집값과 전세값이 상승하는 이유

정부에서는 집값을 잡겠다고 합니다.

그래서인지 국토부에서 연일 부동산 정책을 내고 있습니다.

지금까지 국토부가 낸 정책은 23개 정책입니다.

그리고 24번째 정책도 검토중이라고 합니다.

 

정부가 집값을 잡고 싶은 것인지는 잘 모르겠으나, 지금까지의 결과는 대 실패로 보입니다.

매매가는 계속 오르고 있고

전세 매물은 줄어들면서 전세가가 상승하고 있습니다.

그리고 반전세와 월세가 늘어나고 있습니다.

 

국토부에서 발표하는 주요 정책들이 주택 시장에서 어떤 부작용들이 있었는지 예시를 들어 설명해보겠습니다.

예시 글은 상황극을 만들어 보았습니다.

 

임대사업자 장려

국토부 : 임대만 안정적으로 공급해도 임대시장이 안정되지 않을까? 근데 공공임대로는 임대수요 감당이 안되네?

임대인 A,B,C : 우리 전세 많아요. 임차인 여러분 전세오세요

국토부 : 임대인님들, 임대하기에 좋은 정책 있어요. 주택임대사업자 등록 하세요

임대사업자는 기존에 있던 정책

임대인 A,B,C : 싫어요. 그거 혜택보다 패널티가 더 큼

국토부 : 우리가 혜택 늘려줄게 ㅎㅎ

임대인 A,B,C : ??

국토부 : 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세, 임대소득세 모두 혜택 드려요

임대인 A,B,C : 어? 이렇게 좋게 줘도 되여?

국토부 : ㅇㅇ 주택임대사업자 등록하세요

임대인 A,B,C : 주택임대사업자 등록함!!

국토부 : 이제 임대시장은 안정되겠지?

...

매수자 X : 뭐야 왜 집 매물이 줄었지?

임차인 Y : 주택임대사업자가 하는 등록임대주택이 세들어 살기 꿀이네

임차인 Z : 주택임대사업자? 등록임대주택? 처음들어보는데? 다주택자한테 혜택을 왜 줌?

 

 

주택임대사업자 장려로 인해

• 임차인들이 이사걱정 없이, 보증금의 급격한 인상 걱정이 없는 임대주택 공급이 늘었습니다
• 주택임대사업자들이 집을 파는데 규제가 발생하여 주택 매물이 감소하였습니다.

 

 

 

분양가상한제, 재건축초과이익 환수제, 청약 100% 가점제

국토부 : 재건축 하면 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 합니다. 재건축으로 돈 벌 생각 버려요.

조합 A,B,C : 재건축 초과이익을 걷어가면 우리 분담금만 늘어나잖아

건설사 X,Y : 분양가상한제 하면 우리 이익도 줄어드는데...

조합 A,B,C : 시행되기 전에 재건축 허가 내줘!

국토부 : 어림도 없지!

...

건설사 X,Y : 그래도 재건축 사업은 하고 매출은 내야지... 안 버는거보다는 적게라도 버는게 낫지

조합 A,B,C : 재건축해도 우리한테 남는거 없어! 오히려 손해잖아! 안해!

건설사 X : 우리는 재건축 이렇게 하고 이런 프리미엄 시설도 넣어드리겠습니다.

건설사 Y : 우리는 거기에 이런 프리미얼 시설도 넣어드리겠습니다.

조합 A,B : 아, 안사요 안사. 나중에 규제 완화되면 그때 봅시다.

조합 C : 우린 이제 집 무너질거 같은데 ㅠㅠ... 건설사Y로 가볼까

건설사Y : 겨우겨우 하나 잡았네 ㅠㅠ... 남는거 없겠지만 일단 회사는 돌려야지

...

청약자 a~z : 왜 이렇게(좋은 곳) 분양이 안 뜨지...

건설사 Y : 간신히 잡은 서울 청약 공고 올림!!

청약자 a~z : 어? 분양 떴네? 분양가상한제사 싸네? 분양되고 나면 시세는 더 오르겠지? 청약 넣습니다!

건설사 Y : 우아~ 사람 너무 많아!! 경쟁률 대박!!

