제소전화해 : 명도소송을 대체하는 사전 합의

집주인이 불법적으로 부동산을 점유하고 있는 제3자, 또는 계약이 해지된 임차인으로부터 부동산을 인도받기 위해서는 일반적으로 명도소송을 거칩니다. 만약 집주인이 경매낙찰자라면 인도명령을 진행합니다.

명도소송 : 인도명령과의 차이 (tistory.com)

이런 명도소송의 단점은 판결이 나오기까지 시간이 오래 걸린다는 것입니다. 일반적으로 명도소송은 최소 6개월 이상이 걸린다고 알려져 있습니다. 판결이 나올때까지는 손해를 감수해야 하는 상황이기 때문에 일반적으로 임대인들이 선호하지는 않습니다.

그래서 부동산 법률 전문가들은 제소전화해라는 제도를 이용하라고 추천합니다. 이 제도는 이름 그대로 '제소 전 화해'로, 민사소송이 될만한 내용들에 대한 대처를 사전에 화해(합의) 해두는 제도입니다.

 

이번 글은 이 제소전화해 제도에 대해 정리합니다.

 

 

제소전화해

관련법령

민사소송법 제 385조 ~ 제 389조

 

내용

개인 간 분쟁이 발생하기 전, 분쟁이 소송으로 진행되어 시간과 비용이 드는 것을 막기 위함입니다.

발생할 분쟁 내용에 대해 당사자가 서로 합의한 해결방안을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도입니다.

제소전화해 조서는 민사소송의 확정판결과 같은 효력을 갖습니다.

 

효력

제소전화해 조서는 민사소송의 확정판결과 같은 효력을 갖게 되기 때문에 추후 민사소송을 하지 않아도 됩니다.

민사소송의 경우 판결 후 강제집행을 하게 되지만, 제소전화해 조서가 있다면 내용을 위반한 즉시 조서를 기초로 강제집행을 할 수 있습니다.

 

절차

1. 제소전화해신청서 법원 제출
   • 피신청인의 주소지 또는 거주지 관할의 지방법원에 화해를 신청합니다.
2. 법원의 신청서 송달
3. 심리기일 지정 및 통지
   • 신청인과 피신청인에게 재판심리일을 통보합니다.
4. 재판
   
   • 화해가 성립한 경우 : 제소전화해 조서를 작성합니다. 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효과를 갖게 됩니다.
   • 화해가 성립하지 않은 경우 : 민사소송을 진행합니다.

 

제소전화해 요건

대리인 요건

• 신청인과 피신청인 모두 대리인을 둘 수 있는데, 피신청인의 대리인을 신청인이 지정할 수는 없습니다. 이는 신청인이 지정한 한명의 대리인이 쌍방을 대리하거나, 피신청인에게 불리한 대리인을 지정하는 것을 막기 위함입니다.

조서의 요건

• 적법한 내용이어야 합니다.
• 임대차에 관련한 제소전화해인 경우, 주택임대차보호법 10조(강행규정), 상가임대차보호법 15조(강행규정)에 따라 임차인에게 불리한 조항은 화해의 요건으로 성립하지 않습니다.
• 내용이 명확하고 간결하며 이행에 대한 확실한 표현이 있어야 합니다.

 

제소전화해 심리의 결과

제소전화해가 성립한 경우

• 제소전화해 조서를 작성하고 날인합니다.
• 제소전화해 조서는 확정판결과 동일한 효력이 있습니다.
• 제소전화해 조서 상 내용에 해당될 경우, 별도의 민사소송 없이 법원에 강제집행 신청을 할 수 있습니다.

제소전화해가 불성립한 경우

• 신청인 또는 상대방이 기일에 참석하지 않거나, 참석하였으나 화해가 성립하지 않을 수 있습니다.
• 제소전화해가 불성립한 경우, 당사자는 민소소송을 제기할 수 있습니다.
• 민사소송 제기는 제소전화해 불성립조서의 등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 합니다. (송달 전에도 신청할 수 있습니다.)

 

임대차계약에서의 제소전화해 내용

일반적으로 임대차계약에서 분쟁이 발생할만한 내용은 보증금의 회수와 계약만기 후 인도, 차임의 지연에 관한 내용입니다. 따라서 제소전화해 조서에 들어갈만한 합의 내용은 다음과 같은 것들입니다.

• 재계약이 없다면 임대차계약기간 만료 후 만기일에 임차인은 임대인에게 부동산을 원상복구하여 인도하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환한다.
• 임차인은 임대차계약기간동안 월 임대료를 매월 정해진 일자에 지급한다.
• 임차인은 임대인 동의 없이 임차인의 지위를 타인에게 양도하거나 전대할 수 없다
• (주택의 경우)임차인이 월 임대료 2기 연체 시 임대차계약이 해지되고 부동산을 임대인에게 즉시 인도한다. 임대인은 임대보증금에서 연체된 차임과 원상복구 비용을 공제하여 임차인에게 반환한다.
• (상가의 경우)임차인이 월 임대료 3기 연체 시 임대차계약이 해지되고 부동산을 임대인에게 즉시 인도한다. 임대인은 임대보증금에서 연체된 차임과 원상복구 비용을 공제하여 임차인에게 반환한다.

위의 내용은 읽기 쉽게 풀어쓴 것이기 때문에 법률 전문가와 상의하여 법률 상 명확한 문장으로 바꿔 작성해야 합니다.

 

제소전화해 제도의 현실적인 사용에 대한 생각

편리한 제도인 것은 확실하나, 막상 쓰기에는 몇가지 현실적인 문제가 있습니다.

• 임대차계약의 경우, 코로나 특수같은 상황을 제외하면 정상적으로 끝나는 사례가 대부분입니다. 
• 미리 합의가 되었더라도 법원에서 송달이 오는 것을 반길 사람은 거의 없습니다. 특히 재판에 관한 송달이라면 더 심리적 거부감이 심합니다. 연체이력이 없는 임차인과 굳이 감정의 골을 만들 필요는 없지 않을까 합니다.
• 법원에서 진행하는 재판이므로, 임대인과 임차인 모두 평일에 시간을 내야 합니다.
• 제소전화해 재판의 경우 보통 피신청인의 거주지 관할 법원에서 진행되기 때문에, 임대인이 임차주택과 거주하는 지역이 다를 경우에는 재판을 위해 장거리 이동을 해야 할 수 있습니다.
• 때문에 대리인을 선임하는 등 추가비용이 발생합니다.
• 명도소송이 오래걸리는 것을 대비해 진행하는 제도이지만, 이 제도도 법원의 업무가 많다면 5개월 이상 걸릴 수 있다고 합니다.

임차료가 큰 임대차계약이거나, 확실하게 해두는 성격이라면 제소전화해 제도를 쓰는 것이 좋을 것입니다.