부동산 등기 : 가등기를 하는 이유

이번 글은 부동산 등기 중 지금은 효력을 발휘하지 않는 등기인 가등기에 대해 정리합니다.

 

본등기와 가등기

본등기 : 소유권이전, 지상권설정, 전세권, 임차권 등의 등기가 실제 효력을 발휘하는 등기입니다.

가등기 : 본등기를 하기 위한 예비등기입니다.

• 등기 당시 본등기를 하기에는 실질적인 요건을 갖추기 못하였으나 나중에는 요건을 갖출 수 있는 경우, 등기 될 본등기의 등기부등본 상 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기입니다.
• 설정 자체로는 어떠한 효력도 없습니다.
• 가등기 이후 순번의 권리는 본등기 시 소멸하게 될 수 있습니다.

가등기를 하였다가 이후 가등기에 의한 본등기를 했다면, 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따릅니다.

 

가등기의 종류

가등기에는 2가지 가등기가 있습니다. 청구권 보전 가등기와 가등기 담보입니다.

 

청구권 보전 가등기

설정 가능한 청구권 보전 가등기

• 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등

 

소유권 이전 가등기의 예시

만약 집주인 A가 매수인 B에게 부동산 매매를 하면서 부동산에 가등기 담보를 설정했다고 가정하겠습니다.

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권 이전	2015년 12월 31일	2015년 12월 10일 매매	소유자 A 주민번호 주소
2	소유권 이전청구권 가등기	2020년 3월 24일 xxxx호	2020년 3월 20일 매매예약	권리자 B 주민번호 주소

 

이후 만약 집주인 A가 매수인 C와 매매계약을 하고 소유권 이전을 하였다면

등기부등본에는 이렇게 표시됩니다.

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권 이전	2015년 12월 31일	2015년 12월 10일 매매	소유자 A 주민번호 주소
2	소유권 이전청구권 가등기	2020년 3월 24일 xxxx호	2020년 3월 20일 매매예약	권리자 B 주민번호 주소
3	소유권 이전	2020년 10월 5일	2020년 11월 5일 매매	소유자 C 주민번호 주소

 

이후 매수인 C가 소유권이전청구권 가등기의 본등기에 의해 매수인 B의 소유권이전등기는 등기소에서 직권말소됩니다.

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권 이전	2015년 12월 31일 제 xxxx호	2015년 12월 10일 매매	소유자 A 주민번호 주소
2	소유권 이전청구권 가등기	2020년 3월 24일 제 xxxx호	2020년 3월 20일 매매예약	권리자 B 주민번호 주소
	소유권 이전	2021년 1월 1일 제 xxxx호	2021년 1월 1일 매매	소유자 B 주민번호 주소
3	소유권 이전	2020년 10월 5일 제 xxxx호	2020년 11월 5일 매매	소유자 C 주민번호 주소
4	3번 소유권 이전 등기 말소			2번 가등기의 본등기로 인하여 2021년 2월 1일

매수인 C는 추후 매수인 B가 행사하는 소유권 이전청구권 가등기에 대항할 수 없습니다.

즉, 매수인 B는 A로부터 돈을 돌려받을 수도 없고, C로부터 돈을 받을수도 집의 소유권을 지킬수도 없습니다.

 

소유권 이전 가등기된 부동산의 경매 시

만약 가등기 담보(소유권이전가등기)가 설정된 주택이 경매로 나왔을 경우, 경매낙찰이 되더라도 가등기를 설정한 사람이 본등기를 하게 되면 위의 경우와 같이 가등기를 한 사람의 권리가 우선하여 적용됩니다.

