물 소유권 보존등기

• 미등기의 구분건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기입니다.
• 구분건물은 건물의 각 부분이 독립적으로 사용되고 각 소유자가 나뉘는 건물로 아파트나 빌라, 상가가 있습니다.
• 구분건물에서 대지는 건물 1동이 속하는 토지의 지분으로, 소유자는 대지사용권을 갖습니다.
• 대지사용권은 구분건물과 분리해서 처분할수 없습니다.

 

신청인 자격

아래 중 하나에 해당하면 소유권 보존등기를 신청할 수 있습니다.

• 건축물대장에 최초의 소유자로 등록 된 사람 (또는 그 상속인이나 그 밖의 포괄승계인)
• 확정판결에 의해 소유권을 증명하는 경우
• 수용으로 인해 소유권 취득을 증명하는 경우
• 특별자치도지사, 시장/군/구청장의 확인에 의해 소유권을 증명하는 경우 (건물, 구분건물의 경우에만)

 

미등기 건물의 소유권 보존등기

소유권 보존등기가 없는 건물을 거래할 경우

• 매수자는 보존등기를 할 수 없습니다.
• 건축물대장 상의 소유자가 소유권 보존등기 한 후 소유권 이전등기를 해야 합니다.
• 건축물대장 상의 소유자가 소유권 보존등기만 하고 소유권 이전등기를 하지 않은경우, 매수자는 소유권 보존등기의 말소를 할 수 없습니다. 매수자는 매도자가 소유권 이전등기를 하도록 하거나, 매도자가 소유권 보존등기의 말소 하도록 해야 합니다.

 

신청기한

• 신청인 자격이 있는 상태에서 소유권 보존등기를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우, 계약을 체결한 날로부터 60일 이내
• 계약 체결 후 신청인의 자격을 취득하면, 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 이내

 

구분건물의 소유권 보존등기 시 주의사항

빌라 1동에서 1호 만 소유권 보존등기를 하는 경우

• 1호에 대해서만 소유권 보존등기를 하는 것이 아니라, 빌라 1동 건물의 전체에 대한 등기와 1호 전유부분에 대한 소유권보존등기를 동시에 진행해야 합니다.

건물 소유권과 토지 소유권은 분리해서 처분할 수 있지만, 구분건물과 대지사용권(대지지분)은 분리해서 처분할 수 없습니다.

• 건물 소유권과 토지 소유권을 분리한 경우 건물 소유권자는 토지 소유권자에게 대지사용료를 지급해야 할 수 있지만 구분건물의 경우에는 분리할 수 없으므로 대지사용료또한 발생하지 않습니다.