임대차계약으로 수익이 있을때 내는 세금, 주택임대소득세

부동산을 갖고 임대차계약으로 임대수익이 발생하면, 주택임대소득세를 내야 합니다.

 

작년까지는 임대수익이 있었어도 특정 요건에서는 세금 부과대상에서 제외였으나,

2020년부터는 임대수익이 있으면 대부분 세금이 부과되니, 알아두는 것이 좋습니다.

 

주택임대소득세란

주거용 부동산으로 주택입대업을 하여 발생하는 소득에 부과하는 세금입니다.

• 기본적으로 세무서에 주택임대사업등록을 해야 합니다.

임대소득세는 국세와 지방세 중 국세이며, 관련기관은 세무서입니다.

• 임대사업만 등록하려면 세무서에서만 등록하면 됩니다.
• 임대주택사업자를 등록하려면 시/군/구청에도 등록해야 합니다.

 

납부기한

신고 및 납부기한

• 매년 5월 1일 ~ 6월 1일까지 자신의 주소지 관할 세무서에 신고 및 납부해야 합니다.
• 2020년 5월에 신고하는 주택임대소득은 2019년 귀속분 입니다. (원천징수처럼 1월~12월 기준입니다.)

 

과세대상

주택임대소득이 있어도 임대소득 종류에 따라 임대소득세가 과세될수도 있고 과세되지 않을수도 있습니다.

주택 수	임대소득 종류	과세 방법
1주택	주택의 기준시가 9억 이하	비과세
	주택의 기준시가 9억 이상	월세수입 + 보증금에 대한 간주임대료
2주택	월세 임대	월세수입 + 보증금에 대한 간주임대료
	전세 임대	비과세
3주택 이상	월세 임대	월세수입 + 보증금에 대한 간주임대료
	전세 임대	보증금에 대한 간주임대료

• 총수입금액 = 월세수입 + 간주임대료
• 월세수입 = 월세 X 해당연도 임대기간 개월수
• 간주임대료 = ( 보증금 합계 X 3억원 X 60% ) / 365 X 정기예금이자율
  • 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 간주임대료를 부과

주택임대소득의 총수입금액 합계액이 2천원만 이하인 경우 임대소득세 납부 시 분리과세를 선택 가능합니다.

• 분리과세일 경우, 종합과세와 세율이 달라집니다.

 

세율

주택임대소득세는 기본적으로 소득세율을 따릅니다.

 

 

종합과세

• 종합과세는 개인의 모든 소득에 주택임대소득을 포함한  후 세율계산을 합니다. 
• 세율은 과세표준을 따릅니다.
• 종합과세 시 소득세
  • (주택임대소득 + 종합과세대상의 다른 소득) X 누진세율 (6~42%)
• 종합소득세율은 매년 개정되며, 2018년 귀속분에 대한 종합소득세율은 아래와 같습니다.

과세표준	세율	누진공제액
1200만원 이하	6%	-
1200만원 ~ 4600만원	15%	108만원
4600만원 ~ 8800만원	24%	522만원
8800만원 ~ 1억5천만원	35%	1490만원
1억5천만원 ~ 3억원	38%	1940만원
3억원 ~ 5억원	40%	2540만원
5억원 초과	42%	3540만원

 

분리과세

• 분리과세는 개인의 다른 소득과는 별도로 주택임대 소득에만 단일세율 14%를 적용합니다. 
• 분리과세 시 소득세
  • 주택임대소득의 과세표준 X 14% + 종합과세대상의 다른소득 X 누진세율 (6~42%)
• 분리과세의 과세표준 = 총수입금액 - 필요경비율 - 기본공제

	등록임대주택	미등록임대주택
총수입금액	월세수입 + 간주임대료
필요경비율	총수입금액의 60%	총수입금액의 50%
기본공제	400만원	200만원

 

주택임대사업자 세액감면

주택임대사업자 등록 후 임대주택등록 요건을 만족하면, 과세특례에 따라 세액을 감면받을 수 있었으나, 곧 폐지 예정입니다.

• 주택임대사업자 등록
  • 세무서에 임대사업자등록을 할 것
  • 지자체(시/군/구청)에 임대사업자 등록을 할 것
• 임대주택등록
  • 주택법에 따른 국민주택규모의 주택일 것
    • 일반주택의 면적은 1세대 당 85m2 이하일 것
    • 다가구주택은 1가구 당 85m2 이하일 것
  • 임대개시일 당시 기준시가 6억 이하일 것
  • 임대보증금 및 임대료의 계약갱신 시 증가율이 5% 이내일 것
• 임대기간
  • 단기일반민간임대주택 : 4년
  • 장기일반민간임대주택 : 8년

과세특례

• 세액감면
  • 단기일반민간임대주택 : 30% 소득세액감면
  • 장기일반민간임대주택 : 75% 소득세액감면
• 감면배제 사유
  • 소득세 무신고 또는 지연 신고하는 경우
  • 탈세 목적이 있는 경우
  • 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드와 현금영수증 발급거부 등

임대주택 등록을 위반하는 경우

• 최소 임대기간을 만족하지 못하거나, 임대료 인상분을 만족하지 못하는 경우
• 감면받은 세액을 모두 납부해야 합니다.

 

주택임대소득세 기준 주택 수

 

이전에 작성한 주택수 계산법을 참고하시면 됩니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/6

세금별 주택수 계산법

 

주택임대소득세 계산

주택임대소득세는 아래 조건에 따라 계산이 다릅니다.

• 종합과세와 분리과세
• 등록임대주택과 미등록임대주택

구분	종합과세 선택 시	분리과세 선택 시
		등록임대주택 소득	미등록임대주택 소득	종합과세대상 소득
총수입금액	월세수입 + 간주임대료			-
필요경비	장부신고 : 실제 지출경비 추계신고 : 기존/단순경비율에 의한 경비	총수입금액 X 60%	총수입금액 X 50%	-
소득금액	총수입금액 - 필요경비			-
종합합소득금액	종합과세대상 + 주택임대소득	-	-	종합과세대상 소득 (주택임대소득 제외)
소득공제	각종 소득공제	400만원	200만원	각종 소득공제
과세표준	종합소득금액 - 소득공제	주택임대소득금액 - 기본공제		종합소득금액 - 소득공제
세율	6~42%	14%	14%	6~42%
산출세액	과세표준 X 세율
세액감면	소득세법 및 조특법 상 감면	단기임대 : 30% 장기임대 : 75%	-	소득세법 및 조특법 상 감면
결정세액	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면
		각 결정세액의 합산

 

미리계산

세무서에 임대사업 등록을 했다면, 마이홈의 임대사업자 세금 계산기에서 미리 계산해볼 수 있습니다.

• 본인이 소유하는 집에서 거주하는 경우, 임대 주택 수 계산을 제대로 하지 못하는 문제가 있습니다.

 

임대주택 미등록 가산세

주택임대사업자 등록 의무자가 사업자 등록을 하지 않을 경우 가산세가 부과됩니다.

• 등록 의무자 : 2주택 이상이고 월세임대 시, 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원 이상일 시
• 가산세 : 총수입금액의 0.2%

 

정리

2019년까지는 총수입금액 2천만원 이하일 경우에는 비과세였으나,

2020년부터는 총수입금액 2천만원 이하일 경우에도 주택임대소득세를 내야 합니다.

 

자신이 내야 할 세금이 얼마인지, 어떤 방법을 선택해야 더 유리한지 미리 알고 있는 것이 내 돈을 지키는 방법입니다.