세금별 주택수 계산법

각 부동산 세금 별로 주택 수를 산정하는 기준이 다릅니다.

각 세법에서 산정하는 주택 수 기준은 아래와 같습니다.

 

세금 구분	세금	주택 수 산정 기준
국세	양도소득세	세대 합산 과세
국세	종합부동산세	인별 과세
지방세	취득세	세대 합산 과세
지방세	주택임대소득세	부부 합산 과세

 

양도소득세

양도소득세는 국세이며, 세대 합산하여 주택수가 계산됩니다.

양도소득세는 주택 매도 시, 매도 차익이 있을 때 발생합니다.

세대 1주택일 경우 요건 만족 시 비과세이나, 2주택 이상일 시 양도세 중과가 발생합니다.

• 시가 9억 이하 1주택의 경우 : 최소 2년 거주 시 비과세
• 시가 9억 이상 1주택의 경우 : 최소 2년 거주 및 보유기간 1년당 4%씩 최대 10년 40%, 거주기간 1년당 4%씩 최대 10년 40%로 최대 80% 장기보유특별공제
• 2주택자의 경우 : 양도소득세 기본세율이 10% 중과됩니다.
• 3주택이상의 경우 : 양도소득세 기본세율이 20% 중과됩니다.

양도소득세의 주택수 산정 기준은 아래와 같습니다.

 

 

• 1세대의 판정기준은 잔금청산일 또는 등기접수일입니다.
• 1세대의 세대 구성원의 주택수는 모두 포함
  • 같은 주소지에 거주하는 1명의 세대주와 그 외의 세대원을 합쳐 1세대라고 합니다.
  • 부부의 경우, 거주지가 달라도 같은 세대원으로 간주합니다.
• 30세 미만의 자녀는 부모에게서 독립하여 따로 거주 시
  • 세대분리를 하여도 중위소득의 40%이상의 소득이 없으면 세대원에 포함됩니다.
  • 세대분리를 하고 중위소득의 40% 이상의 소득이 있으면 세대원에서 제외됩니다.
  • 2020년 8월 기준 중위소득의 40%는 약 월 70만원입니다.
• 배우자 공동 소유 시 : 배우자 공동 소유 시 1주택으로 간주합니다
• 공동 상속 주택 : 지분이 가장 큰 자의 주택으로 간주. 소수 지분자는 주택수 계산 시 제외.

 

종합부동산세

종합부동산세는 국세이며, 개인별로 주택수가 계산됩니다.

종합부동산세는 주택 보유 중일 때, 보유가치(공시지가)가 일정 금액 이상이면 발생합니다.

주택 수에 따라 종합부동산세 세율이 달라집니다.

• 1주택자의 경우 공시지가 9억 이상이면 종합부동산세 납부 대상이 됩니다.
• 다주택자의 경우 공시지가 합산 6억 이상이면 종합부동산세 납부 대상이 됩니다.

종합부동산세의 주택수 산정 기준은 아래와 같습니다.

 

 

• 인별 과세이므로 세대원의 주택수를 합산하지 않습니다.
  • 다만, 1세대 1주택 장기보유특별공제(9억 원) 판단 시 세대 주택수는 합산합니다.
  • 이 때 1세대 판단 기준은 과세기준일인 6월 1일입니다.
• 배우자 공동소유 시 : 각자가 그 주택을 소유한 것으로 간주합니다.
• 공동 상속 주택 : 특정 요건 만족 시 주택 수에서 제외합니다.
  • 지분율이 20% 이하인 경우
  • 지분의 공시가격 (주택의 공시가격 * 지분율)이 3억 이하인 경우
  • 공동소유 지분은 주택 수에서 제외되지만, 그 공시가격 상당액은 종합부동산세가 아닌 재산세에 합산하여 과세됩니다.
  • 공동소유 지분은 1세대 1주택 장기보유특별공제(9억) 여부 판단 시에는 주택수에 포함하여 계산됩니다.

 

취득세

취득세는 지방세이며, 세대 합산하여 주택수가 계산됩니다.

취득세는 주택 매입 시 발생하며, 주택수와 매입가격에 따라 달라집니다.

• 1주택까지는 매입가격에 따라 1~3%의 취득세가 발생합니다

취득세의 주택수 산정 기준은 아래와 같습니다.

 

 

• 1세대 판단기준은 취득시점입니다.
• 1세대의 세대 구성원의 주택수는 모두 포함
  • 같은 주소지에 거주하는 1명의 세대주와 그 외의 세대원들을 1세대라고 합니다.
  • 부부의 경우, 거주자가 달라도 같은 세대원으로 간주합니다.
• 30세 미만의 자녀는 부모에게서 독립하여 따로 거주 시
  • 세대분리를 하여도 중위소득의 40%이상의 소득이 없으면 세대원에 포함됩니다.
  • 세대분리를 하고 중위소득의 40% 이상의 소득이 있으면 세대원에서 제외됩니다.
  • 2020년 8월 기준 중위소득의 40%는 약 월 70만원입니다.

• 65세 이상의 부모(배우자의 부모 포함)을 봉양하기 위해 같이 거주하는 경우
  • 같은 세대원으로 등록이 되어 있어도 65세 이상의 부모 소유 주택은 세대의 주택과 별개입니다.
• 공동 상속(또는 소유) 주택 : 지분으로 주택을 소유하는 경우도 1개의 주택으로 산정
  • 부부 등 세대 내에서 공동소유하는 경우는 세대원이 각각 소유하는 것이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 간주

아래의 주택은 주택수에 포함되지 않습니다.

 

• 오피스텔 분양권
  • 주택 분양권, 입주권은 주택 수에 포함
• 증여가 아닌 상속주택은 상속일로부터 5년간은 주택 수에서 제외
  • 상속 5년 이후에는 거주하거나, 지분이 가장 많은 연장자 자녀의 소유로 계산
• 실제 운영하는 가정어린이집
• 농어촌지역으로 지정된 곳의 농촌주택(읍,면지역) 
• 공시가격 1억 이하의 주택
  • 재개발지정지구 내 주택은 1억 이하여도 포함

 

주택임대소득세

주택임대소득세는 지방세이며, 인별과세이나 부부는 합산하여 주택수가 계산됩니다.

주택임대소득세는 주택 수 기준으로 과세합니다.

• 1주택의 경우
  • 9억이하 주택이라면 전세/월세 상관없이 비과세입니다
  • 9억초과 주택이라면 과세합니다.
• 2주택의 경우 전세는 비과세, 월세는 과세입니다
• 3주택의 경우 전세는 전세보증금에 대한 간주임대료를 과세하며, 월세에 대해서도 과세합니다.

주택임대소득세의 주택수 산정 기준은 아래와 같습니다.

 

 

• 인별과세이므로 주택수는 소유자 별로 판단하지만 부부가 가지고 있는 주택수는 합산합니다
  • 동일세대 자녀의 주택수는 제외합니다
• 공동 상속(또는 소유) 주택 : 지분이 가장 큰 자의 주택으로 간주.
  • 2명이 공동으로 소유하고 있는 지분이 동일하다면 그 중 신고하는 1인의 주택으로 간주합니다.
• 전세의 경우 : 40㎡이고 기준시가 2억 이하인 소형주택은 주택수에서 제외합니다
• 월세의 경우 : 주택수가 제외되는 경우는 없습니다.

 

정리

이번 정부에서 계속 세법을 개정중이기 때문에 글의 수정이 많습니다.

양해 바랍니다.