전세제도가 없어져야 하는 이유

'다주택자가 많은 집들을 소유하고 집값을 올리고 있다'

'부동산 투기세력들은 없어져야 한다'

 

우리나라에서 다주택자를 바라보는 시선입니다.

그리고 그 시선은 현재 정부의 부동산 정책을 반영하고 있습니다.

• 다주택자는 투기세력이고, 부동산 가격을 올리는 주범입니다.
• 다주택자들이 투기에 사용하는 방법이 갭투기이다

갭투자 방법은 전세제도를 활용합니다.

그리고 저는 전세를 지양해야 한다는 입장입니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/12

재태크 하고 싶다면 전세 살지 마라

그래서 이번 글의 내용은, 전세제도가 없어져야 하는 이유입니다.

 

갭투자는 전세제도의 다른 이름

사실 갭투자는 용어만 새로 만든 것일 뿐입니다.

실상은 전세세입자가 있는 집을 소유한 것을 말합니다.

 

아래는 각각 실거주자, 전세임대주택, 월세임대주택의 자금 비중입니다.

LTV 70%인 지역을 기준으로 하였으며, 주택 구매 이후 시세 변동을 반영하지 않았습니다.

실거주

집주인의 현금 (30~100%)

주택담보대출 (0~70%)

전세임대

집주인의 현금

임차인의 전세보증금

월세임대

집주인의 현금 (30%이하 ~ 100% 이하)

주택담보대출 (0~70%)

임차인의 월세보증금

실거주주택의 현금비중은

• 집주인 : 현금 또는 개인대출 (지인 대출 또는 증여) 이며, 최소 30% ~ 최대 100% 비중입니다.
• 대출 : 주택담보대출을 활용하며, 최소 0% ~ 최대 70% 비중입니다. 이자 상환이 필요합니다.

전세임대주택의 현금비중은

• 집주인 : 현금 또는 개인대출 (지인 대출 또는 증여) 이며, 비중에 제한은 없습니다.
• 대출 : 임차인의 전세보증금입니다. 이자 상환을 하지 않습니다.

월세임대주택의 현금비중은

• 집주인 : 현금 또는 개인대출 (지인 대출 또는 증여) 이며, 최소 30% 이하 ~ 최대 100% 이하입니다. 월세보증금에 따라 변동이 있습니다.
• 대출1 : 주택담보대출을 활용하며, 최소 0% ~ 최대 70% 비중입니다. 이자 상환이 필요합니다.
• 대출2 : 임차인의 월세보증금입니다. 이자 상환을 하지 않습니다.

 

갭투자는 전세임대주택 중 집주인의 현금이 적게 들어간 것을 말합니다.

집주인의 현금이 적게 들어갈수록 갭이 작은 것이고

집주인의 현금이 크게 들어갈수록 갭이 큰 것입니다.

 

갭투자자(전세임대주택주)들이 이렇게 하는 이유는

• 갭의 크기에 따라 현금이 상대적으로 적게 들어가며
• 집의 소유 시 필요한 대출을 전세보증금이라는 이자율 0%의 대출로 활용할 수 있기 때문입니다.

 

전세는 규제지역에서도 LTV가 없다

규제지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에는 LTV가 40~50%, 혹은 0%가 적용됩니다.

하지만 위에서 설명했다시피, 대출 LTV에 영향을 받는 부류는 실거주자와 월세임대주택 소유주입니다.

전세임대주택의 경우, 집값 대비 전세보증금의 제한이 없기 때문에 갭투자자(전세임대주택주)들은 LTV에 영향을 받지 않습니다.

 

전세 공급자의 대부분은 다주택자

전세임대주택을 공급하는 주체는 2개 부류입니다.

• 1주택자
• 다주택자

1주택자는 1채의 전세임대주택을 공급합니다.

이 1주택자들이 전세임대주택을 공급하는 이유는 아래와 같습니다.

• 이사가려고 매수한 집에 전세 세입자가 이미 살고 있다
• 이사가려고 집을 매수하였으나 어떤 사정 때문에 아직 실거주는 못하는 상황이다
• 어떤 사정이 있어 원래 살던 지역이 아닌 타지역에 약 1~2년간 거주해야 하며, 그 이후에는 다시 돌아와야 한다.

