명도소송 : 인도명령과의 차이

부동산의 소유자가 인도를 거부하는 점유자를 내보내고 해당 부동산을 인도받을 수 있는 법적인 절차에는 2가지가 있습니다. 바로 부동산 인도명령과 명도소송입니다.

인도명령은 경매낙찰자가 실행할 수 있는 권리입니다.

 

 

부동산 경매 낙찰자의 권리 : 인도명령 (tistory.com)

명도소송은 경매낙찰자 이외의 부동산 소유자가 실행할 수 있는 방법입니다.

 

이번글은 명도소송에 대해 정리하고 부동산 인도명령과 명도소송의 차이를 알아보겠습니다.

 

인도명령과 명도소송

	인도명령	명도소송
신청권자	경매낙찰자	부동산 소유자 인도명령 기한이 지난 경매낙찰자
신청기간	매각대금 납부 후 6개월 이내	기한 없음
신청 후 집행까지의 기간	즉시	통상 6개월 이상
신청사유	부동산 인도	부동산 인도
집행	인도명령결정 후	명도소송판결 후
비용	인도명령 비용(인지세, 송달명령 등) 강제집행 비용	명도소송 비용 (민사소송 비용) 강제집행 비용

 

부동산 명도소송

명도소송은 민사소송에 해당합니다.

신청권자

경매 낙찰자의 경우

• 매각대금 납부 후 6개월 이내라면 경매낙찰자는 인도명령을 신청해서 그 부동산을 인도받을 수 있습니다.
• 매각대금 납부 후 6개월이 지났다면 경매낙찰자는 명도소송을 제기해서 그 부동산을 인도받을 수 있습니다.

일반 소유자의 경우

• 임대차계약이 유효하지 않은 제3자가 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 소유자는 명도소송을 제기해서 그 부동산을 인도받을 수 있습니다.

명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

 

신청대리

변호사, 법무사에 대리를 맡길 수 있습니다.

변호사의 경우에는 민사조정에 참석이 가능하지만 법무사의 경우에는 민사조정에 참석할 수 없습니다.

 

 

명도소송이 가능한 경우

1. 경매낙찰을 받았으나 매각대금 지급 후 6개월 이내에 인도명령 신청을 하지 않은 경우
2. 제3자가 부동산을 불법적으로 점유하고 있는 경우
3. 아래와 같이 임대차계약이 만료되었음에도 임차인이 부동산의 점유를 유지하고 있는 경우
   • 임대차계약이 정상적으로 만료
   • 주택임차인의 월차임연체액이 2기 차임액(2개월 월세)에 도달하여 임대차계약이 해지 (민법 640조)
   • 상가임차인의 월차임연체액이 3기 차임액(3개월 월세)에 도달하여 임대차계약이 해지 (상가임대차보호법 10조의 8)

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명도소송의 집행

점유자가 바뀔것에 대비하여 부동산 점유이전금지가처분을 신청하고 명도소송을 진행해야 합니다.

명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 부동산 점유를 이전받을 수 있습니다.

만약 점유자가 불응하면 법원 집행관에게 위임하여 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다

강제집행을 한다면, 인도명령과 마찬가지로 강제집행비용이 발생합니다.

 

명도소송의 진행 간 기회비용

명도소송이 진행된다는 것은, 소유자가 그 기간만큼 재산권을 행사하지 못하고 있다는 것입니다. 만약 월세를 준 집이라면, 임대인은 그 기간만큼 월세를 받지 못하고 있는 것이 보통입니다.

 

그래서 월세임대차일 경우, 명도소송판결이 내려지고 집행이 되면 일반적으로 보증금에서 연체된 월세 총액만큼 공제를 하고 남은 금액을 임차인에게 반환합니다

 

즉, 명도소송에 소요되는 기간이 최소 6개월이므로 이미 밀린 2개월 월세 + 소송이 진행되는 6개월 월세는 기본적으로 명도소송기간동안 보증금에서 공제를 할 생각을 해야 한다는 뜻입니다.

명도소송이 길어질수록 보증금에서 공제되어야 하는 금액은 더 커집니다. 따라서 임차인의 월세가 너무 밀리기 전에 임대인은 명도소송을 진행해야 합니다. 만약 임차인의 월세가 너무 밀려 보증금을 상회한다면 임대인은 그 상회한만큼 손해를 보게 됩니다.

 

이러한 손해를 줄이기 위한 방법으로 제소전화해 또는 부동산 명도단행 가처분을 신청할 수도 있습니다.

 

 

 

부동산 명도 단행가처분

신청시기

• 명도소송이 길어져 임차인의 보증금이 연체된 차임으로 모두 소멸하였을 때

내용

• 명도소송이 길어져 임차인의 보증금이 연체된 차임으로 모두 소멸하였다면, 이후부터의 비용은 임차인에게 채권의 형식으로 청구해야 하나 보통 이런 경우의 임차인은 채무를 변제할 능력이 없기 때문에 임대인의 손해로 남을 가능성이 많습니다.
• 때문에 임대인의 부담을 줄이기 위해 부동산 명도 단행가처분을 통해 빠른 시간 안에 명도를 진행할 수 있도록 합니다.

요건

• 명도소송 상태여야 합니다.
• 채무자의 항변이 인정되지 않는 상태여야 합니다. 또한 명도 단행가처분으로 임차인의 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.
• 명도소송의 판결이 날 때까지 기다릴 경우 임대인에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있어야 합니다.

또한 인도명령과 마찬가지로 점유자가 바뀔것에 대비하여 부동산 점유이전금지가처분을 신청할 수도 있습니다.

 

 

부동산 점유이전금지가처분

신청시기

• 명도소송 전

내용

• 인도명령과 마찬가지로, 명도소송 중 점유자가 바뀐다면 문제가 발생합니다. 인도명령과 같이 명도소송 또한 해당 부동산을 점유중인 대상자를 특정하기 때문입니다. 즉, 명도소송 대상자가 바뀌면 처음부터 다시 진행해야 합니다.
• 따라서 명도소송 전에 부동산 점유이전금지가처분 신청을 하고 명도소송을 진행해야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

부동산 가압류와 가처분의 차이 (tistory.com)

 

명도소송 시에는 법률전문가와 충분한 상담을 거쳐 진행하시기 바랍니다.

이 글은 법률전문가와 원활한 상담을 하기 위한 참고용입니다.