부동산 가압류와 가처분의 차이

이전 글에서는 채무관계로 인해 발생하는 압류와 가압류에 대해 정리하였습니다.

부동산 등기부등본의 을구 : 압류와 가압류 차이 (tistory.com)

부동산 등기부등본의 을구 : 압류와 가압류 차이

그런데 채무관계가 금전채권이냐 금전채권이 아니냐에 따라서 가압류와 가처분으로 또 나뉩니다.

 

이번 글은 부동산 가압류와 가처분의 차이, 그리고 부동산 가처분의 종류와 사례에 대해 정리합니다.

 

 

가압류와 가처분

공통점

채무자가 채무집행을 회피하기 위해 자의적으로 자산처리하는 것을 막기 위한 조치입니다.

차이점

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 보전하기 위함입니다.

가처분은 금전채권 외 채권을 보전하기 위함입니다.

 

가처분이 필요한 이유

채권자가 채무를 불이행한 채무자에 대한 권리를 실현하기 위해서는 민사소송을 거쳐서 이겨야 하며, 다시 강제집행이라는 절차까지 거쳐야 합니다.

문제는 이 민사소송이 오래걸린다는 것입니다. 때문에 민사소송이 진행되는 사이 채무자가 다툼의 대상이 되는 물건을 처분하면 채권자는 민사소송에서 이기더라도 할 수 있는 것이 없습니다.

그래서 채권자는 가처분 신청을 하여 다툼의 대상이 되는 물건이나 지위에 변동을 할 수 없게 하여 손해를 예방할 수 있습니다.

 

 

가처분의 종류

법률 상에서 가처분은 목적에 따라임시의 지위를 정하기 위한 가처분과 대상의 다툼에 관한 가처분 2가지로 나뉩니다.

민사집행법 제300조(가처분의 목적)

 

임시의 지위를 정하기 위한 가처분

권리관계에 손해, 위험을 막는 것을 목적으로 합니다.

 

종류

• 특허·실용신안·상표와 상호·의장·저작권 등 지식재산권침해금지가처분
• 직무집행정지가처분
• 부정경쟁행위금지가처분
• 보증보험금·신용장대금지급정지가처분
• 이사직무집행정지 및 직무대행자선임가처분
• 국가 등이 실시하는 입찰절차속행금지가처분
• 유체동산사용금지가처분
• 치료비임시지급가처분 등

신청요건

• 권리관계가 현존해야 합니다.
• 권리관계에 다툼이 있어야 합니다.

 

다툼의 대상에 관한 가처분

채권자가 장래의 강제집행을 보전하기 위해 대상의 현상을 유지하는 것을 목적으로 합니다.

• 현상이 바뀌면 채권자가 권리를 실행하지 못하거나 실행하는 것이 매우 어려운 경우에 합니다.
• 부동산 가처분이 다툼의 대상에 관한 가처분에 해당합니다.

신청요건

• 금전 이외의 특정물에 관한 이행청구권이 필요합니다.
  • 부동산소유권이전 또는 말소등기청구권, 소유물반환청구권, 매매목적물인도청구권, 임차물인도청구권 등
• 청구권이 성립할 수 있어야 합니다.
• 민사소송절차에 의해 보호받을 수 있는 권리로 강제집행에 적합한 권리여야 합니다.

 

부동산 가처분의 종류

부동산 처분금지 가처분

목적

• 채무자가 대상 부동산을 처분하는 것을 막기위한 가처분입니다. 

가처분에 따른 제한

• 대상 부동산의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등을 막습니다.

 

부동산 점유이전금지 가처분

목적

• 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분입니다.
• 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분

가처분에 따른 채권자의 권리

• 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권
• 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권
• 소유권에 의한 명도청구권 등 

가처분 상황 예시

채권자 A가 채무자 B를 상대로 건물명도 소송을 진행하려 할 때

소송이 진행되는 동안 채무자 B가 점유하고 있는 아파트를 타인에게 전대(재임대)하거나 그 외 방법으로 점유 상태를 이전할 수 있으므로

이를 막기 위해 부동산점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.

 

인도(명도),철거,수거 단행 가처분

목적

• 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분입니다.
  • 부동산의 인도청구권을 보전하려 할 때
  • 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정할 때

가처분 상황 예시

• 명도집행 후 재침입한 경우
• 한 두 세대의 명도거부로 재건축사업이 지연되는 경우
• 명도 분쟁 중에 합의가 되어 합의금이 지급었음에도 명도를 거부하고 있는 경우
• 채권자가 향후 건물이용계획을 세우고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용하도록 했는데 채무자가 사용기한을 넘기고 명도요구에 불응하는 경우

 

인도(명도)란, 점유중인 부동산을 비우고 사람과 짐이 모두 없는 상태로 넘겨주는 것을 말합니다.