지방 주요 과열지역 다운계약 및 탈세사례

국토부에서는 투명한 부동산 거래, 투기 근절, 실수요자 보호를 위해 2020년 2월 21일 '부동산시장불법행위대응반'을 설치하고 부동산 실거래 신고내용 조사와 범죄행위 수사를 수행하고 있습니다.

 

이 기구에서 부동산 부정거래와 탈세 등을 조하하고 있으며, 이번 4월 19일에는 지방 주요 지역의 기획조사 결과를 발표하였습니다.

 

발표 전문 : 지방 주요 과열지역 실거래 기획조사로 다운계약·탈세 등 24건 확인

 

구분	내용
조사지역	광주 남구, 대구 남구·달서구, 부산 진구·강서구, 세종시, 울산시 남구, 전주 완산·덕진,  창원 의창·성산, 천안 서북, 파주, 포항 남북 * 전국 주요 과열지역 기준으로 조사 (거래가격, 민원발생, 언론보도 등 기준)
조사기간	2020년 9월 ~ 2020년 11월
조사대상거래	총 25,455건 거래 중 이상거래 1,228건 * 외지인이 6개월 내 3회 이상 거래 한 투기성 주택 매수 의심  794건 * 자력으로 자금조달능력이 부족한 미성년자 편법 증여 의심 14건 * 업다운계약 의심 등
조사 결과	적발건 수 총 244건으로 이상거래 1,228건의 19.8%, 총 거래 25,455건의 0.9% * 탈세 58건 * 대출규정 위반 4건 * 거래신고법 위반 162건 * 명의신탁 등 20건

 

이번 조사에서 법인을 이용한 불법행위로는 73건을 적발하였습니다. 이 중 많은 사례가

• 계약일·거래가격 허위신고 25건
  • 동일법인이 다수의 아파트를 단기간 내 다운계약으로 집중매입
• 저가주택 다수 매입 6건
  • 외지인이 법인 명의를 이용하여 저가주택 다수를 매입

이었습니다.

 

그 사례로는

사례1) 법인이 다운계약을 통해 아파트 10채를 집중 매입한 사례

• 법인A로 2개월간 대구 달서구 아파트 10채 매입
• 실제 거래금액은 8억원
• 신고 금액은 다운계약으로 6.9억원
• 혐의 : 법인의 취득세와 매도인의 양도소득세 탈세의심

사례2) 외지인이 법인 명의를 이용하여 저가 주택을 다수 매입한 사례

• 개인B가 자신이 대표로 있는 법인C 명의로 창원 성산구 소재 아파트 6채를 6.8억원에 매입
• 아파트 매수 금액을 개인B의 개인계좌에서 법인C로 이체하여 거래
• 혐의 : 명의신탁 혐의

사례3) 특수관계인 간(장모-사위) 차입을 통한 편법 증여 의심 사례

• 장모D가 사위E로부터 돈을 빌려 울산 남구 소재 아파트를 매입
• 거래금액은 약 3.5억원
• 거래금액 중 약 2.6억원을 사위E로부터 차입
• 혐의 : 편법증여 (차용증 유무 또는 세법상 적정이자 4.6% 지급 확인)

이라고 합니다. 이 사례들은 국세청과 경찰청에 혐의를 확인 할 계획이라고 합니다.

 

또한 실거래가 띄우기(신고가 신고 후 취소)와 자전거래 등 범죄행위가 확인되는 경우에도 경찰청 수사의뢰를 할 계획이라고 합니다.

 

개인적인 생각

사례1의 경우에는 다운계약이므로 당연히 불법입니다.

사례3의 경우에는 이자 지급 내역이 있다면 혐의를 벗을 수 있으나 없다면 탈세이므로 불법입니다.

사례2의 경우에는 명의신탁이 될 수도 있고, 정당한 자금 차입과 법인의 부동산 소유일 수 있습니다.

법인 부동자 투자의 예로는 1인 법인을 통한 부동산 투자의 경우가 있는데,

• 법인을 통한 부동산 투자의 경우 취득세와 양도소득세는 발생하지 않지만
• 법인세(30~45%)가 발생하며
• 6.17 대책으로 종부세 공제가 없으며 (개인은 1주택은 9억원 공제, 2주택 이상은 6억원 공제)
• 7.10 대책으로 종부세율도 6%로 일괄 인상되었기 때문에

법인을 통한 부동산 투자는 거의 불가능한 상황입니다.

위 사례가 정당한 차입인지, 단기매매에서 발생하는 탈세를 위한 명의신탁인지는 조사결과가 나와야 알 것 같습니다.

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또한 이번 조사에서는 실거래가 띄우기나 자전거래는 확인되지 않았습니다.

개인적으로는 거래 간 발생하는 세금(취득세, 양도세)를 감당하면서 자전거래를 할까? 라는 의문이 들고, 만약 있다 하더라도 지방에서 할 것 같지는 않기 때문에 이 조사에서 나올 것 같지는 않습니다.

 

마치며

사례1, 2는 제쳐두더라도, 사례3의 경우에는 가족 간 돈을 넘겨주는 과정에서 증여신고를 하지 않거나 차용증을 쓰지 않는 것이 그동안 관행처럼 있어 왔으나 이제는 그렇지 못하다는 것을 뜻합니다.

이를 참고하여 가족 간 증여 시 조심하시기 바랍니다.