청약자 a : 아 청약 가점이 너무 빡세 ㅠㅠ

청약자 b : 청약 자격 유지하려면 서울에서 전세 더 살아야될 수도 있겠는데?

 

 

재건축 규제와 청약 가점제로 인해

• 사람들이 원하는 지역의 신규 주택 공급은 감소하였습니다.
• 청약 가점을 채우기 위해 서울에서 전세를 살아야 하는 수요가 증가하였습니다.

 

 

 

규제지역 지정, LTV 감소 및 대출제한

국토부 : 투기수요 근절합니다.

국토부 : 여기 여기는 투기수요 많으니까 규제지역으로 지정하고 대출 제한 들어가요.

국토부 : 다주택자 투기세력은 곧 세금도 올릴거임

국토부 : 다주택자는 빨리 집 파시고, 투기세력은 규제지역에 집 더 살 생각 버려요

다주택자 A : 분위기가 이상한데? 지방에 갖고 있던거 빨리 팔아버려야겠다

다주택자 B : 서울 집만 남겨야지. 똘똘한 한채 가자!

...

실수요자 C : 서울 집 매물이 줄었네? 앞으로도 줄어드는거 아냐?

실수요자 D : 집 살 때 대출도 줄어든다던데?

실수요자 C,D,E : 집 사기 더 힘들어지기 전에 지금이라도 사야할거 같아!!

실수요자 F : 난 규제 때문에 서울집 살 여력은 안돼. 서울 집이 사기 힘들면 그 옆이라도 사야겠다.

 

 

규제지역 지정과 대출규제로 인해

• 규제지역 내의 집을 살 수 있는 실수요자들은 무리를 해서라도 서울 집을 사기 시작했습니다.
• 규제지역 내의 집을 살 수 없는 실수요자들은 그 옆 지역의 인기지역 집을 사기 시작했습니다.
• 실수요자들이 몰리기 시작하면서 매매가격이 상승하기 시작했습니다.

 

 

 

다주택자 세금 중과, 공시지가 증가

국토부 : 다주택자들은 세금 더 내세요. 예고한대로 취득세, 종부세, 양도세 모두 중과합니다.

국토부 : 그리고 공시지가도 올립니다.

다주택자 : 뭐야 저걸 다 올리면 사는 건 둘째치고 갖고 있는것도 힘들고 팔아도 남는게 없잖아

국토부 : 그러니까 손해 보기 싫으면 이익 조금만 보고 팔아

다주택자 : 그렇게는 못 팔겠다

다주택자 : 보유세 올린건 세입자한테 받아서 낼게요

다주택자 A : 난 전세보증금 올림

다주택자 B : 난 반전세로 돌림

1주택자 C : 뭐야 난 왜 재산세하고 종부세가 올라?

전세입자 D : 뭐야 전세 시세 왜 이럼?

전세입자 E : 뭐야 전세 매물이 줄어들어?

 

다주택 세금 중과와 공시지가 증가로 인해

• 다주택자들은 조세부담을 세입자들에게 전가하기 시작했습니다.
• 조세부담은 전세시세 상승, 전세의 반전세 전환으로 나타났습니다.
• 1주택자들의 세금이 소폭 상승했습니다.

 

 

 

실거주요건 강화

국토부 : 집을 가졌으면 실거주 하세요

국토부 : 양도소득세 혜택 받으려면 최소 2년 살아야 합니다.

국토부 : 재건축 조합원 입주권 자격 따려면 실거주 2년 했던 기록이 있어야 합니다.

국토부 : 자기 집 전세주고 딴데서 전세 사는 사람들! 자기 집 돌아가세요. 전세대출 회수합니다.

다주택자 A : 재건축 이익 제대로 보려면 2년씩 거주 기록 남겨야 하네...

다주택자 B : 아... 귀찮은데... 2년마다 순회 돌아야겠네

...

1주택자 C : 난 나중에 들어가려고 미리 사놓은 거 뿐인데?

국토부 : 왜 미리 사놓아요? 지금 들어가. 아니면 팔던가

1주택자 C : 아오... 더러워서 내 집 들어간다

...

