내 전월세 보증금을 지키자 (3) - 소액임차보증금

임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위해 기본적으로 대항력을 갖추고 확정일자를 갖추도록 합니다.
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내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력

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내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당

그런데, 임차인들 중에는 사정상 이 2가지를 하지 못하는 경우가 있습니다.

그리고 이런 사람들 중 가난한 서민을 위한 보호법이 있습니다.

바로 소액임차인의 우선변제입니다.

 

 

소액임차인의 우선변제

소액임차인은 우선변제권이 있기 때문에 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

소액임차인 우선변제

• 소액임차인 우선변제는 임차 중인 집이 경매 진행되었을 때 등장하는 개념입니다.
• 소액임차인은 주택임대차 보호법 시행령 11조, 주택임대차보호법 8조 1항에 따라
  • 경매 진행 시 누구보다 먼저 변제를 받을 수 있습니다.

 

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소액임차인 우선변제의 요건

소액임차인인 경우, 아래의 요건만 갖추면 소액임차인 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

경매 진행이 되기 전 임차인의 상황

• 전입신고가 되어 있지 않아도 상관없습니다.
• 확정일자를 신고하지 않아도 상관없습니다.
• 단, 임차인의 보증금이 지자체에서 정하는 일정 금액 이하여야 합니다.

소액임차인 우선변제를 받기 위한 요건

• 임차인의 보증금이 일정 금액 이하일 경우
• '경매 개시 결정'이 나기 전에 전입신고를 마치고 점유를 하고 있어야 합니다.
• '경매 개시 결정'이 나기 전에 확정일자를 신고해야 합니다.
• 배당신청 기간 내에 배당신청을 해야 합니다.

소액임차인 우선변제를 받는 상황

• 임차 중인 주택이 경매 진행이 되어 매각이 되어야 합니다.
• 경매 진행 전, 경매 진행 중 임차 중인 주택이 매각되는 상황이 발생하면 소액임차 우선변제를 받을 수는 없습니다.

 

소액임차인이 지킬 수 있는 보증금

소액임차인이 보증금을 모두 변제받을 수 있는 것은 아닙니다.

소액임차인은 상황에 따라 우선 변제받을 수 있는 금액이 다릅니다.

그 기준은 아래와 같습니다.

지역	소멸기준권리 기준 시점	소액임차보증금 범위	우선변제 금액 범위
서울	1990. 2. 19 ~	2,000만원 이하	최대 700만원
	1995. 10. 19 ~	3,000만원 이하	최대 1,200만원
	2001. 9. 15 ~	4,000만원 이하	최대 1,600만원
	2008. 8. 21 ~	6,000만원 이하	최대 2,000만원
	2010. 7. 26 ~	7,500만원 이하	최대 2,500만원
	2014. 1. 1 ~	9,500만원 이하	최대 3,200만원
	2016. 3. 31 ~	1억원 이하	최대 3,400만원
	2018. 9. 18 ~	1억 1,000만원 이하	최대 3,700만원
부산 (기장군 제외)	1990. 2. 19 ~	2,000만원 이하	최대 700만원
	1995. 10. 19 ~	3,000만원 이하	최대 700만원
	2001. 9. 15 ~	3,500만원 이하	최대 1,200만원
	2008. 8. 21 ~	5,000만원 이하	최대 1,400만원
	2010. 7. 26 ~	6,000만원 이하	최대 1,900만원
	2014. 1. 1 ~	6,000만원 이하	최대 2,000만원
	2016. 3. 31 ~	6,000만원 이하	최대 2,000만원
	2018. 9. 18 ~	6,000만원 이하	최대 2,000만원

소멸 기준 권리 기준 시점이란

• 간단히 생각하면 임차 중인 집에 걸린 근저당 중 가장 빠른 것의 일자라고 생각하시면 됩니다.
• 이 기준 일자에 따라 소액임차인의 보증금이 결정됩니다.

근저당 외에도 다양한 권리들이 있으므로, 경매가 진행되었다면 변호사와 한번 상담을 받으시길 추천드립니다.

 

또한, 경매가 진행되어 임차 중인 집이 매각되는 금액에 따라 우선변제 받을 수 있는 금액도 달라집니다.

우선변제 받을 수 있는 금액은 경매 매각 금액의 50%를 넘을 수 없습니다.

 

예를 들어, 임차중인 주택이 아래와 같은 상황이라고 가정하겠습니다.

• 임차주택이 부산에 있으며
• 소멸 기준 권리인 근저당이 2007년 5월 30일로, 소액임차보증금 기준은 5,000만원 이하이고
• 실제 임차보증금이 2,000만원 인 경우, 경매 매각금액에 따라 우선변제받을 수 있는 금액은

	예시1	예시2	예시3	예시4
경매 매각금액	5,000만원	4,000만원	3,000만원	2,500만원
우선변제 금액	2,000만원	2,000만원	1,500만원	1,250만원
변제되지 않은 금액	0원	0원	500만원	750만원

 

또 다른 예는 아래와 같습니다.

• 임차주택이 부산에 있으며
• 소멸 기준 권리인 근저당이 2007년 5월 30일로, 소액임차보증금 기준은 5,000만원 이하이고
• 실제 임차보증금이 3,500만원 인 경우, 경매 매각금액에 따라 우선변제받을 수 있는 금액은

	예시1	예시2	예시3	예시4
경매 매각금액	5,000만원	4,000만원	3,000만원	2,500만원
우선변제 금액	2,000만원	2,000만원	1,500만원	1,250만원
변제되지 않은 금액	1,500만원	1,500만원	2,000만원	2,250만원

 

정리

소액임차인 우선변제의 경우 임차인의 보증금을 일부라도 지킬 수 있는 수단이지만,

잘 알고 있어야 그만큼 내 돈을 지킬 수 있습니다.

 

임차계약을 할 때부터 이를 고려해야 하며 아래의 내용을 숙지하고 있어야 합니다.

• 소액임차 보증금의 기준일에 따른 보증금의 크기
• 소액임차 우선변제를 받을 수 있는 금액

부디, 임차계약 전이 이 글을 보시고 소중한 보증금을 잘 지키시기 바랍니다.