내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력

임차인은 임대차보호법에 따라 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다.

이번 글은 권리를 보호받기 위한 여러 요소 중 첫번째, 대항력에 대한 글입니다.

 

전입신고의 필요성

전입신고에 대해서는 이전에 작성한 글이 있습니다.

전입신고에 대한 기본적인 내용은 다음의 링크를 확인하시면 됩니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/32

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

 

전입신고의 기본적인 취지

• 부동산의 등기부 등본에는 해당 부동산에 대한 다양한 금전관계와 소유권 등의 권리내역이 기록됩니다. 등기부 등본에 기록된 내용들은 민법으로 보호 받을 수 있습니다.
• 그 중 간단한 몇개만 보자면,
  • 소유권 : 해당 부동산의 현재 집주인이 누구이며, 언제/얼마에 구매했는지 기록됩니다.
  • 근저당 : 해당 부동산을 담보로 집주인이 언제/얼마나 대출을 했는지 기록합니다.
• 임차인이 체결하는 전세, 월세 계약도 일종의 대출이나, 이는 등기부등본에 기록하지 않습니다.
  • 전세권의 경우 등기부등본에 기록되나, 이를 진행하려면 집주인의 동의가 필요하며 등기를 진행하기 위한 비용들이 발생합니다.

  • 전세권과 전월세 계약의 차이는 따로 정리하겠습니다.

• 때문에, 전입신고를 통해 임차인이 해당 주택에서 언제부터 거주하고 있는지를 등록하는 것입니다.
  • 주민센터에서 관리하는 '전입세대 내역'에 등록되며, '전입세대 열람내역'으로 확인이 가능합니다.
  • 전입신고 내용은 등기부등본에 기록되지 않습니다.
  • 주민센터에 등록된 전입세대 열람내역은 '주택임대차보호법'에 따라 등기부등본의 권리와 같은 취급을 받게 됩니다.

 

대항력

대항력이란, 나의 전/월세 계약의 효력을 해치는 제3자에게 대항할 수 있는 힘을 말합니다.

임차인(세입자)가 대항력으로 권리를 보호받을 수 있는 상황은 아래와 같습니다.

 

전/월세 계약을 체결했던 집주인이 소유권을 상실한 경우

• 집주인이 경매를 당해 집에 대한 소유권을 상실
• 집주인이 집을 매도하여 소유권을 상실

이 경우 대항력이 있다면, 아래의 권한을 보장받을 수 있습니다.

• 임대차 계약 상의 거주기간동안 거주할 권한
• 임대차 계약 상의 보증금을 계약종료 후 돌려받을 수 있는 권한

 

대항력이 성립하기 위한 조건

대항력이 성립하려면, 아래 2가지 요건이 필요합니다.

 

• 전입신고일자가 등기부등본 상의 어떠한 근저당 등의 부채관련 등기보다도 빨라야 합니다.
  • 등기부등본 상의 내용들은 당일부터 바로 효력을 발휘합니다.
  • 전입신고는 신고일자의 다음날 0시부터 효력을 발휘합니다.
  • 따라서, 전입신고와 근저당이 같은 일자라면 근저당이 우선권을 갖습니다.
  • 계약이 종료되고 보증금을 받기 전까지는 전입신고를 새로 하거나, 다른 곳에 전입신고를 해서는 안됩니다.
• 계약 된 주택을 실제 점유하고 있어야 합니다.
  • 일반적으로, 임차인의 가구 또는 짐이 계속 남아있으면 점유 중이라고 인정 받습니다.

이는 즉, 나는 이 집에 부채가 없는 것을 확인하고 임대차계약을 체결하였으며 실제 사용하고 있다. 라고 주장하는 것입니다.

이 내용들은 임대차보호법으로 보호받습니다.

 

만약 위의 2가지 조건을 만족하지 못했거나, 거주 중 요건을 상실한 경우에는 대항력이 성립하지 않기 때문에 임대차계약에 따른 거주 권리와 보증금을 보장받지 못합니다.

 

따라서, 전/월세 계약시에 가장 중요한 내용입니다.