내 전월세 보증금을 지키자(5) - 전월세 계약 시 주의사항

임차인의 보증금을 지키는 방법은 앞선 글에서 살펴보았습니다.

1. 대항력을 갖추기 - 전입신고와 점유 (링크)
2. 확정일자 받기 (링크)
3. 소액임차보증금 (링크)
4. 임차권설정 (링크)

이번 글은 실제 전월세 거주를 할 때 어떤 것들을 신경써야 하는지 정리하겠습니다.

---

살 집 찾기

임차인이 되어 살겠다고 마음을 먹었다면 아래의 것들을 선택해야 합니다.

• 임차 방식 (전세/월세)
• 주택 종류 (아파트/오피스텔/빌라/다가구 등)
• 지역

전세 또는 월세 거주 시 어떤 비용이 들어가고 어떤 대출과 정책을 지원받을 수 있는지는 아래 링크를 확인하면 됩니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/10

자가, 전세, 월세는 어떤 돈이 나가고, 어떤 지원을 받을수 있나

팁.

• 만약 임차하려는 주택이 임대사업자의 등록임대주택일 경우 임대인은 다음 계약 시에 보증금과 월세를 5%까지만 올릴 수 있고, 어차피 의무 임대기간이 있기 때문에 재계약이 좀 더 수월합니다.
• 찾아야 하는 임대주택은 오피스텔, 빌라, 다가구에서 찾아야 합니다. 2020년 7월 10일 정부부처 발표로 단기임대사업자와 아파트 임대사업자는 사라질 예정입니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/54

안정적인 전월세 거주가 가능한 등록임대주택

---

임대차계약 전

실제 집을 둘러보고 선택했다면, 이제 계약을 해야 합니다.

계약을 하기 전, 한가지 더 확인해야 하는 것이 있습니다.

바로, 등기부등본입니다.

 

등기부등본에서는 아래의 내용을 확인해야 합니다.

• 등기부등본에 있어도 괜찮은 것 (대처방법이 있는 것)
  • 근저당 또는 저당
• 등기부등본에 있으면 위험한 것 (대처방법이 없는 것)
  • 압류 또는 가압류
  • 경매개시

팁

• 다가구주택의 경우, 각 호가 나뉜 형태가 아니기 때문에 집의 근저당 이외에 해당 주택에 현재 걸려있는 전체 보증금을 알아야 합니다.
• 월세계약을 하려는 경우, 해당 집의 소액임차보증금과 최우선변제금액에 맞춰 월세보증금이 설정된 집을 찾아야 월세보증금을 지킬 수 있습니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/59

내 전월세 보증금을 지키자 (3) - 소액임차보증금

---

임대차계약 시

임대차 계약은 전체 3단계로 이루어집니다.

1. 임대차계약 및 계약금 입금 임대차의 정식계약 단계입니다. 계약서를 쓰고 계약금을 입금합니다.
2. 잔금입금 임대차 계약의 보증금 잔금을 입금하는 단계입니다.

임대차 계약 당시에는 이 중 1번의 단계입니다. 이 단계부터 주의사항이 있습니다.

• 집주인과 같이 확인해야 하는 사항
  • 현재 계약의 당사자가 집주인이 맞는지 등기부등본과 집주인의 신분증 대조할 것
  • 현재 계약의 당사자가 대리인일 경우, 인감증명서의 진위여부도 같이 확인할 것
  • 현재 진행되는 계약내용(임차방식, 계약기간, 보증금, 월 임차료)를 임대인과 임차인이 동일하게 알고 있는지 확인할 것 

종종 나오는 부동산 공인중개사의 전세사기의 경우, 위의 내용을 확인하지 않아서 발생할 수 있습니다.

 

• 집주인과 같이 합의해야 하는 사항
  • 전세계약의 경우, 잔금입금일에 근저당 말소 특약을 걸 것
  • 잔금일에 추가적인 근저당을 해당 집에 걸지 않을 것
  • 임차하려는 집의 하자 부분이 있는 경우, 그대로 안고 계약할 것인지 집주인이 수리 후 계약할 것인지 합의하고 특약에 남길 것

집에 근저당이 있는 경우, 전세계약 시에는 근저당을 말소하여 대처할 수 있습니다. 그리고 그렇게 해야 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

 

팁

• 전세계약의 경우 전세보증보험이나 월세계약에서 주거급여를 받으려는 경우, 계약서 작성 후 집주인에게 미리 언질을 주는 것이 좋습니다.
• 집주인이 거절할 명분이 없는 제도이지만, 집주인 입장에서 갑자기 내용증명이 오거나, 공공기관에서 연락이 오는 것이 기분 좋을리 없습니다. 

