부동산 등기부등본의 을구 : 저당과 근저당의 차이

전세를 구하거나 월세를 구할 때, 선순위 근저당이 있는 집은 피하라는 말을 들어보셨을 겁니다.

집주인들은 집을 살 때 대출을 끼고 사는 경우가 많기 때문에 근저당이 설정되는 경험을 해보셨을 겁니다.

보통의 세입자들은 근저당이라는 개념은 집을 구할 때에만 접하기 때문에,

그리고 보통의 집주인들은 근저당을 설정하는 경우가 많지 않고 설정하는 간격도 새로 집을 살 때에만 접하기 때문에 이 근저당이 대출이라는 개념 외에는 자세히 아는 경우가 드뭅니다.

 

이번 글은 부동산 등기부등본의 을구에 설정되는 근저당과 저당에 대해서, 그리고 그 차이에 대해서 정리합니다.

 

저당권

정의

부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 후순위채권자보다 우선변제권을 갖는 권리입니다.

담보대상인 부동산이 대출자의 소유일 필요는 없고 담보 설정 시 소유자의 동의가 필요합니다.

흔히 말하는 '보증'입니다.

 

등기부등본 상 표기

저당권 설정 시, 등기부등본 상 '을구'에 저당권으로 표기되며 채권액은 대출금액만큼 표기됩니다.

등기부등본 발급과 확인 (tistory.com)

등기부등본 발급과 확인

채무자가 대출금액을 일부 상환하거나 대출금액을 늘리는 등 금액의 변동이 발생하면, 저당권설정등기를 다시 해야 합니다.

 

권리

저당권자는 원금과 이자 외 사전에 정한 위약금, 손해배상금, 저당권 실행비용(담보처분비용)도 받을 수 있는 권한이 있습니다.

저당권자는 채무자가 채무불이행(이자 또는 원금의 상환을 지연)하면 담보물건인 부동산으로 법원에 경매신청을 할 수 있습니다.

경매가 낙찰되면, 저당권자는 배당순서에 따라 배당금을 받습니다.

 

변경등기

저당권은 아래의 이유로 변경등기할 수 있습니다.

• 채권액(대출금액)의 변경
• 채무자 변경

 

 

근저당권

정의

저당과 동일하게, 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 후순위채권자보다 우선변제권을 갖는 권리입니다.

담보대상인 부동산이 대출자의 소유일 필요는 없고 담보 설정 시 소유자의 동의가 필요합니다.

 

등기부등본 상 표기

근저당권 설정 시, 등기부등본 상 '을구'에 근저당권으로 표기되며 채권액은 대출금액이 아니라 대출금액보다 크게 표기됩니다. 채권최고액이라고 하며, 통상 대출금액의 120~130%로 표기됩니다.

채무자가 대출금액을 일부 상환하거나 대출금액을 늘리는 등 금액의 변동이 발생하면, 그 금액이 채권최고액 이내라면 근저당설정등기를 다시 할 필요가 없습니다.

 

권리

근저당권자는 원금과 이자 외 사전에 정한 위약금, 손해배상금을 받을 수 있는 권한이 있습니다.

근저당권자 또한 채무자가 채무불이행하면 담보물건인 부동산에 대해 경매신청을 할 수 있습니다.

그리고 경매가 낙찰되면 배당순서에 따라 배당금을 받습니다.

 

변경등기

저당권은 아래의 이유로 변경등기할 수 있습니다.

• 채권액(대출금액)의 변경
• 채무자 변경

 

 

근저당권과 저당권 비교

	근저당권	저당권
취급	물권
관련법령	민법
표시위치	을구
설정할 수 있는 대상 권한	소유권, 지상권, 전세권
채무불이행 시 채권자의 권한	원금, 이자, 위약금, 손해배상금 경매신청 및 배당	원금, 이자, 위약금, 손해배상금 저당권 실행비용 경매신청 및 배당
설정되는 담보채권액	채권최고액 통상 대출금액보다 120~130% 많음  실제 대출금액은 설정금액보다 작을 수 있음	실제 대출금액
담보채권액 변동 시	채권최고액 내에서 증감 및 변동 가능	대출금액 변동 시, 저당권등기 변경

 

근저당권과 저당권의 우선변제권

근저당권과 저당권 모두, 등기부등본의 을구 상 후순위의 물권과 기타 채권보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

근저당권과 저당권 모두, 경매가 진행되어 낙찰이 되면 설정된 금액을 모두 돌려받든 아니든 소멸됩니다.

때문에 대출을 실행하는 은행은 앞선 권리 중 우선변제권이 있는 권리가 있다면 담보물건의 가치평가금액(매매가와 KB시세 중 낮은 것)에서 앞선 권리의 변제 금액을 제외하고 남은 가치 금액을 기준으로 대출평가를 합니다.

소액임차보증금

근저당권과 저당권에 우선변제권이 있지만, 소액임차인 최우선변제권보다는 후순위로 받게 됩니다.

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소액임차인 최우선변제권은 물권에 나타나지 않고 저당·근저당 실행일보다 늦더라도 우선하여 변제되기 때문에 은행입장에서는 저당·근저당을 설정하였음에도 대출금을 제대로 회수할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

때문에 은행에서는 대출 시 담보물건의 가치평가금액(매매가와 KB시세 중 낮은 것)에서 소액임차인의 최우선변제금액만큼을 빼도 대출해주려 합니다. 이를 '방공제'라고 합니다.

• 선순위권리가 없는 경우 : 담보물건의 가치평가금액 - 소액임차 최우선변제액으로 대출심사
• 선순위권리가 있는 경우 : 담보물건의 가치평가금액 - 소액임차 최우선변제액 - 선순위 변제금액으로 대출심사

소액임차 최우선변제금액만큼 대출을 더 받으려는 경우에는 주택금융공사에서 제공하는 MCG(모기지신용보증), SGI서울보증에서 제공하는 MCI(모기지신용보험)에 가입하면 됩니다.

 

이전 글에서 MCG, MCI를 참조할 수 있습니다.

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