전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

임대차 계약을 하고 집을 빌려서 살게 되면 반드시 해야 하는 일이 있습니다.

바로 전입신고와 확정일자입니다.

 

이 전입신고와 확정일자는 임대차계약에 따른 임차인(집을 빌려쓰는 사람)을 보호하기 위한 조치입니다.

이는 '주택임대차보호법'을 따릅니다.

 

전입신고

개인 또는 한 가구의 거주지를 거주지 관할기관에 신고하여 주소지 변경과 등록을 하는 것을 말합니다.

쉽게 말해서, 국가에 나 또는 내 가족이 이 주소에서 살고 있음을 알리는 것입니다.

 

전입신고 의무

새로운 집으로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 주소지의 주민센터에 전입신고를 해야 합니다.

이는 주민등록법을 따릅니다.

전입신고는 전입신고 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.

 

전입신고를 하면 얻게 되는 것

• 거주지에 대한 투표권을 얻게 됩니다.
• 대항력의 요건 중 한가지를 갖추게 됩니다. (대항력은 아래에서 다시 설명하겠습니다.

 

확정일자

임대차보호법에서 확정일자란, 주택을 임차하는 임대차계약을 하였고 그 계약서가 해당일자에 존재하고 있었음을 공식적으로 증명받은 일자를 말합니다.

쉽게 말해서, 임대차계약서가 법적인 증거물이 되도록 하는 것입니다.

 

확정일자 의무

확정일자를 받는 것에는 의무사항이 없습니다.

 

전입신고를 하고 확정일자를 받아야 하는 이유

전입신고를 하고 확정일자를 받아야 하는 이유는 특별한 상황에서 임차인의 보증금을 지키기 위해서입니다.

그 특별한 상황이란, 거주중인 임대인의 주택이 경매로 팔리는 경우입니다.

내가 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 것만으로도 일반적으로는 충격적인데, 잘못하면 내 보증금까지 날릴 수 있습니다.

 

경매와 임대차 보호법

경매가 진행되는 이유는 여러가지가 있으나, 여기서는 중요하지 않으므로 간략하게만 적겠습니다.

• 임대인이 금융권 또는 개인에게 집을 담보로 돈을 빌리면서 근저당을 설정하였으나, 이자 등을 값지 못한 경우
• 임대인이 세금을 체납한 경우

경매를 신청하는 주체는 적법한 절차 내에서 임대인에게 돈을 받아야 하는 개인 또는 단체입니다.

그리고 경매를 진행하는 주체는 법원과 판사입니다.

경매가 진행되면서 임차인이 보호를 받을 수 있도록 한 장치가 임대차보호법입니다. 단, 조건이 있습니다.

 

대항력

대항력이 있는 임차인인 경우, 경매로 집의 소유자가 바뀌더라도 임대차계약 상의 보증금과 임차기간을 보장받을 수 있습니다. 

대항력이 발생하는 요건은 아래와 같습니다.

• 전입신고를 했다
• 해당 주택을 실제 점유를 하고 있다
• 전입신고를 하고 실제 점유를 시작한 일자가 최초 근저당보다 빠르다
  • 단, 근저당은 당일 즉시 효력이 발생하고 전입신고는 다음날 0시에 효력이 발생합니다
  • 만약 둘의 날짜가 같다면, 근저당이 우선시 되고 대항력이 발생하지 않습니다.

경매 배당의 순서

경매가 진행되고 나면 경매로 팔린 집의 대금을 채권자들에게 나눠주게 됩니다.

이 때 돈을 받아 가는 우선순위가 발생하며, 간단하게 등기부등본의 근저당 순서라고 생각하면 됩니다.

임차인은 확정일자로 이 배당 우선순위에 들어갈 수 있습니다.

 

정리

전입신고와 확정일자를 받아야 하는 이유입니다.

• 전입신고와 점유를 통해 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력이 있으면 경매가 어떻게 진행되더라도 보증금과 계약기간을 전부 보장받을 수 있습니다.
• 확정일자를 받아놓는 다면, 경매가 진행되더라도 배당 순서에 따라 배당을 받아 보증금의 일부 또는 전부를 회수할 수 있습니다.

전세든 월세든 보증금은 나의 큰 돈을 맡기는 것입니다.

부디 나라가 구축해놓은 주거복지인 '주택임대차보호법' 상의 안전장치를 통해 나의 돈과, 나의 거주지와 나의 시간을 지키시기 바랍니다.