부동산을 팔고나서 내는 세금, 양도소득세

부동산을 팔면 발생하는 세금이 있습니다. 양도소득세입니다.

최근 주택시장 안정화를 위해 세금의 적용 내용이 많이 바뀌었습니다.

때문에 세무사들도 양도소득세 계산이 어렵다고 합니다.

 

이번 글은 양도소득세의 정확한 계산보다 어떤 항목들이 있는지 참고하시기 바랍니다.

양도소득세의 실제 계산은 반드시 세무소나 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.

임의로 계산하였다가 실수가 발생하면 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

 

양도소득세란

부동산 매도 시, 매도금액과 매수당시의 금액을 비교하여 매도차익에 대하여 부과하는 세금입니다.

• 기타 과세되는 재산 : 부동산에 관한 권리나 주식(대주주), 파생상품과 기타 자산이 포함됩니다.

양도소득세는 국세와 지방세 중 국세이며, 관련기관은 세무서입니다.

 

납부기한

양도소득세의 신고기한은 아래와 같습니다.

신고대상	내용	기한
예정신고	매도 채결 및 잔금을 받으면 신고 및 납부	매도일 달의 말일부터 2개월 - 2020. 1. 5 매도시, 2020. 04. 1까지 신고
납부
확정신고	한해동안 양도 건수가 2건 이상인 경우	매도일 다음 해의 5월 중 (5/1 ~ 5/31)
	한해동안 양도 건수가 1건인 경우	신고의무 없음

 

양도소득세는 금액이 큰만큼 분할 납부가 가능합니다.

납부 세액 별 구분	분할납부 가능한 세액	분합납부 기간
납부할 세액이 2천만원 이하	1천만원을 초과 금액에 대하여 분할납부 가능	2개월 이내 분할 납부
납부할 세액이 2천만원 초과	납부할 세액의 50% 이하에 대하여 분할 납부 가능	2개월 이내 분합 납부

 

양도소득세 미신고 시 가산세가 부과됩니다.

종류	부과사유	가산세액
신고불성실가산세	일반과소신고	과소신고 납부세액 X 10%
	초과환급신고	초과신고 환급세액 X 10%
	단순무신고	무신고 납부세액 X 20%
	부당무신고	무신고 납부세액 X 40%
	부당과소신고	과소신고 납부세액 X 40%
납부불성실가산세	미납 및 미달납부	미납/미달납부세액 X 미납기간 X 0.025%
환산취득가액가산세	건물신축취득후 5년 이내 양도	건물분의 환산취득가액 X 5%

• 부당무신고 / 부당과소신고의 사례 (국세기본법 시행령 12조의 2)
  • 이중장부 작성 등 장부 거짓 기장
  • 거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취
  • 장부와 기록 파기
  • 재산을 은닉하거나 소득/수익/행위/거래의 조작 또는 행위
  • 그 밖의에 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 가시와 그 밖의 부정한 행위
• 미납기간 : 납부기한의 다음날부터 자진납부일 / 납부기한의 다음날부터 고지일

 

세율

양도소득세는 아래 조건에 따라 세율이 다르고, 중과가 발생할 수 있습니다.

• 주택 종류
• 보유 기간
• 보유 주택 수
• 주택의 지역

 

주택수	구분	현행			12.16 발표	7.10 발표
		주택 외 부동산	주택· 입주권	분양권	주택· 입주권	주택· 입주권	분양권
1주택자	1년미만 보유	50%	40%	조정대상지역 50 % 기타지역 6~42%	50%	70%	70%
	2년미만 보유	40%	6~45%		40%	60%	60%
	2년이상 보유	6~42%	6~45%		6~45%	6~45%
2주택자	1년미만 보유	50%	40%	조정대상지역 50 % 기타지역 6~42%	50%	70%	70%
	2년미만 보유	40%	6~45%		40%	60%	60%
	2년이상 보유	6~42%	6~45%		6~45%	6~45%
	2년미만 보유 (조정대상지역)	40%	16~55%		40%	60%	60%
	2년이상 보유 (조정대상지역)	16~52%	16~55%		16~45%	26~55%	60%
3주택 이상	1년미만 보유	50%	40%	조정대상지역 50 % 기타지역 6~42%	50%	70%	70%
	2년미만 보유	40%	6~45%		40%	60%	60%
	2년이상 보유	6~42%	6~45%		6~42%	6~45%
	2년미만 보유 (조정대상지역)	40%	26~65%		40%	60%	60%
	2년이상 보유 (조정대상지역)	26~62%	26~65%		26~62%	36~75%	60%

• 다주택 중과 : 기본세율 + 중과세율
• 2주택자 중과율 인상 : 10% →20%
• 3주택자이상 중과율 인상 : 20% →30%

위의 표를 보는 것만으로도 복잡합니다.

세법 개정을 예고하면서 더 복잡해졌습니다.

 

위의 표 중 기본세율이라는 내용이 있습니다.

이 기본세율은 소득세의 세율입니다.

소득세율은 아래와 같습니다.

과세표준	세율	공제금액
1,200만원 이하	6%	없음
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1억 5,000만원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원
10억 초과	45%	6,450만원

 

양도소득세 공제

양도소득세는 비과세 또는 감면으로 공제가 가능합니다.

2019년 12월 16일 부동상 대책 발표 후 양도소득세 공제요건이 변경되었고, 또한 엄청나게 복잡해졌습니다.

