부동산 증여세를 줄이는 방법, 부담부증여

증여와 부담부증여의 차이

증여란, 재산의 소유권을 이전하는 것을 말합니다.

 

부담부증여란, 증여의 한가지 형태입니다.

재산을 증여 시에 해당 재산에 걸린 부채도 같이 증여하는 것을 말합니다.

 

부담부증여를 하는 이유는, 과세표준을 낮춰 증여세의 세금이 높기에 세부담을 낮추기 위함입니다.

부담부증여가 세부담이 낮아지는 이유를 알기 위해서는 양도소득세와 증여세를 모두 알고 있어야 합니다.

 

양도, 증여, 그리고 부담부증여

• 양도 : 금전적인 대가를 치르고 재산의 소유권을 이전하는 것을 말합니다.
• 증여 : 금전적인 대가 없이 재산의 소유권을 이전하는 것을 말합니다.
• 부담부증여 : 양도와 증여를 같이 하는 것이라고 이해하면 됩니다.
  • 재산의 순수 자본 부분은 증여
  • 부채 부분은 양도 하는 것입니다.
  • 부동산의 부채에는 대출, 전/월세 보증금등이 있습니다.

 

실제 발생하는 세금 차이의 예시

그렇다면, 실제로 어느정도의 세금차이가 발생하는지 알아보겠습니다.

 

증여대상의 자산가치가 아래와 같다고 가정합다.

• 주택 취득가 : 3억원
• 주택 현재가 : 6억원
• 주택의 부채 : 2억원
• 증여 대상 : 자녀

이 경우, 각각의 상황에서 과세표준은 아래와 같습니다.

• 양도소득세의 과세표준은 6억원 - 3억원 = 3억원 입니다.
• 증여세의 과세표준은 6억원 - 증여공제 5천만원 = 5억 5천만원 입니다.

(증여세 과세표준 링크)

(양도소득세 과세표준 링크)

 

각각의 상황에서 세액은 아래와 같습니다.

구분	과세표준	세율	공제금액	산출세액
양도소득세	3억원	38%	1,940만원	9,460만원
양도소득세 (2주택 중과)	3억원	48%	1,940만원	12,460만원
양도소득세 (3주택 중과)	3억원	58%	1,940만원	15,460만원
증여세	5억 5,000만원 (직계존속 증여 시 5,000만원 공제)	30%	1,000만원	10,185만원

 

이를 부담부 증여 하면 세액은 아래와 같습니다.

총 재산가액	6억원
증여부	4억원	양도부	2억원
		취득가액	6,666만원
		양도차액	1억 3,333만원
증여 재산공제	5,000만원	양도소득기본공제	250만원
증여 과세표준	3억 5,000만원	양도 과세표준	1억 3083만원
증여 세율	20%	양도 세율	35%
증여 공제금액	1,000만원	양도 세액공제	1,490만원
증여 산출세액	5,820만원	양도 산출세액	3,089만원
세액 합계	8,909만원

• 부담부증여에서 취득가액은 부채 X 재산가액 중 부채의 비율입니다. 따라서 취득가액은 2억원 X 33% = 6,666만원입니다.
• 부담부증여에서 양도차액은 부채 - 취득가액입니다. 따라서 양도차액은 1억 3,333만원 입니다.

부담부증여를 하면

• 일반적인 양도보다 551만원 세액이 감면됩니다.
• 증여보다 1,276만원 세액이 감면됩니다.
• 단, 증여자가 다주택자일 경우, 양도 세율도 다주택자 양도세 중과세율로 계산해야 합니다.

 

2020년 상반기에 부담부증여가 이슈였던 이유

기존에도 일반 증여보다 부담부증여의 세금이 낮았습니다.

2020년 상반기에 갑자기 부담부증여가 이슈가 된 이유는, 2019년 12월 16일에 국토부에서 발표한 '다주택자 양도세중과 한시적 배제' 정책 때문입니다.

이 정책에 적용되기 위해서는 2가지 요건이 필요합니다.

• 다주택자가 조정대상지역에 10년 이상 보유한 주택을
• 2020년 6월 30일 이전까지 양도한다
• 이 경우, 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 면제해준다

이를 응용하여, 부담부증여에서도 적용되던 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 배제받을 수 있기 때문에 이슈가 된 것입니다.

 

정리

이 부담부증여가 이슈가 되었다는 것을 해석하면 이런 의미가 나옵니다.

• 다주택자는 보유세 증가의 부담이 있어도 자식에게 증여하는 것이 낫다고 판단했다.