내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당

이전 글에서는 임대차보호법으로 임차인의 권리를 지키는 방법 중 하나인 대항력에 대해 알아보았습니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/67

내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력

 

다음은 내 보증금을 지키는 방법인 확정일자와 배당에 대한 글입니다.

 

확정일자의 필요성

확정일자에 대해서는 이전에 작성한 글이 있습니다.

확정일자에 대한 기본적인 내용은 다음의 링크를 확인하시면 됩니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/32

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

 

확정일자의 기본적인 취지

• 부동산의 등기부 등본에는 해당 부동산에 대한 다양한 금전관계가 기록됩니다. 등기부 등본에 기록된 내용들은 민법으로 보호 받을 수 있습니다.
• 그 중 간단한 몇개만 보자면,
  • 소유권 : 해당 부동산의 현재 집주인이 누구이며, 언제/얼마에 구매했는지 기록됩니다.
  • 근저당 : 해당 부동산을 담보로 집주인이 언제/얼마나 대출을 했는지 기록합니다.
• 임차인이 체결하는 전세, 월세 계약도 일종의 대출이나, 이는 등기부등본에 기록하지 않습니다.
  • 전세권의 경우 등기부등본에 기록되나, 이를 진행하려면 집주인의 동의가 필요하며 등기를 진행하기 위한 비용들이 발생합니다.
• 확정일자를 통해 임대차 계약의 기간과 금액을 등록합니다.
  • 전입신고를 통해 임차인이 해당 주택에서 언제부터 거주하고 있는지를 등록하는 것입니다.

 

배당

만약 거주중인 주택에 경매가 진행 될 수 있습니다.

경매가 진행되면, 경매 절차에 따라 매각이 되고 그 매각대금을 배당 대상자들에게 나누어 줍니다.

확정일자를 받았다면, 이 배당 대상에 참여할 수 있습니다.

 

즉, 확정일자를 받았다면 아래의 권한을 보장받습니다

• 경매 절차 진행 후 배당에 참여할 수 있는 권리

 

배당 참여

배당에 참여할 시, 고려되는 것은 아래와 같습니다.

• 배당은 물권(ex. 근저당)일자, 확정일자의 성립 일자 순으로 진행됩니다.
• 성립일자 우선순위에 있는 배당권자가 모든 배당을 받아야 그 다음 순위의 배당권자가 배당을 받을 수 있습니다.

아래에 예시를 들어보겠습니다.

	사례 A	사례 B
은행 C. 근저당일자와 금액	2020. 06. 23 / 1억원	2020. 06. 24 / 1억원
임차인 D. 확정일자와 금액	2020. 06. 24 / 5천만원	2020. 06. 23 / 5천만원

주택에 위와 같이 근저당과 확정일자가 성립되어 있을 경우,

경매 매각대금이 1억원이라면 배당은 아래와 같습니다.

	사례 A	사례 B
총 매각대금	1억원	1억원
은행 C. 배당받는 금액	1억원	5천만원
임차인 D. 배당받는 금액	0원	5천만원

 

사례 A의 경우, 1순위 배당은 은행 C (2020.06.23), 2순위 배당은 임차인 D (2020.06.24) 입니다.

• 은행 C는 근저당 금액 1억원을 배당받습니다. 
• 남아있는 경매 매각대금이 없습니다.
• 임차인 D는 배당받을수 있는 금액이 없습니다.

사례 B의 경우, 1순위 배당은 임차인D (2020.06.23), 2순위 배당은 은행C (2020.06.24) 입니다.

• 임차인 D는 보증금 5천만원을 배당받습니다.
• 남아있는 경매 매각대금은 5천만원 입니다.
• 은행 C는 근저당 금액 중 5천만원을 배당받습니다.

 

대항력과 배당

임차인이 대항력이 있다면, 배당에 참여해도 되고 참여하지 않아도 됩니다.

배당에 참여하느냐 마느냐, 참여해서 보증금을 모두 회수하느냐 마느냐에 따라 임차인이 이후 할 수 있는 행동이 달라집니다.

 

배당	배당에서 보증금 회수여부	대항력 있음		대항력 없음
		거주지속 요건	보증금 전액 반환	거주지속 요건	보증금 반환
참여	전액 회수	불가	완료	불가	완료
	일부 회수	남은 게약기간 또는 남은 보증금 반환시까지	낙찰자가 남은 채무인수	불가	배당만큼만 가능
	미회수	남은 게약기간 또는 남은 보증금 반환시까지	낙찰자가 남은 채무 인수	불가	불가
미참	미회수	남은 계약기간동안	낙찰자가 남은 채무 인수	불가	불가

거주지속이 불가능한 경우, 새로운 집주인와 새로운 임대차 계약을 맺지 않는다면 새로운 집으로 이사를 가야 합니다.

 

대항력이 있으면, 배당에 참여하든 참여하지 않든 보증금을 모두 보전할 수 있습니다.

대항력이 없으면, 배당에 참여해도 보증금을 보전하지 못 할 수 있습니다.

 

이렇기 때문에, 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 중요한 것입니다.