등기부등본의 갑구 : 경매개시결정

집을 갖고 있는 상태에서 가장 충격받을 만한 사건은 어떤 것이 있을까요?

집값이 폭락하는 것? 집을 팔아야 하는데 안 팔리는 것? 집에 문제가 생겨서 수리하는데 돈이 많이 드는 것?

 

집값이 폭락하면 그냥 집 값이 오를때까지 버텨도 됩니다.

2011년~2012년 부동산 시장 하락기의 경우를 찾아보면, 집값이 떨어져서 원금일부 상환요청을 한 사례들이 있는데, LTV에 맞추는 정도였지 전액 상환 요청은 아니었습니다. 일부 원금상환액도 은행에서 신용대출로 전환해준 사례도 있습니다. 게다가 지금은 주택담보대출에서 만기일시상환방식은 취급하지 않고 원리금 상환방식으로 대출하기 때문에 은행에서 원금 손실에 대한 부담도 줄어든 상태입니다.

집값 하락탓…5억 대출자 4천만원 상환 폭탄 | 한경닷컴 (hankyung.com)

집값 하락탓…5억 대출자 4천만원 상환 '폭탄'

집이 안 팔리는 경우, 주변보다 싸게 팔면 되고, 집에 수리비가 들어가는 것은 집을 유지하는데 당연히 들어가는 것입니다.

 

제가 생각하기에는 내 의사와 상관없이 내 집이 경매당하는 것이라고 생각합니다.

특수한 경우를 제외하고는 경매는 내 의사와 무관하게 진행되며, 내가 원하는 가격에 팔리지도 않습니다.

또한 경매당한 집에 거주하고 있는 경우 집주인과 대항력이 없는 세입자는 무조건 집을 비우고 이사까지 가야 합니다.

 

경매를 당하면, 소유주와 거주자에게 통보가 가게 되고 등기부등본에 기재가 됩니다.

이번 글은 등기부등본 상 갑구에 표시되는 강제경매, 임의경매에 대한 정리입니다.

 

경매

경매의 종류

강제경매 : 채권자가 채권을 바탕으로 채무자의 채무 불이행을 증명하여 부동산에 압류, 또는 가압류를 걸고 그 등기를 바탕으로 경매를 신청한 경우

부동산 등기부등본의 을구 : 압류와 가압류 차이 (tistory.com)

 

임의경매 : 채권자가 부동산에 담보물권을 설정하고, 채무자의 채무불이행을 증명하여 경매를 신청한 경우

부동산 등기부등본의 을구 : 저당과 근저당의 차이 (tistory.com)

 

형식적경매 : 채권자가 재산의 보관, 정리등의 목적으로 경매를 신청하는 경우

• 공유물 분할, 재산분할, 상속에 대한 청산, 유치권 등

 

 

경매의 절차

1. 경매의 개시 결정

경매는 채권자가 법원에 채권 또는 담보물권을 증명하면서 시작됩니다.

법원에서는 심사를 거쳐 경매를 진행할지 여부를 판단하고, 경매 개시 결정이 되면 소유주와 거주자, 등기부등본 상의 채권자들에게 경매 개시를 알리면서 배당 신청을 하도록 합니다.

 

2. 경매의 진행과 낙찰, 배당, 소유권 이전

경매가 개시되면 법원에서 감정평가사에 의뢰해 그 주택의 기준 매매가격을 알아내고 경매 최저가와 보증금을 정합니다.

경매는 낙찰이 될 때까지 유찰이 될 수도 있고, 경매 신청인의 요청으로 경매가 취소될 수도 있습니다.

 

 

경매 낙찰이 되면, 낙찰자는 낙찰대금 지급일까지 낙찰대금을 지급하고 소유권을 이전받습니다.

 

그 낙찰금을 배당권자들에게 배당 순서에 따라 배당합니다.

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3. 주택의 인도

경매 낙찰자는 낙찰된 집에 거주하는 사람에게 집을 비워주거나 임대차계약을 새로 할 것을 요청합니다.

이 과정에서 거주하는 사람이 세입자이고 대항력이 있는 경우에는 세입자가 돌려받지 못한 보증금을 돌려준 다음에야 요청할 수 있습니다.

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거주하는 사람이 이전 소유주였거나 대항력이 없는 세입자인 경우에는 비용을 줄 필요가 없습니다. 이전 소유주나 대항력없은 세입자가 집을 비우는 것을 거부할 경우, 낙찰자는 법원에 인도명령을 신청하고 강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

 

경매 등기 말소

등기부등본 상 경매등기의 말소는 2가지의 경우 가능합니다.

• 경매가 낙찰되어 낙찰자가 대금을 입금하였다
• 경매 신청자가 경매신청을 취소하였다