이제, 집 살 때 주의할 점

부동산 법이 많이, 그리고 자주 바뀌어서 머리가 아픕니다.

집을 사든지, 팔든지, 그냥 갖고 있든지간에 관련된 대부분의 내용이 바뀌었습니다.

 

 

그동안 부동산 규제로 인해

규제지역이 생겨났고

지역에 따라 대출 비율이 달라졌고

기존 주택 유무에 따라 대출 가능 유무도 달라졌습니다.

비싼 집을 여러채 갖고 있다면 보유세도 올랐습니다.

 

비싼 집을 여러 채 갖고 있는 사람들은 남겨야 하는 집을 남겨놓고 정리를 했습니다.

좋은 집은 남기고 덜 좋은 집은 정리를 해서, 좋은 집은 시장에서 사라져 갔습니다.

 

아직 집이 없는 사람들은 내가 원하는 좋은 집을 사기 어려워지기 전에 집을 구하려 했기 때문에 그나마 남은 좋은 집은 가격이 올랐습니다. 좋은 집을 사지 못한 사람들은 덜 좋은 집을 구하기 위해 움직였고, 이번엔 덜 좋은 집의 가격도 올랐습니다. 이렇게 여러번 반복하며 많은 집의 가격이 올라갔지만, 모든 집의 가격이 오르진 않았습니다. 

사람들은 덜 좋은 집은 살 수 있었지만 안 좋은 집은 살 수 없었기 때문입니다.

 

 

그런 와중, 규제는 또 나오기 시작했습니다.

집이 있는 경우에는 전세대출이 회수되었고

간단했던 취득세 기준이 여러가지를 고려해야 하도록 바뀌었습니다.

 

 

또한 임차인들의 거주권을 위한 임대차3법을 발표하였으나

실거주를 하려는 사람들의 주택 매수를 어렵게 만들었습니다.

 

 

이제 내집 마련을 준비중인 사람이라면 2가지 선택지가 있습니다.

청약을 믿고 존버하거나

지금 살 수 있는 집을 사는 것입니다.

 

그 중 지금 살 수 있는 집을 살 때 어떤 것들을 고려하고 조심해야 하는지 정리합니다.

 

 

나는 어떤 집에 살 것인가

집을 사기로 마음 먹었다면, 내가 원하는 지역에서 얼마나 가까운 지역에 살 수 있는지를 알아봐야 합니다.

내 수중의 돈이 충분할수록 원하는 지역에서 가까운 곳에 살 수 있을 것입니다.

내 수중의 돈이 부족할수록 그곳에서 멀어지거나, 아니면 가깝지만 안 좋은 곳을 사야 합니다.

조건들을 포기 못하겠다면, 내가 원하는 지역에 원하는 집을 살 수 있도록 돈을 빠르게 모으는 수밖에는 없습니다.

 

 

집을 골랐다면, 이제는 거기에 누가 살고 있는지 알아야 합니다.

그 집에 누가 살고 있느냐에 따라 생각해야 하는 것이 달라집니다.

 

 

사려는 집에는 누가 살고 있나?

집주인이 살고 있는 경우에는 집주인이 이사가는 날짜와 내가 입주하는 날짜를 조율합니다.

 

빈 집인 경우에는 내가 입주하는 날짜만 맞추면 됩니다.

 

다른 세입자가 살고 있는 경우에는 복잡합니다.

세입자가 계약 만료 6개월 이내 ~ 1개월 이상이라면, 지금 사는 세입자가 계약갱신요구권을 사용할 경우에는 2년 후에나 그 집에 입주가 가능하기 때문입니다. 이 경우, 나는 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다. 설령 계약 당시 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않겠다고 약속했더라도, 세입자는 이를 번복할 수 있습니다. 그래서 절대적으로 불리합니다.

이를 피하기 위해서는 세입자의 계약이 6개월 이상 남은 시점까지 계약을 완료하고 잔금까지 치러야 합니다. 이를 위해서는 충분한 돈이 필요합니다. 얼마나 충분해야 하냐면, 지금 내가 살고 있는 곳의 비용 (전세보증금)을 제외하고서도 이 집을 살 수 있을만한 돈이 있어야 합니다. 주택담보대출은 대출 실행 후 6개월 이내에 전입신고와 실거주를 해야 하기 때문에 주택담보대출을 활용할 수 없습니다. 순수하게 내가 준비한 돈이 있어야 합니다.

이건 너무 힘듭니다.

 

그래서 주인이 살고 있는 집이나 비어 있는 집을 찾는 것이 마음 편할 것입니다.

여기까지 왔다면 다음에는 대출을 고려해야 합니다.

 

대출을 받을 수 있을까?

내가 무주택자라면, 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

집 가격과 소득수준이 맞는다면 디딤돌대출이나 보금자리론을 받는 것이 좋습니다.

 

 

https://seeparkhouse.tistory.com/71

디딤돌대출과 보금자리론 비교

조건이 맞지 않는다면 시중은행에서 대출을 알아보아야 합니다.

그런데, 매매가격이 9억을 넘으면 초과분에 대해 대출 비율이 줄어듭니다.

서울의 경우

• 9억까지는 LTV 40%
• 9억 초과분에 대해서는 LTV 20%
• 15억 초과 주택은 대출 금지

내가 1주택자라면, 조건부로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

보금자리론이나 시중은행의 주택담보대출을 이용한다면 대출 실행 후 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다.

 

어렵게 대출을 실행하고 집 잔금까지 치렀다면, 이제 집의 권리를 넘겨 받습니다.

남은 것은 국가로부터 공인 받는 것입니다.

 

 

집을 사면 세금을 내야 한다

국가에 세금을 내야 집의 소유권을 공인 받습니다.

 

이 때 관련 세금은 아래와 같습니다.

 

 

https://seeparkhouse.tistory.com/18

부동산을 사게 되면 내는 세금, 취득세

https://seeparkhouse.tistory.com/19

부동산을 갖고 있을 때 내는 세금, 재산세

https://seeparkhouse.tistory.com/20

비싼 부동산을 갖고 있을 때 내는 세금, 종합부동산세

https://seeparkhouse.tistory.com/21

부동산을 팔고나서 내는 세금, 양도소득세

 

세법은 너무 복잡해졌고, 특히 양도소득세의 경우 세무사조차도 상담을 기피할 정도입니다.

그래도 세무사 상담을 받아야 세금을 잘못 내는 일이 없어집니다.

 

 

나는 단지 내 집에서 살고 싶은 것 뿐인데, 너무 알아야 하는 것이 많아졌습니다.

문제는 내가 모르면 누군가에게 위탁을 해서라도 문제없이 잘 되면 좋을텐데, 현재는 부동산 관련법이 너무 복잡해져서 이를 잘 처리해줄 사람이 없고 잘 처리해준다 해도 내가 전달해줘야 하는 것들이 너무 많습니다.

 

과연 이게 내 집 마련에 좋은 방향으로 가는 정책인지 모르겠습니다.