세입자 D : 집주인이 들어온다고? 전세 집 다시 알아봐야겠네

다주택자 A : 내 서울집에 내가 들어가서 서울 전세 하나 줄었음

다주택자 B : 나도 서울집에 내가 들어가서 서울 전세 하나 줄었음

1주택자 C : 나도 서울집에 내가 들어가서 서울 전세 하나 줄었음

세입자 D : 아니 나도 서울에 전세 살아야 한다고!!

다주택자 E : 서울 반전세 있음

다주택자 F : 서울 전세가 있긴 한데 시세가 많이 올랐어요~

세입자 D : 아니 이게 뭐야!!

다주택자 A,B : 내가 전세 살던 집 한번 알아봐

1주택자 C : 내가 살던 전세집도 있음

세입자 D : 거기가 어딘데?

다주택자 A,B : 경기도 외곽

1주택자 C : 내가 살던 데는 외곽은 아님. 그냥 경기도일 뿐

세입자 D : 아니 난 서울 살아야 한다고!!

 

실거주요건 강화로 인해

• 자기 집을 전세주고 다른 곳에 살던 집주인들이 실거주를 하기 시작했습니다.
• 집주인들이 실거주 한 지역의 전세매물은 줄어들었습니다.
• 집주인들이 살던 외곽지역의 전세매물은 증가했습니다.
• 전체적인 전세 매물이 변함 없더라도, 세입자들이 거주를 원하는 지역의 전세매물은 감소하였습니다.

 

 

 

임대차3법

국토부 : 세입자들 거주가 불안정해졌습니다.

국토부 : 임대차3법으로 세입자들이 안정적이고 보증금 인상 걱정 없이 살 수 있게 하겠습니다!

세입자 : 와!!

...

집주인 : 세입자님, 더 살거에요?

세입자 : 네 살거에요

집주인 : 전세 시세가 많이 올랐어요

세입자 : 계약갱신청구권 들어보셨죠? 5%만 올릴 수 있다던데?

집주인 : 그럼 나가요. 어차피 지금 규제 때문에 나 실거주 좀 해야되니까

세입자 : 아니 지금 딴데 전세 시세도 올라서 갈 데도 없는데

집주인 : 나도 먹고 살아야지. 잘 찾아봐요. 만기 맞춰서 집 빼주고요

...

집주인 : 세입자님, 이 집 좀 팔 생각인데 더 살 생각 있어요?

세입자 : 아뇨 이제 이사가려구요

집주인 : 그럼 집 팝니다

매수자 : 내가 삽니다. 계약 진행 하시죠

세입자 : 어라? 전세 시세들이 왜 이렇게 올랐지? 나 못 나갈거 같아요

집주인 : 나간다매요? 이제 와서 이러면 우째요?

세입자 : 몰라요. 나 계약갱신청구권 써서 더 살거에요

매수자 : 뭐야, 세입자 나가는 집이라면서요?

집주인 : 안나간대요... 법이 이래서 나도 어쩔 수가 없는데

매수자 : 세입자 안 나가면 나 지금 사는 집 전세대출 회수 될 수 있어서 안돼요!

...

집주인 : 세입자님, 더 살거에요?

세입자 : 네 살거에요

집주인 : 전세 시세가 많이 올랐어요

세입자 : 계약갱신청구권 들어보셨죠? 5%만 올릴 수 있다던데?

집주인 : 그럼 그거 써요. 2년 후에는 꼭 집 비워주고

세입자 : 휴 2년은 더 살수 있겠네

집 구하는 세입자 : 아니 왜 전세 매물이 안나와? 나올 때가 됐는데? 

 

임대차3법으로 인해

• 기존 세입자들이 2년을 더 살 수 있는 만큼, 그 지역의 전세 매물이 감소하였습니다.
• 그 지역이 전세수요가 원래 많았던 지역인 경우, 전세시세가 상승하였습니다.
• 주택 매매 거래 시 세입자의 계약갱신청구권이 변수가 되어 세입자가 거주하는 주택의 거래가 감소하였습니다.
• 주택 매매 거래 시 세입자의 계약갱신청구권이 변수가 되어 집주인이 실거주하는 주택의 거래가격이 증가하였습니다.