부동산 등기부등본의 갑구 : 압류와 가압류 차이

옛날 드라마들 중에는 사업을 하던 집이 망해서 집에 '빨간딱지'가 붙는 장면들이 있었습니다.

이 빨간딱지는 압류딱지로, 이 딱지가 붙은 대상은 사용은 할 수 있지만 팔거나 할 수는 없다고 나옵니다.

 

현실에서도 이와 비슷한 사례들이 있습니다.

압류가 진행되는 상황은 꽤 흔합니다. 그리고 그 결과들이 매주 법원 경매에 나옵니다.

이런 압류와 가압류는 부동산에 대해 진행되는 경우 등기부등본에 표기됩니다.

 

이번 글은 등기부등본의 갑구에 표시되는 압류와 가압류에 대한 정리입니다.

 

압류

정의

채무자의 재산을 임의로 처분하지 못하게 막기위한 등기입니다.

채무불이행 상태의 채무자가 임의로 재산을 처분하지 못하도록 합니다.

 

국가와의 채무에서 압류가 진행되는 경우는

• 세금체납
• 건강보험 또는 국민연금 납입 지연

이 있습니다.

 

등기부등본 상 표기

압류는 등기부등본 상 '갑구'에 '압류'로 표기됩니다.

 

권리

압류 상태의 부동산은 거래가 불가합니다.

채권자는 압류된 부동산에 대해 경매진행(강제집행)을 진행할 수 있고

경매가 낙찰되면 배당을 받을 수 있습니다.

채무자는 압류에 대해 즉시 통보받을 수 있습니다.

 

가압류

정의

채권자의 채권을 보호하기 위해 채무자의 재산을 임의로 처분하지 못하게 막기위한 등기입니다.

채무불이행 상태의 채무자가 임의로 재산을 처분하지 못하도록 채권자가 법원에 신청해서 이루어집니다.

• 돈을 빌린 채무자가 원금 또는 이자의 상환이 지연되면
• 채권자는 차용증, 원금 또는 이자의 상환 지연을 증명하는 자료를 바탕으로 채무자의 채무불이행에 따른 소명신청하고 
• 법원을 통해 채무자의 재산을 조회하여 재산에 가압류신청을 합니다.

가압류 된 부동산에 대해 채권자가 강제경매 신청을 해서 승소하면 압류로 변경됩니다.

개인 채권자는 채무자의 재산을 강제경매로 처분할 수도 있고, 거래만 하지 못하게 막을 수도 있습니다.

 

등기부등본 상 표기

가압류는 등기부등본 상 '갑구'에 '가압류'로 표기됩니다.

 

권리

가압류 상태의 부동산은 거래가 불가합니다.

채권자는 가압류된 부동산에 대해 경매진행(강제집행)을 신청할 수 있고

강제경매 신청이 승소하면 법원에 의해 대상 부동산을 경매로 처분할 수 있습니다.

경매가 낙찰되면 배당을 받을 수 있습니다.

 

신청자격

채권에 대해 충분한 물적 담보가 설정되어 있거나 채무자에게 채무를 변제할 충분한 재산이 있다고 소명된 경우, 가압류신청이 반려될 수 있습니다.

대법원 선고 67다2289 부동산가압류이의

 

압류와 가압류 비교

	압류	가압류
취급	물권
관련법령	민법
표시위치	갑구
설정할 수 있는 대상 권한	소유권, 지상권, 전세권
채권자의 권한	경매신청 및 배당	경매신청 및 배당
설정 주체	국가기관	개인
설정 후 통지	소유자에게 즉시 통지	미통지
설정 후 처분	불가	제한

 

 

가압류된 부동산의 매매 

가압류 상태의 부동산은 거래가 제한되나, 불가한 것은 아닙니다.

단, 거래가 되어도 가압류 등기는 채권자와 협의하여 가압류등기를 말소해야 매수인은 온전한 소유권을 얻게 됩니다.

가압류 상태의 부동산을 매수한 사람은 '가압류 상태인 것을 알고' 진행한 것이기 때문입니다.

 

매수인은 가압류된 부동산 매매 시

1. 매매거래가 완료되기 전에 매도자가 가압류 등기를 말소하도록 하는 방법이 있습니다.
2. 잔금지급일에 가압류 등기의 말소를 동시 진행하는 방법이 있습니다. 이 경우, 매매거래에 채권자를 배석시켜 거래대금 중 채권금액을 채권자가 바로 받아 압류·가압류 취하를 진행하도록 준비해야 합니다.
3. 매매거래가 완료된 후에도 가압류를 말소하지 못한 경우, 강제경매가 진행될 수 있습니다.

압류가 걸렸거나 강제경매가 진행되는 부동산을 싸게 살 수 있는 기회이기도 하지만 제대로 된 준비가 되지 않은 상태에서는 아주 위험할 수 있는 매매방법입니다.