---

잔금입금일

잔금입금은 위의 2번 단계입니다. 이 단계에서는 해야 하는 일들이 있습니다.

 

임대인이 처리해줘야 하는 사항

• 해당 집의 관리비 (전기세, 수도세, 건물관리비)를 모두 처리해주어야 합니다.

임차인이 해야 하는 사항

• 전입신고할 것
• 이사짐을 일부라도 넣을 것
• 확정일자를 받을 것

임차인이 저런 것들을 해야 하는 이유는, 그렇게 해야 보증금을 법적으로 보장받을 수 있기 때문입니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/67

내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력

https://seeparkhouse.tistory.com/68

내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당

---

잔금입금일 다음날~3일

잔금입금일 다음날에도 등기부등본을 확인해야 합니다.

• 전세계약으로 근저당 말소 특약 설정을 했을 경우, 정상적으로 근저당이 소멸되었는지 확인할 것
• 잔금입금일에 새로운 근저당이 설정되지는 않았는지 확인 할 것

잔금입금일이 금요일인 경우, 그 다음주 월요일에 등기부등본 갱신내용이 조회될 수도 있습니다.

 

위의 내용이 위반되었을 경우, 특약에 따라 임대인의 귀책사유로 계약파기가 되는 상황이니 새로운 집을 찾고 이사갈 준비를 하셔야 합니다.

자칫하면 보증금을 모두 잃어버릴 수 있습니다.

---

계약갱신을 원할 시

계약갱신을 하려는 경우

• 임대인은 계약종료 6개월 전부터 1개월 이내에 임차인에게 계약 갱신의사를 알려야 합니다.
  • 알리지 않는다면, 묵시적 계약에 의해 임대차계약이 동일한 조건으로 연장된 것으로 봅니다.
• 임차인은 계약종료 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신의사를 알려야 합니다.
  • 이 경우에도, 동일하게 묵시적 계약에 의해 임대차 계약이 동일한 조건으로 연장된 것으로 봅니다.

만약 임대인으로부터 계약 갱신 의사를 들었고, 그 조건에 동의했다면

• 임대차 계약서를 재작성 할 때, 갱신계약임을 명시합니다.
• 갱신계약서도 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자로 주민센터 방문 시, 기존 계약서도 지참해서 가도록 합니다.
• 전입신고는 다시 하지 않습니다.

---

계약만료를 원할 시

 

계약 종료는 현재 계약 상태에 따라 계약 종료 의사를 전달하는 시점이 달라집니다.

• 일반적인 계약 상태인 경우, 임대인은 계약종료 6개월 전부터 1개월 이내에 임차인에게 의사를 전달합니다.
• 일반적인 계약 상태인 경우, 임차인은 계약종료 1개월 전까지 임대인에게 의사를 전달합니다.
• 묵시적 계약갱신 상태인 경우, 임대인은 계약종료 6개월 전부터 1개월 이내에 임차인에게 의사를 전달합니다.
• 묵시적 계약갱신 상태인 경우, 임차인은 계약종료를 원하는 날의 3개월 전까지 임대인에게 의사를 전달합니다.

---

보증금 돌려받기

정상적인 경우, 보증금은 계약만료일에 집에서 짐을 다 빼고 나서 돌려받습니다.

• 만약 집을 파손한 경우, 임차인은 임대인에 배상을 해주어야 합니다. 이는 임대차계약서 상에 명시한 '현재상태로 계약함'이라는 특약에 의해 효력이 발생합니다.

 

비정상적인 경우, 계약만료일에 임대인이 보증금을 빼주지 못할 수 있습니다.

• 전세계약의 경우, 전세보증보험을 가입했다면 서울보증보험에서 전세금을 대신 돌려줍니다.
• 전세계약의 경우, 대항력을 성립하고 확정일자를 갖추었다면, 임차권을 설정하고 기다리거나 그 상태로 계속 거주해도 됩니다. (보증금을 돌려받지 못한 경우, 계약일자가 만료되었어도 계속 거주할 수 있습니다.)
• 월세계약의 경우, 대항력을 성립하고 확정일자를 갖추었거나 소액임차보증금의 요건을 갖추었다면 임차권을 설정하고 이사를 가면 됩니다. 이 경우, 시간이 걸리더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

---

정리

전월세를 구하시는 분들에게 이 글이 도움이 되기를 바랍니다.