부동산 경매 낙찰자의 권리 : 인도명령

부동산 경매에 참여해서 낙찰자가 되었다면, 3가지 절차가 남았습니다.

매각허가결정이 나는 절차와 경매매각대금을 납부하는 절차, 부동산을 인도받는 절차입니다.

 

매각허가결정은 낙찰자가 경매매각정보와 다르다는 이유로 이의신청을 하지 않았고 법원에서 매각에 문제가 없다고 판단되면 특별히 불허가 되는 일은 없습니다.

 

경매매각대금은 매각허가결정이 난 후 대금지급기한까지 납부하여야 합니다.

 

그리고 이러한 절차가 끝났다면 경매낙찰자는 현재 부동산을 점유하고 있는 소유자 또는 임차인으로부터 부동산을 인수받을 수 있습니다. 만약 현재 부동산을 점유하고 있는 소유자 또는 임차인과 협의가 잘 되어 무난하게 부동산을 인수 받을 수 있다면 좋겠지만, 협의가 되지 않고 점유자가 부동산의 인수를 거부하면 법적인 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 또는 현재 점유자가 없지만 점유물은 있고 부동산의 인수를 해 줄 당사자가 없는 경우에도 법적인 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

 

부동산 관리명령

관련법령

• 민사집행법 제136조 2항

진행시기

• 매각허가결정 후부터 매각대금지급 전까지

내용

• 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위로 인한 매수인의 손해를 방지하기 위한 명령입니다.
• 경매낙찰자나 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡기고 훼손 등을 막도록 할 수 있습니다. 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 경매낙찰자가 해당 부동산을 인도받을 때까지 그 부동산을 관리합니다.
• 만약 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는다면 담보를 제공하거나 담보제공없이 인도명령에 준하는 명령을 하도록 신청할 수 있습니다. (민사집행법 제136조 3항) 

 

 

부동산 인도명령

관련법령

• 민사집행법 제 136조 1항

진행시기

• 매각대금지급 후부터 6개월 이내

내용

• 경매낙찰자가 매각대금을 지급하면 소유권을 취득하게 됩니다.
• 경매낙찰자가 소유권을 취득했음에도 채무자(전 소유자)나 세입자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 매수인은 재산권을 행사하는데 방해를 받게 되고 손해를 볼 수 있습니다.
• 이를 막기 위해 경매낙찰자는 법원에 부동산 인도명령을 신청하여 현재 점유인의 점유상태를 해제하고 정상적으로 소유할 수 있습니다.

 

인도명령 신청의 제한

대항력이 없는 상태인 점유자에게만 인도명령을 신청할 수 있습니다.

• 점유자에게 대항력이 있다면 인도명령을 신청할 수 없습니다. (대항력 있는 임차인, 유치권자, 법정 지상권자)

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• 낙찰자가 점유자와 새로운 임대차계약을 한 경우, 인도명령 신청을 할 수 있는 권한을 상실합니다. 계약서만 쓰고 계약금을 받지 않은 경우에도 유효하며, 이 경우에는 명도소송을 진행해야 합니다.

인도명령은 경매낙찰자만 행사 가능한 권리입니다. 이외의 경우에는 명도소송을 진행하여 승소하여야 합니다.

• 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다

인도명령은 인도명령 신청 시 작성한 점유자에게만 효력을 발휘합니다.

 

인도명령의 효력

• 경매낙찰자는 부동산인도명령 결정문을 근거로 현재 점유자에게 부동산의 인도를 요청할 수 있습니다.
  
• 법원의 인도명령이 있으면 현재 부동산을 점유하고 있는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다. 
• 만약 현재 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 법원에 강제집행을 신청하여 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다 (민사집행법 제136조 6항)

경매낙찰자는 인도명령 신청 시 해당 부동산에 부동산 점유이전금지가처분 신청도 같이 하면 좋습니다.

그럴 일은 거의 없지만, 법을 잘 아는 점유자가 자신의 이득을 위해 제3자로 점유자를 바꿀수도 있기 때문입니다.

 

 

부동산 점유이전금지가처분

진행시기

• 부동산 인도명령 신청 시

내용

• 경매낙찰자가 부동산 인도명령을 신청하였고, 인도명령결정을 기다리던 중 점유자가 바뀐다면 인도명령결정이 나더라도 무용지물입니다. 인도명령결정은 해당 부동산을 점유중인 대상자를 특정하기 때문입니다.
• 만약 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있겠지만, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 신청기한의 초과로 인도명령 신청을 할 수 없으므로 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다.
• 인도명령을 다시 신청하든, 명도소송을 하든 2가지 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 경매낙찰자의 입장에서는 손해가 발생합니다.
• 이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분 신청을 하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전할 수 없기 때문입니다.

부동산 가압류와 가처분의 차이 (tistory.com)

 

 

진행비용

위에서 설명한 부동산 관리명령 신청, 인도명령 신청, 점유이전금지가처분 신청의 비용 자체는 인지세와 송달료정도가 전부입니다.

 

실제로 부담이 갈만한 비용이 드는 것은 강제집행입니다. 강제집행 시에는 강제집행인력이 동원되어야 하고 점유물들의 이동, 필요할 시에는 보관까지 진행됩니다. 이 과정에서 비용이 발생합니다.

 

강제집행 시에는 인지세 뿐 아니라 진행비용의 일부를 사전예납해야 합니다.

강제집행이 진행되면 나머지 비용을 납부해야 합니다. 나머지 비용에는 강제개문비용, 집행인력의 노무비용등이 있으며, 노무비용의 경우 부동산의 규모와 점유물의 양, 무게에 따라 달라질 수 있습니다.

만약 강제집행 전까지 점유자와 합의가 되어 강제집행을 하지 않는다면 강제집행을 취소하고 사전 예납금의 일부를 돌려받을 수 있습니다.