부동산 계약 파기 시 배상

부동산 계약 중에는 매도자나 매수자의 사정으로 계약이 파기되는 경우가 있습니다.

또한 요즘같이 부동산 가격이 상승하는 시기에는 매도자의 변심으로 계약이 파기되는 경우가 있습니다.

계약이 파기되면 따라오는 것이 배상문제입니다.

배상문제로 다툼이 심화되면 소송을 하는 경우도 있습니다.

 

 

가계약금만 있는 상태에서 거래가 파기되어 문제가 생기기도 하고

중도금 입금을 했는데 거래를 파기하고 싶다 하여 문제가 생기기도 합니다.

이런 경우 배상 또한 각각 다릅니다.

 

이번 글은 부동산 계약 진행 중 매도자 또는 매수자의 의사로 계약이 파기되었을 때 배상문제에 대해 정리합니다.

 

부동산 계약의 순서

1. 가계약금 입금
2. 계약서 작성, 계약금 입금
3. 중도금 입금 (선택사항)
4. 잔금 입금

 

계약 파기 시기 별 배상

1. 계약내용을 명시하지 않은 상태에서 가계약금 입금 후 파기

매도자 파기 시

• 매도자 파기 시, 매도자는 가계약금만큼만 배액배상하거나, 계약금만큼만 배액배상해야 합니다.

매수자 파기 시

• 매수자 의사로 파기 시, 매도자는 가계약금의 상환의무가 없습니다.

 

판례

• 대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 [보관금반환]

'계약내용과 전체 계약금이 얼마인지 명시되지 않은 계약'의 경우입니다.

통상적으로 '계약금은 매매금액의 10%'라고 생각하지만, 계약금이 명시되어야 법으로 보호받을 수 있습니다.

계약금이 명시되지 않았기 때문에, 매도자는 가계약금만큼만 배상하는 것이 가능해집니다.

반대로 매수자의 경우에는 가계약금만 포기하는 것이 가능해집니다.

 

이 부분은 다툼의 여지가 많으므로, 변호사와 상담을 하는 것이 좋습니다.

 

 

2. 계약 내용을 명시하고, 가계약금(또는 계약금의 일부)를 입금한 상태에서 파기

매도자 파기 시

• 매도자는 계약금 전체에 대한 배액배상을 해야 합니다.
• 따라서, 매수자에게 계약금에 대한 나머지 잔금을 받고 계약금의 배액배상을 하거나
  받은 계약금의 일부+계약금 만큼 배상해야 합니다.

매수자 파기 시

• 매수자는 계약금에 대한 나머지 잔금을 배상해야 합니다.

판례

• 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 [손해배상(기)]
• 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 [손해배상(기)]
• 대법원 2006. 11. 24., 선고, 2005다39594, 판결 [소유권이전등기]

 

1의 경우와 많이들 헷갈리는 경우입니다.

 

'계약내용을 명시하고 계약금이 명시된 상태에서 계약금의 일부만 입금한 상태'입니다.

• 계약을 명시 했다는 것은 서면계약과 구두계약을 모두 포함하며, 계약 목적물을 명시한 것을 말합니다.
• 계약금이 명시되었다는 것은 매매금액과 계약금, 중도금등에 대한 논의가 있는 것을 말합니다.

위의 2가지를 명시했다면, 매매대금의 입금시기를 명시하지 않았더라도 매매계약이 체결된 것으로 간주한다는 판례입니다. 1번의 사례와 다른 점은 이 계약은 유효한 계약이라는 점입니다.

비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.

 

계약금의 일부라는 것은 가계약금일 수도 있고 실제로 계약금의 일부만 주고 다음날 계약금의 잔금을 주기로 한 것일 수도 있습니다. 계약 파기 시에는 '현재 입금된 금액'이 아닌 '계약에 명시한 금액' 기준으로 배상해야 한다는 판례입니다.

 

매수자 파기 시 계약금의 잔금을 보내야 하고 매도자 파기 시 계약금 잔금을 받은 후 배액배상 하는 이유는,

'계약금을 완전히 받기 전에는 계약을 해지할 수 없기 때문'입니다.

 

계약이 명시되고 명시되지 않는 것은 큰 차이가 있습니다.

우리가 계약 전에 계약서를 잘 봐야 하고, 계약 후에는 계약서를 잘 보관해야 하는 이유입니다.

 

3. 계약서 작성, 계약금 입금 후 파기

매도자 파기 시

• 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 합니다.

매수자 파기 시

• 매수자는 계약금을 포기해야 합니다.

일반적인 계약 파기 상황으로 매도자는 배액배상, 매수자는 계약금 포기라는 깔끔한 상황입니다.

 

4. 중도금 입금 후 파기

매도자 파기 시

• 계약서 상 '중도금 입금 불가' 특약이 없다면
  • 매도자는 중도금 입금 후 단독으로 계약을 파기할 수 없습니다.
  • 매수자와 협의 할 시에만 계약해지가 가능합니다.
  • 계약해지 시, 위약금이 명시되어 있다면 이에 따릅니다.
  • 위약금이 명시되어 있지 않으면 위약금 합의를 해야 합니다.
  • 계약해지 시, 매도자는 계약금과 중도금을 반환하고 합의 된 위약금을 매수자에 전달해야 합니다.
• 계약서 상 '중도금 입금 불가' 특약이 있다면
  • 매도자는 계약금에 대해서만 배액배상합니다 만약 받은 중도금이 있다면 돌려줍니다. 

매수자 파기 시

• 중도금 입금 후에는 매도자도, 매수자도 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다.
• 계약해지를 위해 매도인과 합의를 진행해야 하고, 매도인이 계약파기를 거부하면 매수자는 그대로 매수를 진행해야 합니다.
• 계약해지 시, 위약금이 명시되어 있다면 이에 따르고 위약금이 명시되어 있지 않으면 위약금 합의를 해야 합니다.

 

기본적으로 중도금 입금 후에는 일방적으로 계약파기가 불가합니다.

따라서 중도금 입금 후 계약해지를 하려면 매도자와 매수자가 합의를 해야 합니다.

 

만약 '중도금 입금 불가' 특약이 있다면 계약 상 중도금이 없는 거래이므로 파기가 가능합니다.