다주택자는 다수의 전세임대주택을 공급합니다.

다주택자가 전세임대주택을 공급하는 이유는 아래와 같습니다.

• 실거주를 위해 매수한 집에 전세 세입자가 이미 살고 있다
• 실거주를 위해 집을 매수하였으나 어떤 사정 때문에 아직 실거주는 못하는 상황이다
• 향후 몇년이든 집값이 상승하였을 경우, 그 차익에 대해 이익을 보려고 한다.

1주택자들과 다주택자들 중 어느 쪽이 실제로 많은 전세임대주택을 공급하는지에 대한 상세자료는 찾지 못했습니다.

하지만 대부분의 사람들이 1주택자의 사례보다 다주택자의 사례가 많다고 생각하므로

대부분의 전세임대주택은 다주택자라고 가정하겠습니다.

 

전세보증금의 문제

전세보증금의 반환은 항상 문제가 있어왔습니다.

원칙 상으로는 전세계약 만료일에 임차인은 전세보증금을 반환받아야 하나,

현실에서는 다음 전세세입자를 구하지 못하는 집은 집주인들이 전세보증금을 반환하지 못합니다.

 

내용증명을 보내거나, 임차권을 설정하는 등의 법적 절차를 진행하여 결국 전세보증금을 돌려받더라도 다음 전세집 보증금을 충당하기에는 너무 늦습니다.

 

때문에 전세세입자들은 전세보증금반환보험을 듭니다.

바꿔말하면, 전세보증금반환보험이 있다는 자체가 전세제도에 문제가 있다는 것을 의미합니다.

 

내가 돌려받기로 약속한 날에 그 돈을 돌려받지 못 할수도 있는 대상에게 큰 돈을 빌려주는 것은 위험합니다.

때문에 우리나라를 제외한 다른 나라에서는 전세제도가 없습니다.

 

보유세 증가는 결국 전세제도를 없앤다

전세임대주택의 경우, 갭투자자(전세임대주택주)들은 LTV에 영향을 받지 않고 이자 0%의 대출을 활용하고 있습니다.

정부에서는 이런 갭투자자(전세임대주택주)들에게 압박을 주기 위해 보유세 인상을 연속해서 검토하고 있습니다.

 

그리고 이에 대한 갭투자자(전세임대주택주)들은 전세를 반전세로 돌리기 시작했습니다.

반전세의 월차임으로 보유세를 충당하려는 움직임이 시작되었습니다.

향후에는 지속적으로 반전세의 보증금을 더 줄이고 월 차임을 늘려 결국 월세로 전환할 것입니다.

이런 구조가 완료되면, 전세를 유지하는 집은 극소수만 남고 대부분은 월세를 유지하게 될 것입니다.

 

그리고 그 기간에는 지금처럼 집값이 폭등하지 않을 수도 있습니다. 하지만 떨어지지도 않을 것으로 보입니다.

집값이 떨어지려면 실거주수요층이 줄고 매물과 신규공급이 늘어야 하는데,

사람들이 원하는 곳에는 신규공급 계획이 없고

사람들이 원하는 곳의 대상매물은 매물로 나오지 않고 월세 전환이 될 것이기 때문입니다.

그렇게 한 차례의 집값 조정이 있을 것으로 에상합니다.

 

정리

저는 투자를 하려는 입장이기 때문에 전세를 살지 않습니다.

그리고 투자를 하려는 사람이라면 전세를 살지 않는 것이 좋다는 것에 동의합니다.

 

저는 갭투자자를 욕하는 사람이라면 전세를 살면 안된다고 생각합니다.

전세집의 집주인이 갭투자자일 확률이 높으며, 자신의 전세보증금이 갭투자자를 도와주는 것이기 때문입니다.

 

저는 돈을 아낄 수 있다는 이유로 재산의 대부분을 전세보증금에 쓰지 않았으면 합니다.

돈을 아낄 수는 있지만 그 전세보증금이 내가 돌려받기로 한 날짜에 돌아오지 않을 위험이 있기 때문입니다.