내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정

임차인의 권리를 보장받기 위해 대항력을 갖추고 확정일자를 받았습니다.

그리고 임대차계약기간이 끝났습니다.

그런데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다.

 

이럴 때 사용할 수 있는 권리가 있습니다.

바로 임차권 입니다.

 

임차권을 설정하는 경우

임차인이 전세(또는 월세) 계약을 하고 거주를 시작합니다.

전세보증보험은 어떤 요건이 만족하지 못해, 가입하지 못했습니다.

하지만 대항력만 유지하면 보증금을 지킬 수 있다는 말을 듣고,

대항력을 요건을 유지하고 임차인이 임차계약 기간동안 거주를 하였습니다.

그리고 임차인은 계약만료 3개월 전, 집주인에게 임차계약을 갱신할 생각이 없다는 것을 전합니다.

 

임차인은 다음 이사가야 할 집을 찾아서 계약을 합니다.

집주인은 다음 임차인을 구하기 위해 3개월 동안 집을 내놓습니다.

 

하지만 임차인이 구해지지 않았고, 임차인의 임차계약 만료일이 다가왔습니다.

임차인은 집주인에게 전세(또는 월세) 보증금을 돌려달라고 합니다.

집주인은 세입자가 구해지지 않아, 돈이 부족해 보증금을 돌려주지 못한다고 배짱을 부립니다.

 

임차인은 다행히 다음 이사하는 집의 계약 잔금을 마련할 여력이 되기는 합니다.

하지만 이대로 이사를 하게 되면 문제가 생깁니다.

• 새 집에 전입신고를 하지 않으면 새 집의 대항력을 성립할 수 없습니다.
• 새 집에 전입신고를 하면 현재 집의 대항력을 상실하게 됩니다.

이런 경우, 임차권을 설정하면 기존 집의 대항력을 유지하면서 새 집에도 대항력을 성립할 수 있습니다.

 

임차권의 설정 요건

임차권을 설정할 수 있는 요건은 다음과 같습니다.

• 전입신고를 하고 점유를 하고 있을 것
• 확정일자를 받았을 것
• 임대차계약이 종료된 상태일 것
  • 임대차 계약이 정상적으로 만료
  • 임대차 계약에 기간 약정이 없다면, 임차인이 계약 해지 의사를 전하고 1개월이 지남
  • 임대차 계약이 묵시적 갱신된 상태일 때, 임차인이 계약 해지를 전하고 3개월이 지남
  • 임대차 계약 중 임대인의 사정으로 임대차 계약 해지를 합의
  • 임대차 계약 중 임차인의 과실없이 임차주택이 사용 불가능한 상태가 되어 임차인이 계약 해지 의사를 전함
• 임대보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태일 것

또한 임차인과 임차주택에도 요건이 있습니다.

• 임차인의 요건
  • 대항력 여부와 상관없이 임차권 설정이 가능합니다.
  • 단, 대항력이 없는 상태에서 계약 만료 전 집주인이 바뀐 경우에는 임차권을 설정할 수 없습니다.
  • 전대차의 경우, 전차인은 임차권을 설정할 수 없습니다.
• 임차주택의 요건
  • 임차주택이 무허가 건축물이 아니라 정상적으로 등기된 주택일 것
  • 임차주택이 다가구주택인 경우, 임차 부분에 대한 도면이 필요
  • 대상 건물이 주택이 아닐 경우, 주거용으로 임차하였고 이를 증명할 수 있을 것

 

임차권의 효력

임차인의 대항력 유지

• 임차권 설정 당시 대항력이 성립한다면, 임차권 설정 후 기존 대항력 성립일 기준으로 대항력이 유지됩니다.
  • 임차권 설정 후 대항력 요건을 상실하여도 대항력이 유지됩니다.
• 임차권 설정 당시 대항력이 성립하지 않았다면, 임차권 등기일 기준으로 대항력 요건을 판단합니다.

임차인의 변제권

• 기존에 대항력이 있는 상태에서 임차권을 설정한 경우, 보증금을 모두 변제받을 때까지 임차권이 유지됩니다.
• 기존에 대항력이 없는 상태에서 임차권을 설정한 경우, 보증금을 모두 변제받지 못할 수 있습니다.

등기부등본 상의 표시

• 전입신고, 확정일자와 달리 임차권은 등기부등본 상에 표시됩니다.

경매 진행 시의 배당

• 경매 신청 전에 임차권을 설정한 경우, 경매 절차 진행 시 배당신청을 특별히 하지 않아도 배당신청이 됩니다.
• 경매 절차 진행 중에 임차권을 설정한 경우, 기한 내에 배당신청을 해야 합니다.

다음 임차인의 권리 제한

• 임차권이 설정된 임차주택에 새로 들어가는 임차인은 소액임차 최우선변제를 받을 수 없습니다.
• 소액임차인의 우선변제보다는 임차권을 설정한 임차인의 권리를 지켜주기 위함입니다.

 

정리

임차권은 임차인이 활용할 수 있는 강력한 권리인 동시에, 리스크가 될 수도 있습니다.

임차권이 설정된 집에 들어오는 임차인은 권리를 보장받지 못할 확률이 높기 때문에 다음 임차인이 들어오지 않고

다음 임차인을 들이지 못하는 임대인은 보증금을 계속해서 돌려주지 못합니다.

결국 최악의 경우, 보증금을 돌려받는 것은 경매가 진행되어 매각이 완료되는 시점일 수도 있습니다.

 

즉, 임차권을 설정한다는 것은 임대보증금을 돌려받기 위한 긴 여정을 시작한다는 것입니다.

이 긴 여정을 위해서는, 임대보증금을 너무 무리한 범위에서 설정하지 않는 것이 중요합니다.