 

 

소유권 이전 가등기의 본등기 시 후순위 권리

관련법령 : 부동산등기규칙 제 147조

직권말소되지 않는 등기

• 가등기 상의 권리를 목적으로 하는 가압류등기 또는 가처분등기 
• 가등기 전에 설정된 가압류에 의한 강제경매개시결정등기 
• 가등기 전에 설정된 담보가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의경매개시결정등기 
• 가등기권자에게 대항력이 있는 임차권등기

 

직권말소되는 등기

• 위의 경우를 제외한 모든 등기

 

지상권, 전세권, 임차권 설정 가등기의 본등기 시 후순위 권리

관련법령 : 부동산등기규칙 제148조

직권말소되는 등기

• 기타 지상권 설정등기
• 기타 지역권 설정등기
• 기타 전세권 설정등기
• 기타 임차권 설정등기

직권말소되지 않는 등기

• 소유권이전등기 및 소유권이전등기청구권보전 가등기
• 가압류 및 가처분 등 처분제한의 등기
• 체납처분으로 인한 압류등기
• 저당권설정등기
• 가등기가 되어 있지 않은 부분에 대한 지상권, 지역권, 전세권 또는 임차권의 설정등기와 주택임차권등기등

 

저당권 설정 가등기의 본등기 시 후순위 권리

관련법령 : 부동산등기규칙 제148조 3항

직권말소되는 등기

• 없음

 

담보가등기

관련법령 : 가등기담보 등에 관한 법률

 

채권담보를 목적으로 한 가등기입니다.

채무자 소유 부동산을 채무변제담보로 설정할 수도 있습니다.

채무자가 채무의 변제 기한 내 변제하지 못할 경우

• 채권자는 담보가등기가 된 부동산을 경매신청하여 처분한 대금으로 변제받을수도 있고
• 부동산을 채권자 명의로 이전하는 식으로 변제받을수도 있습니다

채권자는 두가지 권리 중 선택할 수 있습니다.

 

부동산을 경매 신청하여 처분하는 경우

• 가등기담보권을 저당권으로 인정하여, 후순위 물권보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
• 기타 채권보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
• 경매 낙찰이 되면 담보가등기는 다른 저당권과 같이 소멸됩니다.

부동산을 소유권 이전하는 경우

1. 실행통지 : 청산금 평가액(대상 부동산 평가액과 채권액)을 대상부동산의 소유자에게 실행통지 해야 합니다.
2. 청산기간 경과 : 실행통지 후 2개월이 경화하면 청산기간이 경과한 것으로 봅니다.
3. 청산 : 부동산의 가액이 채권액보다 많다면 그 차액을 채무자에게 지급해야 합니다.
4. 소유권 취득 : 채권자는 본등기를 함으로써 소유권을 얻습니다.

• 경매가 진행되어 낙찰이 되어도 이 경우에는 가등기가 소멸되지 않습니다.

 

소유권이전청구가등기와 담보가등기의 구분

예전의 가등기는 담보가등기와 소유권이전가등기 모두 소유권이전청구권가등기로 표기하였습니다.

때문에 경매 시 담보가등기로 보고 낙찰받았는데 실제로는 소유권이전가등기였다면 낭패를 볼 수 있습니다.

이를 사전에 예방하기 위해 경매참가자들은 경매신청인, 채권계산서를 살펴보았습니다.

담보가등기는 경매를 신청할 수 있고, 배당을 받기 위해 채권계산서를 제출해야 했기 때문입니다.

 

최근 법원의 권고

• 소유권이전가등기는 소유권이전청구권가등기로 하며, 등기원인은 매매예약으로 표기하도록 하고 있습니다.
• 담보가등기는 소유권이전담보가등기로, 등기원인은 대물반환에약으로 표기하도록 하고 있습니다.
  • 이 경우에도 채권자가 경매로 처분하는 경우인지, 청산하여 소유권을 이전중인 경우인지 살펴보아야 합니다.

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
-	소유권 이전담보 가등기	2015년 12월 31일	2015년 12월 10일 대물반환예약	권리자 A 주민번호 주소
-	소유권 이전청구권 가등기	2020년 3월 24일 xxxx호	2020년 3월 20일 매매예약	권리자 B 주민번호 주소