재태크 하고 싶다면 전세 살지 마라

부동산이나 주식같은 재태크 컨텐츠를 찾다보면, 전세를 살지 말라고 합니다.

그 이유에 대한 글입니다.

 

사람들이 전세를 사는 이유

사람들이 전세를 사는 이유는 간단합니다.

 

자가는 구매할 여력이 안되고, 월세는 아깝기 때문입니다.

 

자가를 구입하지 못하는 이유

• 내가 원하는 집을 사기에는 돈이 부족하다
• 내 돈에 맞는 집을 사기에는 이 집이 마음에 들지 않는다
• 자가를 구입하면 취득세, 재산세 등 세금을 내야 한다

월세가 싫은 이유

• 내가 원하는 집에 가까울 수록 월세로 나가는 돈이 크다
• 월세로 나가는 돈은 아깝다
• 월세를 내는 것보다 전세대출 이자를 갚는 것이 적게 든다

전세를 사는 이유

• 내 돈을 맡겨놓고 집을 이용하기 때문에 나갈때는 내 돈을 돌려받을 수 있다
• 전세대출의 금리가 높지 않아, 자가(주택담보대출)이나 월세보다 저렴하다

 

전세는 과연 돈을 아낄 수 있나

자가/전세/월세에서 어떤 지출이 있는지 비교한 글이 있습니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/10

자가, 전세, 월세는 어떤 돈이 나가고, 어떤 지원을 받을수 있나

 

1년간 지출내역으로 보면, 전세는 돈을 아낄 수 있는 것이 맞습니다.

 

• 자가 : 주택담보대출 (이자+원금) + 재산세 (+종부세)
  • 국가에서 운영하는 주택담보대출은 디딤돌대출과 보금자리론이 있습니다.
  • 디딤돌대출 금리 : 2.0~3.15% (우대금리 적용 전)
  • 보금자리론 금리 : 2.3~2.55% (우대금리 적용 전)
• 전세 : 전세자금대출 (이자+원금)
  • 국가에서 운영하는 전세자금대출은 대표적으로 버팀목대출이 있습니다.
  • 버팀목대출 금리 : 2.3~2.9% (우대금리 적용 전)
• 월세 : 월세
  • 월세비용은 보통 임대인의 주택담보대출 상환금액 + 이익으로 정해집니다.

같은 집으로 가정하면, 월세 > 자가 > 전세 순으로 지출금액이 정해집니다. (대출을 제외해도 동일합니다.)

때문에 지금부터 저축을 한다면 전세가 가장 저축을 많이 할 가능성이 있습니다.

 

2020년 3월 기준 디딤돌대출 금리

2020년 3월 기준 보금자리론 금리

2020년 3월 기준 버팀목대출 금리

 

 

전세를 살면 포기해야 하는 것

월별지출은 가장 적지만, 전세를 살게 되면 포기해야 하는 것이 있습니다.

그리고 그 포기해야 하는 것은 재테크 측면에서는 좋지 않습니다.

 

자가

• 대부분의 목돈을 주택의 소유권과 바꿉니다.
• 주택을 구매할 때보다 주택을 매도할 때 주택의 가격이 올라 있다면, 그만큼의 기대 수익이 있습니다.
• 반대로 주택의 가격이 내려가 있다면, 그만큼의 기대 손해가 있습니다.
• 주택 소유자는 주택의 가격이 올라 있을 때 팔 수 있는 선택권이 있습니다.

월세

• 월세 보증금은 적은 돈은 아니지만, 목돈 또한 아닙니다.
• 갖고 있는 돈에서 월세보증금을 제외한 자금을 재테크로 운용할 수 있다면, 그만큼의 수익을 낼 가능성이 있습니다.
• 그 수익이 월세보다 많을수도 있습니다.
• 그 수익이 월세보다는 적지만 전세 대출금보다는 많을수도 있습니다.
• 또한 투자 경험이 쌓입니다.

전세

• 대부분의 목돈을 주택의 이용료로 맡깁니다.
• 주택 가격 상승으로 인한 수익은 임차인과 무관합니다.
• 대부분의 목돈을 맡겨놓은 상태이므로, 저축 이외에 수익을 낼 수 있는 재테크는 어렵습니다.

 

재테크로 얼마만큼의 수익이 가능할까?

 

1억원의 자금이 있고 재테크로 5% 수익을 기대할 수 있다고 가정하겠습니다.

대출을 활용하는 재테크도 없다고 가정하겠습니다.

• 1억짜리 주택을 구입했다면
  • 주택가격이 5% 올라 1억 500만원이 되면 500만원의 수익이 생깁니다.
  • 1억 주택의 취득세, 재산세를 모두 내고도 수익이 남게 됩니다.
• 1000/40의 월세를 선택했다면
  • 9,000만원의 운용자금이 생깁니다.
  • 본인의 재테크 역량에 따라 수익을 낼 수도, 손해를 볼 수도 있습니다.
  • 5% 수익을 낼 경우, 년 450만원의 수익이 생깁니다.
  • 그러면 수익으로 1년 월세 480만원 중 450만원을 충당할 수 있습니다.
• 1억짜리 전세를 선택했다면
  • 전세보증금에 자금을 모두 사용하면 재테크를 운용할 자금이 없습니다.

전세를 제외하고 모든 경우에서 수익을 낼 수도 있습니다.
물론, 재테크로 수익을 낼 수 있다면 입니다.

 

전세는 과연 안전한가

전세를 사는 사람들의 대부분의 생각인 안정성 측면에서 보았을 때,

전세는 과연 안전한 지 보겠습니다.

 

전세는 내 돈을 전세보증금으로 임대인에게 맡겼다가 나갈 때 돌려받습니다.

전세는 기본적으로 나의 목돈을 상환가능성이 불안정한 임대인에게 맡기기 때문에 불안정합니다.

 

하지만 전세는 2가지면에서 불안정합니다.

 

1. 집값이 상승하는 경우
   • 다음 전세 재계약 시, 전세보증금을 올라갈 수 있습니다.
   • 이 때문에 열심히 모은 돈이 다시 전세보증금으로 들어가게 됩니다.
   • 전세계약을 만료하고 다른 전세를 구할 경우, 지금보다 여건이 떨어지는 집을 구하게 될 가능성이 많습니다.
2. 집값이 하락하는 경우
   • 전체적으로 집값이 하락하는 경우, 전세계약을 전세계약을 정상적으로 만료하려해도, 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
     • 전세보증금은 보통 다음 전세입자의 전세보증금을 집주인을 통해 넘겨받게 됩니다.
     • 전세가 하락으로 다음 전세입자의 전세보증금이 나의 전세보증금보다 적거나, 다음세입자가 들어오지 않는다면 돈을 돌려받지 못합니다.
     • 이를 방지하기 위해 보통 전세자금보증을 가입합니다.
   • 전체적으로 집값이 하락하는 경우, 집을 사는 것이 불안하기 때문에 환경이 좋은 지역의 집은 전세를 유지하려는 사람들이 늘어나서 반대로 전세수요가 증가할 수 있습니다.
     • 전세수요의 증가는 전세보증금의 증가로 이어집니다.

 

정리

재테크를 할 생각도, 자신도 없다면 전세를 사는 것도 괜찮습니다.

하지만 재테크를 할 생각이 있다면 전세를 사는 것은 기회비용 면에서 손해가 큽니다.

 

재테크는 기회비용을 잘 생각해봐야 합니다.

이것이 재테크 컨텐츠에서 전세를 살지 말라고 하는 이유입니다.