 

1세대 1주택 비과세

1세대 1주택일 경우, 주택 매도 시 양도세가 비과세 됩니다.

	조정대상지역 외	조정대상지역
기존주택 비과세 요건 만족	신규 주택 매입 전 1세대 1주택	신규 주택 매입 전 1세대 1주택
	기존 주택 2년 보유	기존주택 2년 보유 (2017. 8. 1 이전 구매 시)
		기존주택 2년 보유 및 거주 (2017. 8. 2 이후 구매 시)
	기존 주택 양도가액 9억 이하 비과세	기존주택 양도가액 9억 이하 비과세
	9억 초과분은 장기보유특별공제 적용	9억 초과분은 장기보유특별공제 적용

 

일시적 2주택 비과세

신규 주택 구입으로 인한 일시적 2주택 비과세
배경 :  기존 주택이 있는 상태에서 거주지 이전을 위해 신규 주택을 구입하는 경우

	조정대상지역 외	조정대상지역
주택 구매 간격	기존주택 매입 1년 후 신규주택 매입	기존주택 매입 1년 후 신규주택 매입
기존주택 비과세 요건 만족	신규 주택 매입 전 1세대 1주택	신규 주택 매입 전 1세대 1주택
	기존 주택 2년 보유	기존주택 2년 보유 (2017. 8. 1 이전 구매 시)
		기존주택 2년 보유 및 거주 (2017. 8. 2 이후 구매 시)
	기존 주택 양도가액 9억 이하 비과세	기존주택 양도가액 9억 이하 비과세
	9억 초과분은 장기보유특별공제 적용	9억 초과분은 장기보유특별공제 적용
기존주택 매도기한	신규주택 매수 3년 이내 매도	2019/12/16 이전 신규주택 취득 시 2년 이내 매도
		2019/12/17 이후 신규주택 취득 시 1년 이내 매도 및 전입신고 - 신규 주택에 기존 임차인 거주 시, 임대차 계약 종료시까지 기한연장

결혼으로 인한 일시적 2주택 비과세
배경 : 각각 1주택을 갖고 있는 사람이 결혼하여 1세대 2주택이 되는 경우

요건

• 2개 주택 중 매도 대상이 2년 이상 보유한 주택일 것
• 혼인신고일로부터 5년 이내에 매도할 것

상속으로 인한 일시적 2주택 비과세

배경 : 1세대 1주택인 상태에서 상속으로 인해 2주택이 된 경우

요건

• 기존 주택의 보유 기간이 2년 이상일 것

증여로 인한 일시적 2주택 비과세

배경 : 1세대 1주택인 상태에서 상속으로 인해 2주택이 된 경우

요건

• 신규 주택 구입으로 인한 일시적 2주택 비과세와 동일합니다.

부모 봉양을 위한 합가로 인한 일시적 2주택 비과세

배경 : 1세대 1주택인 상태에서 부모 합가로 인해 2주택이 된 경우

요건

• 60세 이상 노부모일 것
• 10년 이내에 주택을 매도 할 것

1세대 1주택 장기보유 특별공제 (2020년)

• 최소 보유 요건 : 2년

보유기간		4년 이내	5년 이내	6년 이내	7년 이내	8년 이내	9년 이내	10년 이내	10년 이상
1주택	공제	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

1세대 1주택 장기보유 특별공제 (2021년 개정)

• 최소 거주 요건 : 2년
• 특이사항 : 보유기간 공제 최대 40%, 거주기간 공제 최대 40%로 각각 계산되며, 합산하여 최대 80% 공제가 적용

보유기간		4년 이내	5년 이내	6년 이내	7년 이내	8년 이내	9년 이내	10년 이내	10년 이상
1주택	보유공제	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주공제	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	공제합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

1세대 다주택 장기보유 공제

• 최소 보유 요건 : 2년

보유기간		4년 이내	5년 이내	6년 이내	7년 이내	8년 이내	9년 이내	10년 이내	10년 이상
다주택	공제	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%

• 15년 이상 보유 시 30% 공제

 

양도소득세 기준 주택 수

양도소득세 부과 시 기준 주택 수는 이전 글을 참고하시기 바랍니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/6

세금별 주택수 계산법

 

양도소득세 계산해보기

양도소득세의 계산은 아래와 같습니다.

양도소득세액 = (양도차액 - 장기보유특별공제액 - 양도소득기본공제) X 세율 - (세액공제 + 감면세액)

• 양도차액 = 매도금액 - 취득가액 - 필요경비
• 장기보유특별공제액 = 양도차액 X 장기보유특별공제율
• 양도소득세기본공제 = 250만원 (등기된 자산일 경우, 1인당 연당 250만원 한도)

미리 계산해보기

양도소득세는 국세청에서 제공하는 양도소득세 모의계산 페이지에서 미리 계산해볼 수 있습니다.

• 양도액, 취득액을 모두 아는 상태여야 합니다.
• 1개 부동산 양도 시에는 로그인 없이 확인 가능합니다.
• 그 외에는 모두 로그인이 필요합니다.

---

정리

양도소득세는 시세 차익과 연관되어 있습니다.

때문에 국토교통부에서 다양한 규제를 시행하고 있습니다.

 

이 규제는 1주택자와 다주택자를 가리지 않고 들어가 있으므로, 주택을 매도하려 한다면 반드시 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.