주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 비교

건물을 빌려주고, 빌리는 경우에 적용되는 임대차보호법에는 2가지가 있습니다.

주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법이 그것인데, 각각 관련 대상과 목적이 다릅니다.

 

임대차보호법 종류	대상	법률의 목적
주택 임대차보호법	주거용 건물에 적용	국민 주거생활의 안정을 보장
상가건물 임대차보호법	상업용 건물에 적용	국민 경제생활의 안정을 보장

임대차보호법은 임대인과 임차인 각각의 권리와 의무를 명시합니다.

임대인과 인차인 중 상대적 약자인 임차인의 주거 또는 경제생활의 안정을 보장하기 위해 만들어졌습니다.

 

대항력

대항력이란, 말 그대로 임차인의 주거 또는 경제생활의 안정이 위협받는 상황에서 대항할 수 있음을 의미합니다.

임대차보호법이 만들어지기 전에는 임대인의 상황이나 변심으로 임차인이 임차를 계속하기 어려운 경우가 있었습니다.

그러한 상황을 예로 들면

• 집주인 또는 상가주인이 임대차 계약기간 중 일방적으로 계약을 파기하고 보증금은 반환받았으나 계약기간은 보장받지 못하는 상황
• 집주인 또는 상가주인이 파산하여 건물이 경매에 넘어가고, 경매로 건물을 산 사람이 보증금과 계약기간을 보장해주지 않는 상황
• 집주인 또는 상가주인이 바뀐 경우, 새 임대인이 계약을 승계하지 않은 상황

대항력 요건을 갖추면, 임차인은 위와 같은 상황에서도 임대차계약대로 건물의 이용과 보증금의 반환에 대해 보장받을 수 있습니다.

임대차보호법에서는 임차인이 특정 요건을 갖추면 대항력이 성립하는 것으로 봅니다.

그 특정 요건은 아래와 같습니다.

	대항력 요건 1	대항력 요건 2
주택임대차보호법	전입신고일자	해당 건물의 실제 점유
상가건물 임대차보호법	사업자등록일자	해당 건물의 실제 점유

• 전입신고일자 또는 사업자등록일자가 해당 건물의 등기부등본 상의 다른 금전거래 권리보다도 빠른일자여야 합니다. 다른 권리의 일자와 동일한 경우,대항력이 성립하지 않습니다.
  • 비교 대상이 되는 권리 : 근저당, 저당, 압류, 가압류 등
  • 금전거래 권리는 신고 당일부터 효력이 발생합니다.
  • 전입신고/사업자등록 모두 신고일의 다음날부터 효력이 발생합니다.
  • 따라서 전입신고/사업자등록이 다른 권리일자와 동일한 경우에는 대항력을 상실합니다.
• 해당 건물을 실제로 점유하고 있어야 합니다.

 

확정일자

확정일자란, 해당일자에 임대차계약서가 존재했음을 공공기관에 공증받는 것입니다.
확정일자는 특수한 경우에 임대차 보증금을 돌려받을 수 있도록 하기위해 필요합니다.

• 해당 건물이 경매에 넘어가는 경우, 경매를 통해 건물이 매각되면 배당순서에 따라 돈을 돌려받습니다.
• 이 때 임차인은 확정일자를 통해 배당에 참여할 수 있고, 확정일자가 다른 권리들의 날짜보다 빠르고 늦음에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.

	신고장소
주택입대차보호법	관할 주민센터
상가건물 임대차보호법	관할 세무서

 

임대차보호법이 지켜주지 않는 권리

1. 임차한 건물을 임의로 다른 사람에게 재임차한 경우, 재임차한 임차인은 권리를 보장받지 못합니다.
   • 이를 전문용어로 전대차라고 합니다.
2. 상가의 경우, 권리금은 임대차보호법이 보호해 주지 않습니다.
   • 임대차 보호법은 임대인과 임차인간 거래를 보호해 주는 것입니다.
   • 권리금은 기존 시설비와 상권 수요를 금전으로 환산하여 후 임차인이 선 임차인에게 지불하는 것으로 임대인은 이 거래와 상관이 없습니다.

정리

임대차보호법을 통해 임차인의 권리를 지킬 수 있습니다.

• 대항력을 갖추면, 임대차계약서에 명시된 기간동안 외부의 방해없이 건물을 이용할 권리와 보증금을 보장 받습니다.
• 확정일자를 받으면, 유사 시에도 임차인의 보증금을 최대한 지킬 수 있습니다.

각 임대차보호법의 상세 내용은 앞으로 작성할 글을 참고하시면 됩니다.