다주택자 규제의 영향, 그리고 전월세 전환 시 주의 점

현 정부는 민간에서 주택임대를 제공하고 있는 임대인들에게 각종 규제를 시행했습니다.

• 다주택자 규제 (취득세 중과, 종부세율 상승, 양도소득세 중과)
• 주택임대사업자 규제 (아파트에 대한 임대사업자 폐지 진행)
• 규제지역 내 다주택자 주택담보대출불가
• 2천만원 이하 임대소득 도 신고
• 갭투자를 막기 위해 주택을 갖고 있는 세대주의 전세대출 회수
• 재개발 입주권에 실거주 2년 필요
• 주택임대차보호법 개정, 즉 임대차 3법

이런 규제들로 인해 다주택자 및 임대인들은 이런 대처를 보였습니다.

• 다주택자 중과를 피하거나 영향을 줄이기 위해 갖고 있는 주택 중 좋은 것만 남기고 처분한다
• 자금에 여유가 있으면 임차인을 내보내고 실거주를 시작한다.
• 임차인의 보증금을 돌려줄 여유가 없으면 세부담을 감당하기 위해 전세가를 높인다.
• 전세가를 높이기 힘든 경우에는 반전세, 월세로 전환한다.

 

이로 인해, 다음과 같은 풍선효과들이 생겼습니다.

• 다주택자들이 수도권과 서울에 있는 집은 유지하고 그 외 지역에 있는 집은 내놓기 시작하여
  • 서울과 수도권의 매물은 감소, 그 외 지역은 매물 증가
  • 서울과 수도권의 가격 상승 : 수요가 매물보다 많고, 매물 감소에 위기를 느낀 사람들의 패닉바잉이 시작됨
  • 그 외 지역은 가격 하락 : 수요보다 매물이 많음
• 집주인들이 수도권과 서울 주요지역에 임대 중이던 주택에 실거주를 시작하여
  • 보통 원하는 주요지역의 전세 매물이 감소
  • 기존에 집주인들이 전세를 살던 외곽지역 (비선호지역)의 전세매물이 증가
  • 따라서 주요지역의 전세가가 상승하고
  • 외곽지역의 전세가는 유지하였습니다.
  • 전세가가 오르지 않거나 집주인이 세부담을 덜으려는 경우에는 기존 전세 매물이 반전세로 전환하기 시작하였습니다.

따라서 현재의 상황은 다음과 같습니다.

수도권의 경우

• 매매 : 물량이 감소하였고 가격이 상승하였다
• 전세 : 물량이 감소하였고 가격이 상승하였다
• 반전세 : 반전세 물량 증가

그외 지역의 경우

• 매매 : 물량이 증가하였고 대체적으로 가격이 하락하였다 (규제지역 제외)
• 전세 : 물량이 증가하였고 가격은 유지하고 있다 (전세매물 중 일부는 반전세로 전환)
• 반전세 : 반전세 물량도 증가하고 있다

반전세 물량이 증가하고 있기 때문에, 이번 주택임대차보호법을 개정하면서 전월세전환율도 조정을 하였습니다.

 

전월세전환률에 의한 반전세, 월세 전환 시 임차료

주택임대차보호법에서 명시한 전월세전환율은 2.5%입니다. 기존에는 4%였습니다.

 

전월세전환률이 적용되는 경우

• 임차인이 계약갱신요구권을 사용하여 갱신되는 경우에는 임차인의 동의가 있어야 전세에서 월세로 전환이 가능합니다.

전월세전환을 적용했을 때 전세에서 월세 임차료 변화 예시

• 기존 전세 보증금이 3억이고
• 월세로 변경하면서 보증금을 1억으로 하려 한다면
  • 보증금 : 1억원
  • 월세 : 416,666원
    • 2억 X 0.025 = 500만원
    • 전월세 전환률에 의해 1년 월세를 총 500만원 받을 수 있습니다.
    • 즉, 월세는 5백만원 /12개월 = 416,666원까지 받을 수 있습니다.
• 월세로 변경하면서 보증금을 2억으로 하려 한다면
  • 보증금 : 2억원
  • 월세 : 208,333원
    • 1억 X 0.025 = 250만원
    • 전월세 전환률에 의해 1년 월세를 총 250만원 받을 수 있습니다.
    • 즉, 월세는 250만원 /12개월 = 208,333원까지 받을 수 있습니다.