민간임대주택특별법 개정 -등록임대주택 폐지 및 변경점

국토교통부에서 민간임대주택특별법의 개정을 발표하였습니다.

200811(11시이후)등록임대주택_보증금 떼일 걱정 없이 10년 거주 보장된다(민간임대정책과).pdf

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이 정책으로 인해 주택임대사업자의 등록임대주택이 변경되거나 폐지됩니다.

이에 대해 정리한 글입니다.

 

글의 순서는

1. 국토교통부에서 발표한 정책에 대한 설명
2. 그래서 결국 어떤 영향이 있는지

입니다.

 

주택임대사업자의 임대등록 제도 개편

아래의 정책 들은 법률개정안이 발표되는 즉시 시행됩니다.

• 2020년 8월 18일부터 시행됩니다.

주택 구분		신규등록
		매입임대	건설임대
4년 단기임대	단기	폐지	폐지
8년 장기임대	장기일반	허용 (아파트는 불가)	허용
	공공지원	허용	허용

 

주택임대사업자의 임대 의무기간 강화

	내용
기존	장기임대주택의 최소 임대 의무기간 : 8년
변경	기존 장기임대주택의 최소 임대 의무기간 : 8년 신규 등록하는 장기임대주택의 최소 임대 의무기간 : 10년

 

주택임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입 의무화

	건설임대사업자	매입임대사업자 (100세대 이상의 동일단지를 매입한 경우)	기존 등록임대사업자	신규 등록임대사업자
기존	임대사업자가 보증보험 가입	임대사업자가 보증보험 가입	임차인이 보증보험 가입	임차인이 보증보험 가입
변경	임대사업자가 보증보험 가입	임대사업자가 보증보험 가입	법시행 1년 후부터 신규/갱신 임대차계약 시 임대인이 보증보험 가입	임대인이 보증보험 가입

 

주택임대사업자의 임대등록을 지자체에서 심사

• 임대등록 신청 시, 임대사업자의 상황을 고려하여 임대보증금 보험가입이 어렵다고 판단되면 등록신청 거부 가능
• 임대사업자의 상황
  • 임대사업자 신청인의 신용도
  • 등록임대주택의 부채비율 : (선순위근저당+임대보증금)/주택가격 * 100%

 

주택임대사업자 관리감독 강화

아래의 정책 들은 2020년 12월 10일부터 시행됩니다.

 

주택임대사업자 등록요건 강화
미성년자

• 시행일 이후 신규 임대사업자 등록 불가
• 시행일 이후 기존 임대사업자의 경우, 임대주택 추가 등록 불가

민간임대주택법상 주요 의무 위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자

• 의무임대 기간 중 의무사항을 위반하여 등록이 말소되었던 사람을 말합니다.
• 시행일 이후 등록이 말소되는 경우 등록 불가

 

주택임대사업자 등록말소 요건 추가 

아래의 경우 시/군/구청장이 임대사업자 등록을 직권말소 할 수 있습니다.

• 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하는 경우
• 임대주택의 권리관계를 거짓 또는 부정한 방법으로 제공한 경우

 

주택임대사업자의 임대주택 권리관계 정보공개

임대사업자는 임대차계약 시 아래의 정보 공개를 의무화 합니다.

• 세금체납 여부
• 선순위 보증금 현황

위반 시, 과태료 500만원이 부과됩니다.

 

 

주택임대사업자의 등록임대주택 별 영향

		아파트	빌라, 연립, 오피스텔 등
4년 단기임대	신규등록 가능	신규 등록 불가
	기존 등록주택	등록기간 만료 후 자동 등록 말소
	장기임대 전환	불가
	자진말소 허용	허용 (단, 현재 거주중인 임차인 동의 필요)
	자진말소 과태료	등록기간동안 위반사항 없을 시 과태료 없음
	보증보험	등록기간 내 신규 임대차계약 시 임대인이 보증보험 가입
8년 장기일반 매입임대	신규등록	신규등록 불가	가능
	기존 등록주택	등록기간 만료 후 자동 등록 말소	등록기간 만료 후 재등록 가능
	최소 의무임대기간	8년	기존 : 8년 유지 신규 : 10년으로 변경
	자진말소 허용	허용 (단, 현재 거주중인 임차인 동의 필요)	2020년 12월 9일 등록분까지  : 등록 후 1개월 이내 허용 2020년 12월 10일 등록분부터  : 등록 후 3개월 이내 허용
	자진말소 과태료	등록기간동안 위반사항 없을 시 과태료 없음	임대의무기간 미준수에 따른 과태료 발생
	보증보험 의무 (신규등록)	임대사업자 신규등록 불가	임대인이 보증보험 가입
	보증보험 의무 (기존등록)	신규 임대차계약 시 임대인이 보증보험 가입	신규 임대차계약 시 임대인이 보증보험 가입

임대사업자가 보증보험 가입 시 절차

1. 임대인이 보증보험 가입합니다.
2. 임대인이 보험료 100%를 보증공사에 납부합니다.
3. 임차인이 보험료 중 25%를 임대인에게 냅니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/96

임대사업자가 보증보험 가입 시 세금 혜택

• 임대소득세 중 경비처리 부분에서 세금혜택이 있습니다.
• 임대인이 낸 보험료를 전액 세금헤택 받는 것이 아니라, 보험료 중 일부를 경비처리 감면으로 세금혜택을 받는 것입니다. (약 20% 정도)
• 이전에 작성한 글 중 양도소득세 또는 주택임대소득세의 '필요경비' 부분에서 계산됩니다. 참고하시기 바랍니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/21

부동산 수익의 세금 1편, 양도소득세

https://seeparkhouse.tistory.com/22

부동산 수익의 세금 2편, 주택임대소득세

 

정부는 임대사업자 폐지를 유도하고 있습니다.

• 4년 단기임대는 완전 폐지입니다.
• 8년 장기임대의 경우, 아파트는 완전 폐지입니다.
• 8년 장기임대의 경우, 아파트 외에는 유지가 가능합니다.
• 하지만 임대사업자 입장에서 의무사항은 점점 늘어나고 보증보험료를 임대인이 부담하게 하여 수익이 줄어드는 상황에서, 등록말소 요건을 더 늘리고 있습니다.

주택임대사업자를 하고 있거나, 신규 등록을 하려고 생각중이신 분들은 잘 고려하시기 바랍니다.

제 개인적인 의견으로는 등록을 하지 않는 것이 나을 것이라 생각합니다.